目黒区八雲のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の目黒区八雲における中古マンションの成約は14件で、平均成約価格は6749万円、平均平米単価は111万円/㎡（坪単価367万円）でした。平均成約価格は前年同期比で9.5%下がっていますが、広さや築年数の違う物件が混在するため、価格だけで相場の方向を判断するのは適切ではありません。

比較対象の目黒区平均は成約価格9561万円で、八雲はそれを約29%下回ります。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても低い水準です。目黒区内の町村別平米単価ランキングでは26町中24位に位置し、区内では手の届きやすい価格帯のエリアと言えます。

八雲の町内にあるマンションで最寄り駅として最も多いのは都立大学駅で、徒歩約10分、50棟にのぼります。次いで駒沢大学駅（徒歩約16分・5棟）、自由が丘駅（徒歩約12分・4棟）が続きます。八雲は目黒区の南西部に位置する住宅地で、買い手が実質的に比較する駅は、ほぼ都立大学駅一択と考えてよいでしょう。

平均築年数は2026年の成約分で45.4年に達しており、年別推移を見ると2021年の25.9年から大きく上昇しています。成約の主役が築浅物件から築年数の経った物件へと移ってきたことが読み取れ、落ち着いた成熟型の住宅地という性格がデータにも表れています。

平米単価は、2021年の96万円/㎡から2023年の118万円/㎡まで上昇し、このとき目黒区平均（125万円/㎡）との差は7万円/㎡まで縮まりました。2024年は102万円/㎡へ調整した後、2025年に114万円/㎡、2026年（1〜10月）は111万円/㎡と、100万円台前半から半ばで推移しています。

一方、目黒区平均は2021年の112万円/㎡から2026年の159万円/㎡へ一貫して上昇し、八雲との差は2023年の7万円/㎡から2026年には48万円/㎡へ開きました。背景として、八雲の成約物件の平均築年数が2023年の20.5年から2026年の45.4年へと大きく上がった点が考えられます。2023年の成約価格8200万円は単価に比べて高く、広めの築浅物件が成約した影響とみられます。区全体の上昇を取り込めていないというより、成約物件の構成が築古寄りに変わったことが単価の伸び悩みに表れていると読むのが自然です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を見ると、八雲で23区平均を上回っているのは3LDKのみで、11236万円と23区平均の9042万円を大きく超えています（7件）。ファミリー向けの広い住戸が、このエリアの評価を支えている様子がうかがえます。

ワンルーム（2583万円・3件）、1LDK（4621万円・10件）、2LDK（6674万円・12件）は、いずれも23区平均（3153万円、6354万円、9455万円）を下回ります。とくに2LDKは差が大きく、23区平均の約7割の水準です。ただしワンルームと3LDKは件数が少ない参考値のため、断定的な判断は避けるべきです。

2024年以降の築年数別平米単価では、11〜15年が158万円/㎡（5件）、21〜25年が135万円/㎡（9件）、26〜30年が120万円/㎡（3件）で、いずれも23区平均（149万円、123万円、111万円）を上回っています。築年数が浅めから中程度の物件は、八雲でも東京23区の水準以上で評価されていると言えます。

一方、41年以上は85万円/㎡と23区平均の87万円/㎡をわずかに下回りますが、成約は27件と最も多く、築古物件の流通が活発なエリアです。26〜30年は3件と少なく参考値にとどまります。築年数が経つほど単価が下がるのは通常の傾向ですが、八雲では築20年代前半までは強さを保っています。

平米単価の上位は、1位がガーデンパレス自由が丘（築7年・221万円/㎡）、2位がディアナコート八雲（築26年・204万円/㎡）、3位がオープンレジデンシア目黒八雲（築12年・194万円/㎡）です。上位8件のうち5件は築15年以内の比較的新しい物件で、築浅であることが高単価の大きな要因になっています。

注目したいのは、築26年のディアナコート八雲が築浅の物件に次ぐ204万円/㎡を付けている点です。築年数が経っていても、立地や管理状態、住戸の仕様によっては単価が維持されることを示す事例と言えるでしょう。

直近3年の売出件数が多いのは、ディアナコート八雲（7件・築26年・総戸数34）と自由が丘セントラルマンション（7件・築56年・総戸数45）で、3位はユニーブル駒沢公園（6件・築24年・総戸数23）です。ディアナコート八雲は単価ランキングでも2位に入っており、需要と供給の両方が集まる流動性の高い物件と言えます。

売主にとっては、売出件数が多いことは買い手に物件の相場感が伝わりやすい利点がある一方、同じマンションの中で競合する住戸が複数並ぶ可能性もあります。同じ棟で売り出し中の住戸の価格や階数、向きを把握したうえで、売り出し価格や時期を調整することが大切です。

目黒区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは2月の163件、次いで6月の142件で、最も少ないのは1月の108件と12月の114件でした。年明けから春にかけて購入検討者の動きが活発になり、年末年始は成約が落ち込む傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2月の成約ピークを狙うなら前年の11月〜12月ごろ、6月のピークを狙うなら3月〜4月ごろに売り出しを始める計算になります。査定や書類準備にかかる期間も踏まえ、売り出しの2か月ほど前から動き出すと余裕を持って進められます。

季節性の面では、成約が増える2月と6月に向けて、その2〜3か月前に売り出しを始めるのが一つの目安になります。八雲の需要を押し上げているのは、都立大学駅徒歩圏の住宅地であることと、3LDKなどファミリー向けの広い住戸、そして築浅〜築20年代前半の物件です。

こうした条件に当てはまる物件は、平米単価が東京23区平均を上回って評価されており、売却に向いた状況にあります。築40年を超える物件は単価が低めになるため、立地や管理状態、リフォームの有無などを整理して、強みを明確にしたうえで価格設定を検討するとよいでしょう。経済環境は変動しますので、希望時期が決まっている場合は早めに査定を取って、現在地を知ることをおすすめします。