港区南麻布のマンション相場【2026年最新】

港区南麻布の2026年1〜10月の成約事例は40件で、平均平米単価は197万円/㎡（坪単価650万円）、平均成約価格は10,085万円でした。平米単価は東京23区平均の137万円/㎡を約1.4倍上回っており、23区の中でも高い水準にあることがわかります。

一方で、港区平均の成約価格14,072万円と比べると当エリアは約28%低く、港区の町村別平米単価ランキングでは26町中19位です。港区内では価格帯が手頃な部類に入りますが、これは「単価が低い」というより、広さや築年数など成約した物件の構成の違いも影響していると読み取れます。2021年から2025年にかけて平米単価は上昇基調で、2026年も197万円/㎡と高い水準を保っています。

南麻布は港区の中でも麻布十番・広尾・白金高輪という3つの駅に囲まれたエリアです。町内のマンションの最寄り駅としては、麻布十番駅（徒歩約7分・72棟）が最も多く、広尾駅（徒歩約7分・53棟）、白金高輪駅（徒歩約9分・43棟）が続きます。どの駅も徒歩7〜9分前後で、複数の駅を使い分けられる点がこのエリアの特徴といえます。

また、2026年の成約物件の平均築年数は26.2年で、2021年の13.7年から大きく上がっています。新しい物件が中心だった頃から、築年数を重ねた物件の流通が増える成熟したエリアへと移ってきたことがうかがえます。築50年を超えるマンションが人気ランキングや売出ランキングに登場する一方、築6年や築10年前後の物件も流通しており、築年数の幅が広い点も南麻布の特徴です。

平米単価の推移を見ると、2021年の156万円/㎡から2022年は144万円/㎡へ一度下がり、2023年は151万円/㎡で回復の途上にありました。大きく動いたのは2024年で、189万円/㎡へと一気に上昇し、2025年には199万円/㎡に達しています。2026年は197万円/㎡と、2025年とほぼ同水準を維持しています。港区平均との比較では、2021年は当エリアが141万円/㎡の区平均を上回っていましたが、2022〜2023年は区平均が上回る逆転が起きました。2024年に差が縮まり、2025年以降は区平均が211万円/㎡、226万円/㎡と伸びて、再び差が開いています。

成約価格に目を向けると、2025年の11,799万円から2026年は10,085万円へ下がっていますが、平米単価はほぼ横ばいです。この乖離は、2026年に成約した物件が相対的にコンパクトな間取りや築年数の進んだ物件に偏った可能性を示しています。平均築年数が2025年の23.9年から26.2年に上がっている点とも整合します。そのため、市況の判断は成約価格ではなく平米単価で見るのが適切です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアはすべての間取りで上回っています。ワンルームは3,927万円（23区平均3,153万円）、1LDKは8,204万円（同6,354万円）、2LDKは14,369万円（同9,455万円）、3LDKは17,002万円（同9,042万円）です。差が最も大きいのは3LDKで、23区平均の約1.9倍となっています。

ファミリー向けの広い間取りほど、このエリアの立地が価格に反映されやすいことがわかります。なお3LDKの成約件数は18件、ワンルームは15件と比較的少なく、年によって平均が動きやすい点には注意が必要です。2LDK（47件）と1LDK（42件）は件数が多く、相場の実態をつかみやすい間取りです。

2024年以降の築年数別平米単価では、築6〜10年が272万円/㎡で最も高く、5年以内が253万円/㎡、16〜20年が249万円/㎡と続きます。築11〜15年も218万円/㎡で、47件と成約件数が最も多く、このエリアの主力ゾーンです。

築年数が進むと単価は下がり、26〜30年は134万円/㎡、41年以上は126万円/㎡となりますが、いずれの築年数帯でも東京23区平均を上回っています。特に31〜35年は180万円/㎡と、23区平均の91万円/㎡の約2倍で、築年数が進んでいてもエリアの評価で単価が維持されている点が特徴です。なお、31〜35年は7件と件数が少ないため、参考値として見るのが適切です。

平米単価の上位は、1位がアトラス南麻布（築10年・455万円/㎡）、2位がグランスイート広尾（築12年・365万円/㎡）、3位がディアナガーデン広尾（築20年・360万円/㎡）です。上位3棟はいずれも築20年以内で、築浅から築20年程度までの物件が高い単価を維持している傾向が読み取れます。

一方、5位の広尾ホームズは築54年ながら323万円/㎡と高く、築年数だけでは評価が決まらないことも示しています。立地やブランド力、管理状態などの要素が単価に影響していると考えられます。

直近3年の売出件数は、1位がパークホームズ南麻布ザレジデンス（36件・築13年・総戸数336）、2位がパークコート南麻布（32件・築6年・総戸数143）、3位がグランスイート広尾（31件・築12年・総戸数108）でした。総戸数の多いマンションほど売出件数も多くなる傾向がありますが、グランスイート広尾は総戸数108戸で31件と、戸数に対して流通が活発です。

売主にとって、売出件数が多いことは取引が成立しやすい流動性の高さを示す一方、同じ棟内に競合物件が並びやすいことも意味します。同じマンションで売り出しが重なると価格や条件を比較されやすくなるため、売り出しの時期や価格設定の戦略が重要です。

港区全体の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（298件）、次いで2月（283件）で、最も少ないのは8月（207件）、次いで11月（210件）です。年明けから春にかけて成約が活発になり、夏と晩秋に落ち着く傾向がみられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月程度かかるため、成約が集中する2〜3月に合わせるなら、前年の11月〜12月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。査定や書類の準備に時間を要することを考えると、秋口から動き出しておくと余裕を持って進められます。

売り出しの時期としては、成約が増える2〜3月に向けて準備を進めるのが基本の考え方です。ただし、時期を合わせることよりも、物件の条件に応じた判断のほうが価格への影響は大きくなります。

築年数別では、築5〜15年前後の物件は単価が高く、成約件数も多いため、売却を検討しやすい時期といえます。築年数が進んだ物件でも23区平均を上回る単価が維持されているため、築年数だけで売却を諦める必要はありません。間取りでは、23区平均との差が大きい2LDK・3LDKは、このエリアの強みを活かしやすいゾーンです。なお、市況は日々動くため、売却を考え始めた段階で査定を受け、現在の立ち位置を把握しておくことをおすすめします。