新宿区のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に成約した新宿区のマンション597件では、平均平米単価は159万円/㎡（坪単価525万円）、平均成約価格は9120万円でした。平均成約価格は前年同期比で+8.4%となり、東京23区平均の8420万円を約8%上回っています。

なお、成約価格は物件の広さに左右されるため、市況を読み取る際は平米単価を軸にするのが適切です。新宿区の平米単価159万円/㎡は、23区平均の137万円/㎡に対して約16%高い水準です。成約価格の差（約8%）より平米単価の差のほうが大きく、新宿区は広さを揃えて比べても割高に評価されているエリアだと分かります。推移としては2021年の110万円/㎡から一貫して上昇しており、本記事ではその内訳を順に確認していきます。

新宿区は東京23区の中央からやや西寄りに位置し、区の東側には神楽坂・市谷・四谷といった落ち着いた住宅地が、西側には高層ビルが建ち並ぶ新宿・西新宿のエリアが広がっています。同じ区内でも街の性格が大きく異なるため、一括りに「新宿区の相場」として語れない点が特徴です。

町村別の平米単価ランキングを見ると、1位の赤城下町（243万円/㎡）、2位の白銀町（242万円/㎡）、3位の富久町（238万円/㎡）に続き、四谷三栄町（237万円/㎡）、荒木町（233万円/㎡）、筑土八幡町、若宮町、北町、市谷砂土原町、四谷と、上位10町すべてが220万円/㎡以上です。区全体の平均159万円/㎡との開きは大きく、町ごとの差が価格に反映されていることが読み取れます。平均築年数は27.1年で、2021年の19.9年から約7年延びており、築年数を重ねた物件の取引が増えているのも、成熟した市街地ならではの傾向です。

平米単価は2021年の110万円/㎡から2026年の159万円/㎡まで、5年間で約45%上昇しています。上昇の中身を見ると、2021〜2023年は110万円→117万円→121万円と年に数万円ずつの緩やかな上昇でしたが、2024年は136万円/㎡と前年から15万円上がり、2025年は149万円/㎡、2026年は159万円/㎡と高い伸びが続きました。2024年以降に上昇ペースが明確に加速した形です。

東京23区平均との差も変化しています。2021年は新宿区110万円/㎡に対し23区98万円/㎡で差は12万円でしたが、2026年は159万円/㎡と137万円/㎡で22万円の差となり、開きが広がりました。また、2023年は成約価格が6848万円と23区平均の6851万円とほぼ同水準でありながら、平米単価は121万円/㎡と23区の109万円/㎡を12万円上回っていました。これは新宿区の成約に面積の小さい住戸が多かったことで価格が抑えられていたためと考えられます。平均築年数が19.9年から27.1年へ伸びているにもかかわらず単価が上昇している点は、築年数による値下がりを、立地への評価が上回っていることを示しています。

2024年以降の間取り別平均価格を23区平均と比べると、間取りによって差が大きく異なります。ワンルーム（3079万円、23区3153万円）と1LDK（6325万円、23区6354万円）は、ほぼ23区平均並みで、新宿区だから割高になるという傾向は見られません。

一方で、2LDKは10592万円（23区9455万円）、3LDKは13589万円（23区9042万円）と、ファミリー向けの間取りで差が顕著に開いています。特に3LDKは23区平均より約4500万円高く、新宿区でファミリー層向けの広い住戸が強く評価されていることが分かります。4LDKは14768万円ですが、件数が12件と少なく参考値としてお考えください。広めの間取りをお持ちの方は、相場の優位性を活かせる可能性があります。

築年数別の平米単価（2024年以降）を見ると、築5年以内は215万円/㎡、築6〜10年は200万円/㎡、築11〜15年は177万円/㎡と、築浅ほど高い評価を受けています。ただし注目すべきは、すべての築年数帯で23区平均を上回る、または並ぶ水準を保っている点です。

築21〜25年でも151万円/㎡（23区123万円/㎡）、築31〜35年は121万円/㎡（23区91万円/㎡）と、築古でも差は縮まりません。築41年以上は91万円/㎡と23区平均の87万円/㎡をわずかに上回る水準に収まり、件数は599件と全体で最も多くなっています。築年数が経過しても、立地の強さが価格を支えていると言えます。築30年を超える物件でも、あきらめずに査定を取る価値があります。

平米単価ランキングの上位には、セントラルパークタワーラトゥール新宿（築16年、394万円/㎡）、クラッシィタワー新宿御苑（築2年、387万円/㎡）、ピアース四谷Hills（築1年、339万円/㎡）が並びます。上位8件のうち築10年以内が5件を占め、築浅の大規模・高級物件が高い単価を形成しています。

ただし、1位のセントラルパークタワーラトゥール新宿は築16年と築浅ではなく、築年数だけでは説明できない評価を得ています。築浅であることに加え、立地や物件の格が単価を決める要因になっていると考えられます。所有マンションが同様のグレードでなくても、周辺の取引事例との比較で適正な価格帯を把握することが重要です。

売出件数が最も多いのは、ザパークハウス西新宿タワー60（202件、築9年、総戸数954）で、次いで富久クロスコンフォートタワー（138件、築11年、総戸数1231）、パークシティ高田馬場（100件、築1年、総戸数325）が続きます。

売出件数が多いのは、総戸数が多く、取引が活発な物件であることを意味します。売主にとっては需要が見込みやすい一方、同じ棟内に競合する売り出し住戸が複数あるため、階数・向き・価格設定で差をつけることが重要になります。売出中の住戸が多い時期は価格競争になりやすいため、同棟の売り出し状況を確認したうえで戦略を立てるのが賢明です。

2023〜2025年の3年間の月別成約件数を合計すると、最多は3月（260件）と6月（234件）、最少は5月（164件）と1月（169件）でした。3月は新生活に向けた住み替え需要が集中する時期で、6月も夏前に決めたいという動きが出やすい時期と見られます。

マンション売却は、売り出しから成約までに一般に2〜3か月かかります。3月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月に売り出しを始めるのが目安です。同様に6月の山を狙う場合は、3月から4月の売り出し開始が現実的です。成約件数が少ない5月や1月は需要が落ちやすいため、この時期の売り出しは避け、準備期間として査定や書類の整理に充てるのが効率的でしょう。

新宿区は需要が厚く、3月と6月に成約が集中する傾向があります。売却を検討されているなら、12月から1月、または3月から4月に売り出しを始められるよう、秋のうちに査定を済ませておくと動きやすくなります。

物件の判断軸としては、築年数よりも立地と間取りの評価を重視してください。3LDKなどファミリー向けの住戸は23区平均を大きく上回る価格帯にあり、売却に向いています。また、築浅ほど単価が高いため、築10年前後の物件は価格が大きく変わる前の売却が有利に働きやすいと言えます。市場環境は変動しますが、新宿区は平米単価の上昇が続いている点が追い風です。