港区海岸のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に港区海岸で成約したマンションは28件で、平均平米単価は207万円/㎡（坪単価684万円）、平均成約価格は9234万円でした。東京23区平均の137万円/㎡を約70万円上回っており、23区全体で見れば高単価のエリアといえます。

一方、港区平均の成約価格14072万円と比べると当エリアは34%低く、港区の町村別平米単価ランキングでは26町中17位です。港区内では中位よりやや下に位置しますが、これは単価の差だけでなく、成約された物件の広さや築年数の構成も関係しています。成約価格は前年同期比で-12.8%となっていますが、平米単価は2025年の200万円/㎡から207万円/㎡へ緩やかに上向いており、価格の動きは単価と分けて見る必要があります。

海岸は港区の東側、東京湾に面したウォーターフロントに広がる町です。町内のマンションの最寄り駅として最も多いのは芝浦ふ頭駅（徒歩約7分・17棟）で、日の出駅（徒歩約3分・11棟）、浜松町駅（徒歩約7分・5棟）が続きます。駅までの距離や利用できる駅が棟ごとに異なるため、同じ海岸でもマンションごとに立地条件の評価が分かれやすい点が特徴です。

平均築年数は2026年時点で19.0年です。港区平均の25.5年より6年ほど若く、比較的新しいマンションが中心の街といえます。2021年の築8.9年から築6.6年（2024年）まで若い物件が多く成約された年もあり、近年に供給された大規模マンションが市場の主役になっていることがうかがえます。

平米単価の推移を見ると、2021年の121万円/㎡から2022年は112万円/㎡へ一度下がり、2023年に128万円/㎡、2024年には188万円/㎡へと大きく上昇しました。2025年は200万円/㎡、2026年は207万円/㎡と上昇が続いています。港区平均との差も2021年の20万円/㎡、2023年の34万円/㎡から、2024年には逆転して当エリアが6万円/㎡上回りました。その後は2025年に11万円/㎡、2026年に19万円/㎡と再び区平均が上回っており、差は縮小から再拡大に転じています。

2024年の急伸には、平均築年数が前年の18.9年から6.6年へ大きく若返ったことが影響していると考えられます。新しい物件の成約が増えたことで、単価が押し上げられた可能性があります。また、2026年は成約価格が9234万円と前年の10427万円から下がっているのに対し、平米単価は上がっています。これは比較的コンパクトな物件の成約が増えるなど、物件の広さの構成が変わった可能性を示しており、成約価格だけで相場の強弱を判断しないことが大切です。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区と比べると、当エリアはすべての間取りで上回っています。ワンルームは4624万円（23区3153万円）、1LDKは9209万円（同6354万円）、2LDKは13374万円（同9455万円）、3LDKは14238万円（同9042万円）です。差が最も大きいのは3LDKで約5200万円、続いて2LDKの約3900万円となっており、ファミリー向けの広い間取りほど23区平均との差が開く傾向が見られます。

成約件数は1LDKが33件、2LDKが28件と多く、このエリアの流通の中心は1〜2LDKです。一方、3LDKは5件、ワンルームは9件と少ないため、これらの価格は参考値として捉えるのが適切です。

2024年以降の築年数別平米単価を見ると、築5年以内が247万円/㎡と最も高く、6〜10年が207万円/㎡で続きます。築浅ほど高い水準を維持しており、23区平均（築5年以内185万円/㎡、6〜10年160万円/㎡）との差も大きく開いています。

築古でも、築16〜20年は194万円/㎡（23区135万円/㎡）、築21〜25年は148万円/㎡（同123万円/㎡）、築26〜30年は134万円/㎡（同111万円/㎡）と、いずれも23区平均を上回っています。築41年以上は86万円/㎡で23区平均の87万円/㎡とほぼ同水準です。なお、築11〜15年（3件）、築16〜20年（3件）、築26〜30年（4件）は件数が少ないため、参考値としてご覧ください。

平米単価の上位は、1位がBrilia Tower 浜離宮（築3年・322万円/㎡）、2位がスカイグランデ汐留（築21年・250万円/㎡）、3位がローレルタワールネ浜松町（築6年・227万円/㎡）です。上位には築3〜6年の築浅物件が多く並び、築年数の浅さが単価を押し上げている構図が読み取れます。

その中で2位のスカイグランデ汐留は築21年ながら250万円/㎡を維持しており、築年数だけでは説明できない評価を受けています。上位5位には浜松町の名を冠した物件が3棟入っており、浜松町駅方面の立地が単価面で強みになっていることもうかがえます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、Brilia Tower 浜離宮（80件・総戸数420）で、次いでローレルタワールネ浜松町（53件・総戸数227）、パークホームズ浜松町（31件・総戸数102）の順です。上位3棟はいずれも築6年以内で、総戸数の多い大規模マンションが売出件数でも目立ちます。

売出が多い棟は、買主の目に触れる機会が多く取引が成立しやすい一方で、同じ棟内で競合する売り出しが重なりやすい側面があります。同じマンションにお住まいの方は、他の売出住戸との価格や条件の違いを意識して、売り出し価格や売り出し時期を検討することが重要です。

港区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（298件）、次いで2月（283件）で、最少は8月（207件）、次いで11月（210件）でした。春先に成約が集中し、夏と晩秋は落ち着く傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、成約が最も集まる2〜3月に合わせるなら、前年の11月から12月に売り出しを始める計画が目安になります。年内に売り出しを済ませ、新年度前の需要期に内覧と交渉を重ねる流れが組み立てやすくなります。

売却の時期としては、成約が増える2〜3月に向けて準備を進めるのが基本です。ただし、時期の工夫は価格の裏付けがあってこそ効果を発揮します。まずはご自身のマンションがどの築年数帯・間取りに当たるかを確認することが出発点になります。

築5年以内や築10年以内の物件は単価が高く、評価されやすい状況です。築20年前後でも23区平均を上回る単価で取引されており、築年数だけで売却をためらう必要はありません。間取りでは、23区平均との差が大きい2LDK・3LDKのような広めの住戸が、エリアの強みを活かしやすい傾向にあります。単価が堅調な今の状況を踏まえ、早めに査定を取り、売り出しの計画を立てておくことをおすすめします。