新宿区原町のマンション相場【2026年最新】

新宿区原町の2026年1〜10月のマンション成約事例（7件）では、平均成約価格が8101万円（前年同期比+14.0%）、平均平米単価が151万円/㎡（坪単価500万円）でした。東京23区平均の137万円/㎡を約1割上回っています。なお、7件という件数は多くないため、あくまで参考値としてご覧ください。

一方、新宿区平均の成約価格9120万円と比べると、原町は約11%低い水準です。新宿区の町村別平米単価ランキングでは49町中31位で、区内では中位から やや下に位置します。ただし、これは区内に都心部の高単価エリアが多いことの裏返しでもあり、23区全体で見れば高めの水準といえます。

推移を見ると、平米単価は2021年の108万円/㎡から2026年の151万円/㎡へ、5年ほどで約4割上昇しています。年別の細かな動きは後述しますが、全体としては右肩上がりが続いているエリアです。

原町は新宿区の東寄り、牛込エリアに位置する住宅地です。町内のマンションの最寄り駅は牛込柳町駅が最も多く、徒歩約2分で23棟を数えます。続いて若松河田駅（徒歩約4分・7棟）、早稲田駅（徒歩約6分・2棟）と、複数の駅が徒歩圏に重なる点が特徴です。駅近のマンションが中心になっているため、立地面での評価を受けやすい構造といえます。

成約事例の平均築年数は25.1年で、新宿区平均の27.1年よりやや新しい水準です。年別に見ると2021年は築14.1年でしたが、2025年には築24.2年、2026年は築25.1年と年々上がっています。築浅から築20年前後の物件が成約の中心に移ってきており、街の住宅ストックが成熟段階に入っていることがうかがえます。一方で、売出件数の上位には築55年超の大規模マンションも並んでおり、新旧の物件が混在するエリアです。

原町の平米単価は、2021年の108万円/㎡から2022年115万円、2023年124万円、2024年131万円、2025年134万円と着実に上昇し、2026年は151万円/㎡に達しました。注目したいのは新宿区平均との差の推移です。2021年は原町108万円に対し区平均110万円とほぼ同水準で、2023年には原町124万円が区平均121万円を上回りました。しかし2025年は134万円対149万円、2026年は151万円対159万円と、再び差が開いています。区全体の上昇ペースが速く、原町は相対的にやや緩やかな上昇に見えます。

成約価格と平米単価の動きがずれている点にも注意が必要です。2022年から2023年にかけて成約価格は5334万円から6436万円へ約20%上がりましたが、平米単価の上昇は115万円から124万円で約8%にとどまります。この年は平均築年数が18.9年から16.5年へ下がっており、築浅で広めの物件が成約したことが価格を押し上げた可能性があります。また2025年から2026年にかけては、築年数がほぼ横ばいのまま単価が134万円から151万円へ伸びていますが、2026年は途中集計かつ件数も限られるため、今後の推移とあわせて見る必要があります。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を東京23区平均と比べると、原町で相対的に評価が高いのは3LDKです。3LDKは原町11285万円に対し23区平均9042万円と、約2割高い水準です（6件）。2LDKは9189万円で23区平均9455万円とほぼ同水準（10件）。一方、1LDKは5208万円で23区平均の6354万円を下回っています（8件）。

ファミリー向けの広めの間取りが価格を牽引している構図で、単身・DINKS向けの1LDKは23区平均より控えめです。ただし各間取りとも件数は6〜10件程度と多くないため、個別の物件条件によって大きくぶれる点にはご注意ください。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、6-10年は180万円/㎡（9件）で23区平均160万円を上回り、21-25年も135万円/㎡（8件）で23区平均123万円より高い水準です。26-30年も116万円/㎡（3件・参考値）で23区平均111万円を上回っています。築20年台でも23区平均以上を維持している点は、売却を考える方にとって心強い材料です。

一方で、5年以内は169万円/㎡（4件）で23区平均185万円、11-15年は135万円/㎡で同149万円、41年以上は80万円/㎡（8件）で同87万円と、23区平均を下回る帯もあります。築浅の件数が少ないことも踏まえ、築年数帯ごとの単価は物件ごとの立地や規模による差が大きいと考えられます。

平米単価の上位には、1位のプラウド新宿牛込柳町（築7年・206万円/㎡）、2位のグランディ市谷柳町（築24年・185万円/㎡）、3位のグローリオ新宿夏目坂（築12年・154万円/㎡）が並びます。上位は築浅から築12年程度の物件が中心ですが、2位のグランディ市谷柳町は築24年でありながら185万円/㎡を維持しており、築年数だけでは単価が決まらないことを示しています。

上位の物件はいずれもエリア内で比較的新しい分譲マンションで、築年数に応じて単価が段階的に下がる傾向が見て取れます。ご自身のマンションがどの帯に近いかを把握すると、価格の目安をつかみやすくなります。

直近3年の売出件数が最も多いのは牛込ハイム（19件・築55年・総戸数143）で、次いでプラウド新宿牛込柳町（14件・築7年・総戸数104）、グローリオ新宿夏目坂（10件・築12年・総戸数46）が続きます。総戸数の多い物件ほど売出件数も多くなる傾向があります。

売主の立場から見ると、売出が多い物件は買主の目に触れやすく流動性が高い反面、同じ棟内に競合となる売出住戸が並びやすい点が特徴です。同じマンション内で他の住戸がどのような価格・条件で出ているかを確認し、階数や向き、リフォーム状況で差別化することが、成約までの期間を左右します。

新宿区全体の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのが3月と6月（3月260件、6月234件）、次いで12月（229件）、9月（216件）、11月（213件）です。反対に最少は5月（164件）と1月（169件）でした。春先の引越しシーズンに向けた3月に成約が集中し、6月にも小さな山があることがわかります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら前年の12月〜1月ごろ、6月の成約を狙うなら3月〜4月ごろの売り出し開始が目安になります。年末年始は売主の動きがやや鈍る時期でもあるため、1月に売り出しを始めて春の需要にぶつける、という計画は検討に値します。

季節性の面では、3月前後の成約ピークに間に合うよう、年明けから早めに売り出す段取りが有効です。春は購入希望者が増える時期ですが、同時に売出物件も増えるため、価格設定と内見対応の準備を前倒しで進めておくと有利になります。

物件の特徴別に見ると、築20年台でも23区平均を上回る単価がついていること、3LDKが23区平均を大きく上回って評価されていることから、ファミリー向けの広めの間取りや築浅〜築25年程度の物件は、売却に向いた条件がそろっているといえます。平米単価は2021年から継続して上昇しており、現在は価格水準が高い局面にあります。売却をお考えであれば、現時点の水準を把握したうえで検討を始めるのがよいでしょう。