目黒区目黒本町のマンション相場【2026年最新】

目黒区目黒本町の2026年1〜10月の中古マンション成約は23件で、平均平米単価は152万円/㎡（坪単価504万円）、平均成約価格は9030万円でした。平均成約価格は前年同期比で+7.3%の伸びとなっています。東京23区平均の137万円/㎡（坪単価452万円）と比べると、平米単価で約15万円/㎡上回る水準です。

一方、目黒区平均の平均成約価格9561万円に対しては約6%低く、平米単価も区平均（159万円/㎡）をわずかに下回ります。町村別の平米単価ランキングでは、目黒区26町中16位と中位に位置します。2021年以降の推移を見ると平米単価は一貫して上昇しており、目黒区の中でも地に足のついた相場を形成しているエリアといえます。

目黒本町は、町内のマンションの最寄り駅として学芸大学駅（徒歩約12分・43棟）が最も多く、次いで武蔵小山駅（徒歩約9分・38棟）、西小山駅（徒歩約9分・15棟）が続きます。目黒区の南西寄りに位置し、東急東横線と目黒線の沿線に挟まれた住宅エリアで、1つの駅に偏らず複数駅を使い分けられることが特徴です。

平均築年数は25.2年で、同じ期間の目黒区平均（32.1年）より約7年若い構成です。町内には築10年前後の比較的新しいマンションが多く、築古物件が中心の区全体と比べると、街の入れ替わりが進んでいる印象を受けます。駅徒歩10分前後のマンションが中心のため、駅距離よりも築年数や管理状態が価格差を生みやすいエリアと考えられます。

当エリアの平米単価は、2021年の105万円/㎡から2026年の152万円/㎡へ、5年ほどで約1.45倍に上昇しました。特に2024年の123万円/㎡から2025年の140万円/㎡へと、1年で17万円/㎡伸びた点が目立ちます。目黒区平均との差を見ると、2021年は7万円/㎡、2023年は9万円/㎡、2024年は10万円/㎡と開いていましたが、2025年は6万円/㎡、2026年は7万円/㎡まで縮まっており、当エリアが区平均に追いつきつつあることが読み取れます。

背景の一つとして、築年数の違いが考えられます。当エリアの平均築年数は2021年の17.6年から2026年は25.2年へと上がっているものの、区平均（32.1年）よりは若い水準にとどまっています。また2023年は成約価格が7857万円と2024年（7559万円）より高い一方、平米単価は116万円/㎡から123万円/㎡へ上昇しており、広めの住戸の成約が多い年は成約価格だけでは相場を判断しにくいことを示しています。そのため相場を見る際は、成約価格ではなく平米単価を軸にするのが適切です。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を見ると、当エリアの1LDKは5855万円（12件）で23区平均の6354万円を下回り、2LDKも8675万円（19件）で23区平均の9455万円より低い水準です。一方で3LDKは11147万円（24件）と、23区平均の9042万円を約2100万円上回っています。

3LDKの成約件数が最も多く、価格も23区平均を大きく上回ることから、当エリアはファミリー層を中心に評価されている傾向がうかがえます。1LDK・2LDKは23区平均を下回るため、単身・DINKS向けの住戸は、築年数や専有面積、設備面での訴求がより重要になります。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、築6〜10年が169万円/㎡（22件）、築11〜15年が174万円/㎡（9件）、築16〜20年が175万円/㎡（5件）と、築20年程度までは170万円/㎡前後の水準を維持しています。築16〜20年の件数は5件と少ないため参考値ですが、築浅帯とほぼ同水準の単価で成約している点は注目に値します。

築21〜25年は143万円/㎡、築26〜30年は124万円/㎡、築31〜35年は93万円/㎡と、築20年を超えると段階的に単価が下がります。ただし、いずれの築年数帯も23区平均を上回っており、築31〜35年でも93万円/㎡と23区平均（91万円/㎡）と同水準です。築41年以上も89万円/㎡（14件）で、23区平均の87万円/㎡をわずかに上回ります。築年数が進んでも、エリアの立地力が価格を下支えしていることが読み取れます。

平米単価の上位には、プラウド目黒本町（築12年・221万円/㎡）、アトラス目黒本町（築19年・221万円/㎡）、アルス目黒学芸大学弐番館（築24年・219万円/㎡）が並びます。4位以下もザ・パークハウス目黒本町（築6年・213万円/㎡）、ピアース学芸大学（築10年・203万円/㎡）と、いずれも200万円/㎡を超えています。

上位は築6〜12年の比較的新しいマンションが多い一方、築19年のアトラス目黒本町や築24年のアルス目黒学芸大学弐番館も上位に入っています。築年数だけでなく、ブランドや管理状態、立地条件が評価を支えていると考えられます。築20年を超えても高単価を維持できる物件があることは、売却を考える築古マンションの所有者にとって心強い材料です。

直近3年の売出件数が最も多いのは、マンションニュー目黒（11件・築52年・総戸数128）で、リストレジデンス目黒本町（9件・築14年・総戸数44）、ピアース学芸大学（9件・築10年・総戸数53）が続きます。売出件数が多いことは、それだけ取引が活発で買い手にも認知されている物件であることを意味します。

一方で、同じ棟内で複数の住戸が同時期に売りに出ると、価格や条件を比較されやすくなります。同じマンションの売出状況を把握したうえで、販売開始のタイミングや価格設定、室内の状態といった差別化を意識することが、売主にとって重要になります。

目黒区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは2月（163件）で、次いで6月（142件）、3月（138件）の順です。最も少ないのは1月（108件）と12月（114件）で、年末年始は動きが鈍くなる傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかることを踏まえると、2月の成約ピークを狙うなら前年の11月〜12月頃、6月の成約を狙うなら3月〜4月頃に売り出しを開始するのが一つの目安です。査定や書類準備に1か月程度かかることを考えると、成約を希望する時期の4〜5か月前から動き出すと余裕を持って進められます。

目黒本町は、平米単価が2021年以降上昇を続けており、成約件数が多い2月や6月に向けて動くことで、買い手が集まりやすい時期を捉えやすくなります。

どのような物件が売却に向いているかは、築年数と間取りで判断できます。築20年程度までの3LDKは23区平均を大きく上回る評価を受けており、売却のタイミングとして有利な条件がそろっています。築20年を超える物件でも、23区平均を上回る単価を維持しているため、築年数だけで売却を諦める必要はありません。1LDK・2LDKの住戸は23区平均を下回る傾向があるため、近隣の成約事例を踏まえた価格設定が重要です。