港区港南のマンション相場【2026年最新】

港区港南の2026年1〜10月の成約事例81件では、平均成約価格は13,936万円、平均平米単価は189万円/㎡（坪単価625万円）でした。平均成約価格は前年同期比+3.7%で、港区平均の14,072万円とは約1%の差にとどまります。

平米単価で比べると、港区平均の226万円/㎡に対して当エリアは189万円/㎡です。成約価格がほぼ並んでいるのに単価に差があるのは、当エリアでは比較的広い住戸が多く成約していることを示しています。港区の町村別平米単価ランキングでは26町中22位ですが、東京23区平均の137万円/㎡と比べると、約1.4倍の水準です。

港南は港区の南端、品川駅の東側に広がるエリアで、運河沿いに大規模なタワーマンションが集まっています。町内のマンションの最寄り駅は、品川駅（徒歩約11分・23棟）が最も多く、次いで天王洲アイル駅（徒歩約8分・13棟）、北品川駅（徒歩約8分・4棟）の順です。新幹線や空港アクセスにも使える品川駅を利用する住戸が中心になっています。

平均築年数は20.4年で、築20年前後のタワーマンションが成約の中心です。港区全体の平均築年数25.5年より若く、街としては一定の成熟期に入りつつも、築年数の若い物件が多いエリアといえます。徒歩圏が品川駅方面と天王洲アイル駅方面に分かれるため、同じ港南でも棟ごとに利便性の見え方が異なります。

当エリアの平米単価は2021年の113万円/㎡から2026年の189万円/㎡まで、年を追って切れ目なく上昇してきました。2022年が124万円、2023年が136万円、2024年が157万円、2025年が177万円と、毎年10〜20万円ほどのペースで伸びています。港区平均との差は2021年に28万円/㎡、2025年に34万円/㎡、2026年に37万円/㎡と、わずかに広がる傾向があります。区全体がそれ以上の速さで上昇してきたためで、当エリアの伸びが鈍いわけではありません。

背景の一つとして、平均築年数が2021年の15.5年から2026年の20.4年へ約5年進んでいる点があります。築年数が進むほど単価は下がりやすいので、築年数の経過分を織り込んでもなお単価が上昇していると読み取れます。また、2023年には当エリアの成約価格（10,711万円）が区平均（10,550万円）を上回っています。単価は区平均より低いまま成約価格が逆転しており、この時期は広い住戸の成約が多かったことがうかがえます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアはすべての間取りで上回っています。1LDKは9,736万円（23区6,354万円）、2LDKは13,745万円（23区9,455万円）、3LDKは13,942万円（23区9,042万円）です。いずれも23区平均の約1.5倍に当たり、特に3LDKで差が大きくなっています。

成約件数は2LDKが126件、3LDKが87件、1LDKが45件と、ファミリー向けの間取りが中心です。ワンルームは6,703万円で23区の約2.1倍ですが、件数は3件にとどまるため参考値として捉えてください。

2024年以降の築年数別平米単価では、築21〜25年が198万円/㎡と、東京23区平均（123万円/㎡）を大きく上回っています。成約件数も65件と多く、築20年を超えても高い単価を保っています。築16〜20年も167万円/㎡で、23区平均の135万円/㎡を上回っています。成約件数は215件と最も多く、当エリアの売買の中心となる年代です。

築11〜15年は216万円/㎡と最高水準ですが、件数は5件のため参考値です。築26〜30年（4件）は159万円/㎡、築41年以上（3件）は105万円/㎡で、こちらも件数が少ない参考値です。築6〜10年（3件）は158万円/㎡と23区平均並みですが、同じく件数が少なく、この水準だけで築浅の評価を判断するのは避けたほうが無難です。

平米単価の上位は、1位の品川Ｖタワータワー棟（築23年・288万円/㎡）、2位の品川Vタワー（築23年・286万円/㎡）、3位のパークホームズ品川ザレジデンス（築12年・253万円/㎡）です。上位8棟のうち7棟が築20年前後のタワーマンションで、築年数が進んでいても高い単価で取引されている点が特徴です。

築23年の品川Vタワーが、築12年のパークホームズ品川ザレジデンスより高い単価をつけています。当エリアでは築年数だけでなく、棟のブランドや立地、規模が価格に強く影響していることが分かります。

直近3年の売出件数は、1位がワールドシティタワーズアクアタワー（123件・総戸数2,090）、2位がワールドシティタワーズ（102件）、3位がワールドシティタワーズキャピタルタワー（96件）です。ワールドシティタワーズの各棟が上位に並び、同じ街区に大規模なタワーマンションが集まっていることが売出件数の多さにつながっています。

売出件数が多い棟は、買い手の目に触れる機会が多く、売買が活発な棟といえます。一方で、同じ棟内に競合する売り物件が出やすいため、売主は価格設定や売り出しの時期、室内の見せ方で差をつける工夫が求められます。

港区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）は、3月が298件で最多、次いで2月が283件、6月が281件でした。最少は8月の207件、次いで11月の210件です。新生活に向けて購入を決める人が増える2〜3月に成約が集まる傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。2〜3月の成約を狙うなら、前年の11月から12月に売り出しを始めるのが一つの目安です。6月の成約山を狙う場合は、3〜4月の売り出し開始が合います。売却を考えている方は、成約を見込む時期から逆算して、査定や準備を早めに始めることをおすすめします。

季節性では、前年11月〜12月に売り出しを始めて2〜3月の需要期に成約を目指す流れが、当エリアでも検討しやすい進め方です。時期にこだわりすぎず、複数の売り出し時期を比較して決めてください。

物件面では、築16〜25年の住戸で単価が23区平均を大きく上回っています。2LDK・3LDKといったファミリー向けの間取りが成約の中心で、23区平均との差も大きい状況です。こうした条件に当てはまる物件は、現在の市場で評価されやすいと考えられます。平米単価が2021年から継続して上昇している点を踏まえると、売却を検討されている方にとって、足元は動きやすい局面といえます。