目黒区大岡山のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の大岡山の平均成約価格は10369万円、平均平米単価は156万円/㎡（坪単価517万円）で、成約件数は9件でした。目黒区平均の成約価格9561万円を約8%上回り、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても高い水準です。ただし成約件数が9件と少ないため、年単位の参考値として捉えるのが適切です。

目黒区の町村別平米単価ランキングでは26町中14位で、区内では中位に位置します。成約価格は目黒区平均を上回る一方、平米単価では区平均（159万円/㎡）をわずかに下回っており、成約価格の高さには広めの間取りの成約が増えた影響があると読み取れます。直近2年で単価が大きく伸びたことは、後述の推移で詳しく見ていきます。

大岡山は目黒区の南西部に位置し、町内のマンションの最寄り駅としては大岡山駅（徒歩約7分・17棟）が最も多く、次いで緑が丘駅（徒歩約9分・7棟）、都立大学駅（徒歩約10分・6棟）が続きます。大岡山駅を中心にしつつ、隣接する駅へ徒歩圏でアクセスできるマンションが混在しているのが、この町の特徴です。

平均築年数は23.7年で、2021年の40.2年や2024年の39.0年と比べると、直近は比較的築年数の浅い物件の成約が中心になっています。一方で、売出件数の上位には築50年超のマンションも並んでおり、新しい物件と古くから残る物件が共存する成熟した住宅地といえます。

大岡山の平米単価は2021年の76万円/㎡から2022年に100万円/㎡へ上昇し、2023年は103万円/㎡、2024年は95万円/㎡と、2022年から2024年にかけては100万円前後で横ばいから小幅な調整が続きました。その後、2025年に138万円/㎡、2026年には156万円/㎡へと大きく伸びています。目黒区平均との差は、2024年には133万円/㎡に対して95万円/㎡と約38万円まで開いていましたが、2026年は159万円/㎡に対して156万円/㎡と、ほぼ並ぶ水準まで縮まりました。

この変化の背景には、成約物件の中身の入れ替わりがあると考えられます。2024年の平均築年数は39.0年でしたが、2025年は24.1年、2026年は23.7年と、築浅寄りの物件が成約の中心になりました。成約価格も2024年の5081万円から2026年の10369万円へ倍増しており、単価だけでなく広めの間取りの成約が増えたことも影響しているとみられます。なお、件数が限られる年もあるため、数値は参考値としてご覧ください。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を見ると、2LDKは12308万円で東京23区平均の9455万円を大きく上回り、3LDKも11458万円と23区平均の9042万円より高い水準です。ファミリー向けの広めの間取りが、大岡山では相対的に高く評価されているといえます。

一方、1LDKは4032万円で23区平均の6354万円を下回っています。ただし1LDKの成約は4件、2LDKは6件、3LDKは9件と、いずれも件数が限られるため参考値です。特に2LDK・3LDKの価格には、築浅の大型物件の成約が影響している可能性があります。

2024年以降の築年数別の平米単価では、築5年以内が227万円/㎡と東京23区平均の185万円/㎡を大きく上回りました。築11〜15年も162万円/㎡で23区平均の149万円/㎡を上回り、築浅から築15年程度までは高い評価を維持しています。

築21〜25年は125万円/㎡で23区平均の123万円/㎡とほぼ同水準です。築41年以上は80万円/㎡で23区平均の87万円/㎡をやや下回りますが、10件の成約があり、築古でも一定の流動性があることがわかります。築年数が進むほど単価は下がる傾向ですが、築20年台前半までは区外の水準に引けを取りません。

平米単価の上位には、1位のプラウド都立大学（築2年・236万円/㎡）、2位のウェリス目黒大岡山（築16年・182万円/㎡）、3位のクリオ自由が丘壱番館（築23年・156万円/㎡）が並びます。上位は築年数の浅い物件が中心で、築浅であることが単価を押し上げる大きな要因になっています。

ただし、3位のクリオ自由が丘壱番館のように築23年でも156万円/㎡を維持している物件もあり、築年数だけでなく立地や管理状態、棟の規模なども評価に影響していると考えられます。売却を検討する際は、同じ棟や近隣の類似物件の成約単価を確認することが有効です。

直近3年の売出件数が多いのは、1位のシーアイマンション大岡山（10件・築53年・総戸数63）、2位のプラウド都立大学（9件・築2年・総戸数135）、3位の秀和大岡山レジデンス（8件・築54年・総戸数82）です。総戸数が多い棟ほど売出件数も多くなる傾向があり、流動性の高さを示しています。

売主の立場では、買い手が見つかりやすい反面、同じ棟内に競合する売出住戸が並ぶ可能性があります。同棟で複数の売出がある場合は、価格設定や内覧時の見せ方、売り出しのタイミングで差別化することが重要になります。

目黒区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは2月（163件）と6月（142件）で、最も少ないのは1月（108件）と12月（114件）でした。春先と初夏に成約が集まり、年末年始は動きが落ち着く傾向がうかがえます。

売り出しから成約までには一般に2〜3か月かかるため、2月の成約を狙うなら前年11月〜12月頃、6月の成約を狙うなら3月〜4月頃に売り出しを始めるのが一つの目安です。査定や売却準備はその1〜2か月前から進めておくと、スムーズに動き出せます。

季節面では、目黒区は2月と6月に成約が集まる傾向があり、年末年始を避けて早めに準備を始めるのが基本です。そのうえで、物件ごとの条件によって向き不向きが分かれます。

築5年以内や築11〜15年の築浅物件、そして2LDK・3LDKといった広めの間取りは、23区平均を大きく上回る評価を得ており、現在の市況を活かしやすい条件です。築21〜25年の物件も23区平均並みの単価を維持しています。直近の単価上昇局面は、こうした条件に当てはまる物件にとって有利な環境といえます。ただし市況は変動するため、まずは自宅の査定額を確認しておくことをおすすめします。