品川区西大井のマンション相場【2026年最新】

品川区西大井の2026年1〜10月の成約実績（10件）は、平均成約価格が6825万円、平均平米単価が112万円/㎡（坪単価369万円）でした。品川区平均の成約価格9680万円と比べると約29%低く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡に対しても下回る水準です。ただし成約価格は物件の広さや築年数に左右されるため、市況は平米単価で見るのが適切です。

品川区の町村別平米単価ランキングでは25町中22位で、区内では価格が落ち着いたエリアに位置づけられます。一方で平米単価は2021年の88万円/㎡から112万円/㎡まで上昇しており、推移の詳細は後段で確認します。なお、2026年は10件の途中集計のため、年間の確定値ではなく参考値としてご覧ください。

西大井は品川区の南西部に位置し、大田区との区境に近いエリアです。町内のマンションの最寄り駅としては、西大井駅（徒歩約7分・39棟）が最も多く、次いで馬込駅（徒歩約9分・25棟）、大森駅（徒歩約10分・1棟）となっています。西大井駅を使うマンションが中心ですが、馬込駅を最寄りとする棟も一定数あり、同じ町内でも利用駅が分かれる点が特徴です。

2026年の成約物件の平均築年数は34.8年で、年別に見ても2021年の17.3年から大きく上がっています。新しい物件ばかりではなく、築年数を重ねたマンションの流通が増えている街と言えます。築古の物件が一定数成約している点は、買い手がこのエリアで中古マンションを選ぶ動きが定着していることを示しています。

当エリアの平米単価は、2021年の88万円/㎡から2022年に83万円/㎡へいったん下がったあと、2023年96万円/㎡、2024年98万円/㎡と回復し、2025年には115万円/㎡へ大きく上昇しました。2026年は112万円/㎡と、2025年の水準をほぼ維持しています。品川区の平米単価は同じ期間に108万円/㎡から163万円/㎡へ伸びており、区全体の上昇ペースの方が当エリアより速い状況です。

その結果、区平均との差は2021年の20万円/㎡から2026年には51万円/㎡へ広がりました。背景には築年数の違いがあると考えられます。2022年と2024年は当エリアの平均築年数が27年台まで上がった一方、区平均は19〜22年台でした。2023年は築18.4年と新しい物件の成約が多く、成約価格が7070万円と高く出ています。また2026年は成約価格が前年同期比で5.6%下がっていますが、平米単価はほぼ横ばいで、築年数が34.8年まで上がったことや、成約物件の広さの違いが影響しているとみられます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、傾向が分かれます。1LDKは当エリア3065万円に対して23区平均6354万円、2LDKは6011万円に対して9455万円と、いずれも23区平均を大きく下回ります。一方、3LDKは当エリア9448万円で、23区平均の9042万円を上回りました。

このことから、西大井ではファミリー向けの3LDKが相対的に高く評価されていると読み取れます。2LDKは22件、3LDKは15件と成約数も一定数ありますが、1LDKは4件にとどまるため参考値としてご覧ください。

2024年以降の築年数別の平米単価では、築6〜10年が146万円/㎡、築11〜15年が146万円/㎡と、築浅帯が最も高い水準です。ただし23区平均（160万円/㎡、149万円/㎡）との比較では、築6〜10年は下回り、築11〜15年はほぼ同水準です。築21〜25年の101万円/㎡、築26〜30年の103万円/㎡は、23区平均（123万円/㎡、111万円/㎡）を下回っています。

注目したいのは築31年以上の帯です。築31〜35年は109万円/㎡、築36〜40年は115万円/㎡と、23区平均の91万円/㎡、85万円/㎡を大きく上回りました。築古でも単価を維持しやすい点は、このエリアの特徴です。なお築41年以上は66万円/㎡で23区平均の87万円/㎡を下回り、築35年を超えるあたりから物件ごとの差が大きくなるとみられます。築31〜35年は5件のため参考値です。

平米単価の上位は、1位がザプレミアスカイ品川中延（築11年・171万円/㎡）、2位がオーベル品川西大井（築15年・156万円/㎡）、3位がガーデンホーム西大井（築27年・144万円/㎡）でした。上位8件の築年数は築8年から築40年まで幅広く、築浅だけが高単価というわけではありません。

上位3件のうち2件は築15年以内ですが、3位のガーデンホーム西大井は築27年でも144万円/㎡を維持しています。築年数だけでなく、棟ごとの立地や管理状態、規模などの個別要因が単価に反映されていると考えられます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、コア･スターレ西大井（19件・築40年・総戸数266）で、次いでザプレミアスカイ品川中延（10件・築11年・総戸数100）、グランレーヴ大森蘇峰公園（7件・築24年・総戸数77）が続きます。

売出件数が多いマンションは、買い手の目に触れる機会が多く、成約事例も豊富で流動性が高いと言えます。その反面、同じ棟内で競合する売り出しが重なりやすく、価格設定や売り出しのタイミングによって成約までの期間に差が出やすい点には注意が必要です。総戸数の大きい棟ほどこの傾向は強まります。

品川区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのが3月の258件と11月の253件で、次いで9月の243件です。反対に少ないのは8月の171件と1月の193件でした。春と秋に成約が集まる傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら12月から1月、11月の成約を狙うなら8月から9月に売り出しを始めるのが目安です。年明けの売り出しで春の需要に間に合わせる、あるいは夏の終わりに動き出して秋の成約に乗せる、という二つの流れが考えられます。

季節の面では、春と秋に成約が集まる傾向を踏まえて売り出し時期を設計するのが基本です。ここでは、どのような物件が売却に向いているかという判断軸を整理します。

当エリアでは、3LDKが23区平均を上回って評価されていること、築31〜40年の物件でも平米単価を維持していることが、データから読み取れます。ファミリー向けの広めの間取りや、築年数が進んでいても管理状態の良い物件は、売却に向いた条件がそろっていると言えます。一方、築41年以上は単価が下がる傾向があり、築年数が進むほど慎重な価格戦略が求められます。なお、金利や経済環境によって市況は変わるため、売り出し前には最新の成約事例を確認することが大切です。