品川区南品川のマンション相場【2026年最新】

品川区南品川の2026年1〜10月のマンション成約は30件で、平均成約価格は10262万円（前年同期比+39.3%）、平均平米単価は154万円/㎡（坪単価508万円）でした。平均築年数は26.1年です。

比較対象の品川区平均成約価格は9680万円で、南品川はそれを約6%上回っています。平米単価でも東京23区平均の137万円/㎡を大きく超えており、23区の中でも評価の高い水準にあるといえます。

一方、品川区内の町村別平米単価ランキングでは25町中15位で、区内では中位に位置します。区全体の相場水準が高いため、区内順位は中位でも、23区全体で見れば上位の価格帯にあたります。年ごとの推移の詳細は後述します。

南品川は品川区の東寄り、品川駅の南側から大井町方面にかけて広がるエリアで、複数の駅が利用できる点が特徴です。町内のマンションの最寄り駅として最も多いのは青物横丁駅（徒歩約4分・40棟）で、次いで新馬場駅（徒歩約6分・21棟）、大井町駅（徒歩約6分・18棟）が続きます。

いずれも徒歩圏の駅が複数ある棟が多く、日常の移動手段を選びやすい立地といえます。平均築年数は26.1年で、築浅から築古まで幅広い年代のマンションが混在する成熟した住宅地です。ランキングには築13〜17年の分譲マンションが多く上がる一方、売出件数の上位には築50年超の物件も含まれ、新旧が入り交じる街の姿が読み取れます。

当エリアの平米単価は、2021年の96万円/㎡から2024年の112万円/㎡まで、緩やかに上昇してきました。この間は品川区平均（108万円→132万円/㎡）との差が少しずつ開く展開で、2021年は12万円、2024年は20万円の差でした。

転機は2025年です。南品川は124万円/㎡、区平均は151万円/㎡で、差は27万円とさらに広がりました。2025年は平均築年数が前年の22.0年から27.7年へ約6年上がっており、築古物件の成約比率が高まったことが単価を押し下げた可能性があります。

2026年は154万円/㎡へと大きく上昇し、区平均の163万円/㎡との差は9万円まで縮まりました。平均築年数は26.1年と前年より下がっており、築浅物件の成約が増えたことが寄与した可能性があります。なお2026年は成約30件の途中集計で、物件構成の違いによる振れも含まれる点には留意が必要です。成約価格が前年同期比+39.3%と、平米単価の伸びを大きく上回っている点からは、広めの住戸の成約が増えたこともうかがえます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアでは3LDKが10167万円（23区9042万円）、2LDKが9596万円（同9455万円）と、ファミリー向けの間取りで23区平均を上回っています。成約件数も3LDKが33件、2LDKが23件と厚みがあり、ファミリー層の需要が中心といえます。

一方、1LDKは5194万円で23区平均の6354万円を下回っています。件数は9件と少なめですが、単身・DINKS向けの間取りは相対的に価格が抑えられている状況がうかがえます。ファミリー向け住戸がこのエリアで評価されやすい傾向です。

2024年以降の築年数別平米単価では、築6〜10年が153万円/㎡（件数6件）、築11〜15年が150万円/㎡（24件）、築16〜20年が142万円/㎡（22件）と、築浅から築20年までで高い水準を維持しています。築11〜15年は成約件数も最も多く、このエリアの中心的な価格帯です。

注目したいのは築古の水準で、築21〜25年が133万円/㎡、築26〜30年が115万円/㎡、築36〜40年が92万円/㎡、築41年以上が100万円/㎡と、いずれも23区平均（123・111・85・87万円/㎡）を上回っています。築41年以上は21件と成約も多く、築年数が進んでも一定の需要が保たれているエリアです。築6〜10年のみ23区平均（160万円/㎡）を下回りますが、件数が6件と少ないため参考値として見るのが妥当です。

平米単価の上位は、1位プラウド大井ゼームス坂（築14年・252万円/㎡）、2位アリュールゼームス坂（築17年・241万円/㎡）、3位ブリリア大井仙台坂（築13年・204万円/㎡）です。上位には築13〜17年の物件が並び、築浅〜築15年前後で立地や仕様の評価が高い分譲マンションが中心となっています。

上位3棟はいずれも町内の平均単価154万円/㎡を大きく上回っており、棟ごとの個性が価格に反映されやすいエリアといえます。同じ南品川でも、物件によって評価に大きな差が出る点は、売却価格を検討する際の前提になります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、パークスクエア南品川（15件・築19年・総戸数193）で、次いでアリュールゼームス坂（14件・築17年・総戸数172）、秀和南品川レジデンス（10件・築55年・総戸数86）と続きます。

売出件数が多い棟は、それだけ流通量が多く、買い手にとっても検討しやすい物件といえます。一方で、売主にとっては同じ棟内に競合する売り出しが並びやすいという側面もあります。同じ棟で売り出し中の住戸の階数・向き・価格を把握したうえで、売り出し時期や価格設定を調整することが、早期成約の鍵になります。

品川区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最多は3月（258件）と11月（253件）で、最少は8月（171件）と1月（193件）でした。春先と秋口に成約が集まり、真夏と年明けは相対的に落ち着く傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら前年12月〜1月、11月の成約なら8〜9月に売り出しを開始するのが目安です。需要が高まる時期に内覧と交渉の機会を重ねられるよう、逆算して準備を進めることをおすすめします。

時期の面では、品川区の成約は3月と11月に集まります。この需要期に合わせて売り出しを準備しておくことが、有利な条件を引き出す基本になります。

物件の面では、築11〜20年の物件は成約件数が多く、単価も維持されているため、売却の好機を迎えやすい層です。築古でも23区平均を上回る単価で成約している点は、このエリアの強みといえます。間取りでは2LDK・3LDKのファミリー向けが評価されやすく、1LDKは価格を抑えめに見積もる必要があります。ご自身の物件がどの条件に当てはまるかを整理することが、売り出し判断の軸になります。なお、金利や経済環境によって市況は変動するため、判断には最新の成約データの確認が欠かせません。