文京区音羽のマンション相場【2026年最新】

文京区音羽の2026年1〜10月の成約事例24件を集計すると、平均成約価格は7307万円、平均平米単価は130万円/㎡（坪単価429万円）でした。成約価格は前年同期比で+7.7%上昇しています。

比較対象の文京区平均は成約価格10065万円で、音羽はそれを約27%下回ります。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても、音羽は少し低い位置にあります。文京区の町村別平米単価ランキングでは19町中17位で、区内では価格が手頃なエリアに入ります。

推移の詳細は後述しますが、音羽の単価は2021年以降、概ね右肩上がりで続いています。

音羽は文京区の北西部にあたり、護国寺駅と江戸川橋駅の二つの駅が利用できるエリアです。町内のマンションの最寄り駅は護国寺駅が38棟（徒歩約3分）、江戸川橋駅が23棟（徒歩約4分）で、護国寺駅を最寄りとする棟のほうが多くなっています。どちらも駅まで徒歩3〜4分程度と、駅距離の近さがこの町の共通項といえます。

平均築年数は36.0年で、文京区平均の26.7年より約9年古い水準です。ランキングを見ると、築40年超の大規模マンションが多く流通する一方で、築12〜25年の比較的新しい物件も並んでおり、旧い棟と新しい棟が同じ町内に混在する街です。この築年数の差が、後述する価格の違いに表れています。

音羽の平米単価は、2021年の94万円/㎡から2022年101万円、2023年101万円、2024年112万円、2025年117万円、2026年130万円と推移しました。2023年に横ばいとなったあと、2024年から再び上昇に転じています。文京区平均は同じ期間に109万円から166万円まで上がっており、区平均との差は2021年の15万円/㎡から2026年は36万円/㎡へと開きました。音羽も上昇はしているものの、区全体の伸びほどではなかったことが読み取れます。

背景の一つとして、築年数の違いが考えられます。音羽の成約物件の平均築年数は2021年の28.3年から2026年は36.0年へと上がっており、築古物件の成約比率が高まっています。一方、文京区平均は20.0年から26.7年への上昇にとどまります。築年数が古い物件の成約が増える中でも単価が上がっている点は、エリアの需要の底堅さを示すといえます。また、成約価格7307万円と単価130万円/㎡の組み合わせは、広さのある物件も成約に含まれていることを示唆しており、価格の見方は面積を揃えた平米単価で確認するのが適切です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を見ると、音羽の1LDKは4798万円で東京23区平均6354万円を下回り、2LDKは8233万円で23区平均9455万円を下回りました。一方、3LDKは10290万円で23区平均9042万円を上回っており、ファミリー向けの広めの間取りがこのエリアで相対的に評価されていることがわかります。

1LDK・2LDK・3LDKの成約件数はそれぞれ22件、24件、20件と、いずれも一定の件数がありますが、あくまで当エリアの限られた件数に基づく数字です。価格には面積や築年数の違いも反映されるため、自分の物件に近い条件の成約事例とあわせて確認することをおすすめします。

2024年以降の築年数別平米単価では、築11〜15年が157万円/㎡（23区平均149万円）、築16〜20年が148万円/㎡（同135万円）、築21〜25年が159万円/㎡（同123万円）と、築25年以内ではいずれも23区平均を上回っています。特に築21〜25年は159万円/㎡と、築11〜15年の157万円/㎡と同水準で、築年数の差が価格に出にくい帯といえます。なお築16〜20年は5件と件数が少なく、参考値として見るのが妥当です。

築26〜30年は113万円/㎡（23区平均111万円）、築36〜40年は106万円/㎡（同85万円）、築41年以上は97万円/㎡（同87万円）です。築26年以降は単価が下がりますが、築36年以上でも23区平均を上回っており、築古でも一定の評価を維持している点が音羽の特徴です。

平米単価の上位には、1位のパークスクエア文京音羽（築22年、189万円/㎡）、2位のグランスイート文京音羽イースタージュ（築14年、186万円/㎡）、3位のグランスイート文京音羽ウエスタージュ（築14年、184万円/㎡）が並びます。上位8棟はいずれも築12〜25年の範囲に収まっており、築浅から築25年程度までの比較的新しい棟が単価を牽引している様子が見て取れます。

築年数が新しいほど単価が高いとは限らず、築22年のパークスクエア文京音羽が築14年の棟を上回っている点は興味深い事実です。築年数以外の要素も価格に影響していることを示しており、棟ごとの特性を丁寧に見る必要があります。

売出件数の上位は、1位のパークスクエア文京音羽が21件（築22年、総戸数168）、2位の三井音羽ハイツが14件（築44年、総戸数65）、3位のライオンズマンション護国寺第3が10件（築42年、総戸数71）です。総戸数の多い棟ほど売出件数が増える傾向があり、流動性の高さが表れています。

ただし売主の立場では、同じ棟内に競合する売り出し住戸が複数あることを意味します。同じ棟で似た条件の住戸が並ぶと、価格や内覧時の印象で比較されやすくなるため、売り出し価格の設定や時期の選び方が重要になります。

文京区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最多は3月の185件、次いで2月の171件で、最少は8月と12月の各119件・122件でした。2〜3月は新生活前の需要を受けて動きが活発になることがうかがえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2〜3月の成約を狙うなら、前年の11月から12月、遅くとも1月上旬までに売り出しを始める準備が必要です。査定や書類の準備、内覧対応の段取りに1か月程度は見ておくと、売り出し時期を逃しにくくなります。

季節性の面では、2〜3月の成約が多い傾向を踏まえ、その直前の時期に売り出しを間に合わせることが一つの目安です。

物件の特徴で見ると、築25年以内の物件は音羽でも23区平均を上回る単価で成約しており、売却条件に恵まれやすい帯といえます。築36年以上の物件も23区平均を上回る水準にあり、築年数が古いからといって売却を諦める必要はありません。間取りでは3LDKが23区平均を上回って評価されているため、広めの住戸をお持ちの方は有利に進められる可能性があります。ただし市場は常に変動するため、判断の際は直近の成約事例とあわせて確認してください。