目黒区柿の木坂のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の目黒区柿の木坂における成約は7件で、平均成約価格は6831万円、平均平米単価は107万円/㎡（坪単価355万円）でした。成約価格は前年同期比で+28.6%となっています。ただし、成約価格は取引された物件の広さや築年数に左右されるため、相場の良し悪しを見る際は平米単価もあわせて確認する必要があります。

比較対象の目黒区平均成約価格は9561万円で、当エリアはそれを約29%下回ります。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても低く、目黒区の町村別平米単価ランキングでは26町中25位です。同じ目黒区内でも価格帯に幅があることがわかります。なお、2026年は10月までの途中集計で件数も7件と少ないため、年間の水準を示す参考値として捉えてください。

柿の木坂は目黒区の南西側に位置し、町内のマンションの最寄り駅は都立大学駅が最も多く、徒歩約9分で46棟にのぼります。次いで学芸大学駅（徒歩約12分・20棟）、駒沢大学駅（徒歩約15分・1棟）の順です。駅から徒歩10分前後の物件が中心で、複数の駅を使い分けられる点がこのエリアの特徴です。

平均築年数は2026年時点で44.1年と、目黒区平均の32.1年を10年ほど上回ります。2021年の30.4年から年々上昇しており、築年数の進んだ物件の成約が増えている街だといえます。この築年数構成が、区平均より平米単価が低めに出る一因と考えられます。一方で、築浅の物件も町内に点在しており、築年数によって評価が大きく分かれるエリアです。

当エリアの平米単価は、2021年の93万円/㎡から2022年に101万円/㎡へ上昇し、2023年は90万円/㎡へ調整しました。2024年には119万円/㎡と大きく伸び、2025年は101万円/㎡、2026年は107万円/㎡となっています。区平均が2021年の112万円/㎡から2026年の159万円/㎡へほぼ一貫して上昇しているのに対し、当エリアは上下を繰り返しながら100万円/㎡前後で推移しており、区平均との差は2021年の19万円/㎡から2026年には52万円/㎡へ開きました。

この背景として、成約事例の築年数構成の変化が考えられます。当エリアの平均築年数は2024年の32.1年から2025年には41.9年、2026年には44.1年へと進んでおり、築古の成約比率が高まった分、単価が伸びにくくなった可能性があります。また2023年は成約価格が8483万円と高い一方で平米単価は90万円/㎡にとどまっており、広めの物件の成約が価格を押し上げたことがうかがえます。成約価格だけでなく平米単価で見る意義がよく表れた年です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアは1LDKが4229万円（23区平均6354万円・8件）、2LDKが8531万円（同9455万円・7件）、3LDKが7240万円（同9042万円・6件）でした。いずれも23区平均を下回りますが、差の大きさには違いがあります。

2LDKは23区平均との差が約900万円と比較的小さく、相対的に評価されている間取りです。一方、1LDKは約2100万円、3LDKは約1800万円の開きがあります。ただし各間取りとも件数は6〜8件と少なく、築年数や専有面積のばらつきの影響を受けやすいため、参考値として見るのが適切です。

2024年以降の築年数別平米単価では、築11〜15年が196万円/㎡（5件）と、23区平均の149万円/㎡を大きく上回りました。築浅の物件は、このエリアでは23区平均を約47万円/㎡上回る評価を得ています。

築41年以上は85万円/㎡（20件）で、23区平均の87万円/㎡とほぼ同水準です。築古でも23区平均並みの単価を維持しており、件数も20件と最も多いことから、築年数の進んだ物件でも一定の需要があるとわかります。築浅と築古では単価の水準が2倍以上異なるため、売却を考える際は同じ築年数帯の事例で相場を確認することが大切です。

平米単価の上位は、1位がザパークハウス柿の木坂（築13年・227万円/㎡）、2位がオープンレジデンシア目黒柿の木坂（築8年・182万円/㎡）、3位がザサンメゾン目黒柿の木坂エルド（築13年・175万円/㎡）です。上位5位までがすべて築13年以内の物件で、築浅であることが高い単価に直結していることがわかります。

一方で、6位以下には築23年のビバリーホームズ柿の木坂（117万円/㎡）や、築48年の柿の木坂サニーハイツ（113万円/㎡）、築42年のモナークマンション都立大（111万円/㎡）も並びます。築古でも100万円/㎡を超える物件があり、築年数以外の立地や管理状態、住戸条件も評価に影響していると考えられます。

直近3年の売出件数が多いのは、1位が藤和柿の木坂コープ（8件・築45年・総戸数29）、2位がライオンズマンション柿の木坂（6件・築45年・総戸数16）、3位が柿の木坂スカイマンション（6件・築48年・総戸数58）です。いずれも築45年前後の物件で、売出が繰り返されていることから流通量の多い棟といえます。

売主の立場では、買い手に検討してもらいやすい反面、同じ棟内に競合する売り出し住戸が出やすい点に注意が必要です。総戸数16戸のライオンズマンション柿の木坂で6件の売出があるように、棟の規模に対して売出が多い場合は、価格設定や売り出しのタイミングで差をつける工夫が求められます。

目黒区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは2月の163件で、次いで6月の142件、3月の138件でした。反対に最も少ないのは1月の108件、次いで12月の114件です。年始と年末は成約が落ち着き、2月から3月にかけて動きが活発になる傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2月の成約ピークを狙うなら前年の11月から12月、6月のピークを狙うなら3月から4月に売り出しを開始するのが一つの目安です。査定や書類の準備にも時間が必要なので、売り出したい時期の1〜2か月前には動き出すと余裕を持って進められます。

売却のタイミングは、物件の条件によって考え方が変わります。築11〜15年の築浅物件は、2024年以降の平米単価が196万円/㎡と23区平均を大きく上回っており、評価の高いうちに動く判断に合理性があります。築41年以上の物件は23区平均並みの85万円/㎡を維持しているため、築年数の経過による評価低下が進む前に査定を受けておくと選択肢が広がります。

間取りでは2LDKが23区平均との差が小さく、売りやすい傾向があります。売り出し時期は、成約が増える2月から3月、6月に合わせて準備を進めるのが基本です。ただし、市況は変動するため、時期だけで決めず、自分の物件と同条件の最新の成約事例を確認したうえで判断することをおすすめします。