目黒区鷹番のマンション相場【2026年最新】

目黒区鷹番の2026年1〜10月（成約9件）の平均平米単価は106万円/㎡（坪単価352万円）、平均成約価格は5741万円でした。東京23区平均の137万円/㎡と比べると約2割低い水準で、目黒区の町村別平米単価ランキングでは26町中26位に位置しています。

目黒区全体の平均成約価格9561万円に対して当エリアは約40%低くなっています。ただし、この差は単純な資産価値の差だけでなく、成約した物件の広さや築年数の違いも大きく影響しています。平均築年数は42.2年と区全体の32.1年より10年ほど古く、築古物件の成約が多い年ほど価格は低めに出る点には注意が必要です。なお、2026年は9件という小さな母数での集計のため、参考値として捉えてください。

鷹番は目黒区の南西部、東急東横線の学芸大学駅周辺に広がるエリアで、町内のマンションの最寄り駅は学芸大学駅（徒歩約5分）で、36棟が同駅を最寄りとしています。駅徒歩圏に集中した、いわば「学芸大学駅前の住宅地」としての性格が強い町といえます。

平均築年数は年によって大きく振れており、2021年の築57.0年から2024年の築25.3年、2026年の築42.2年まで幅があります。人気ランキングには築7年〜27年の物件と築56年の物件が並んでおり、新しめの分譲マンションと古くから建つ物件が混在する街です。この築年数の幅が、成約価格や平米単価の年ごとの振れにつながっていると考えられます。

平米単価の推移を見ると、当エリアは2021年の95万円/㎡から2024年の132万円/㎡まで上昇し、この年は目黒区平均の133万円/㎡とほぼ並びました。一方で2025年は125万円/㎡、2026年は106万円/㎡と下がり、区平均が146万円、159万円と伸び続けたのに対して差が再び開いています。2024年の「区平均に並んだ」状態は、築25.3年と比較的築浅の物件が多く成約した年だったことが一因と読み取れます。

2026年の平均築年数は42.2年と、2024年の築25.3年から大きく古くなっています。平米単価の下落は、エリア全体の相場が下がったというより、築古物件の成約比率が高まったことの影響が大きいと考えるのが妥当です。実際、2021年は築57.0年にもかかわらず成約価格が7230万円と高く、物件ごとの条件差が平均値に大きく出るエリアです。成約件数が少ないため、年ごとの数字は参考値として見るのが適切です。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、3LDKは当エリア10657万円に対して23区平均9042万円と約18%高く、ファミリー向けの広めの間取りが相対的に評価されています。一方、1LDKは5608万円（23区平均6354万円）、2LDKは8960万円（同9455万円）と、いずれも23区平均をやや下回っています。

3LDKの価格が高い背景には、学芸大学駅周辺の住環境を求める子育て世帯の需要があると考えられますが、いずれの間取りも件数は6件ずつと少なく、参考値としての位置づけです。個別の物件の広さや階数によって大きくぶれるため、間取りだけで判断せず、同じ棟や近隣の成約事例と合わせて確認することをおすすめします。

2024年以降の築年数別平米単価を見ると、築21〜25年は134万円/㎡で23区平均の123万円/㎡を約9%上回っています（9件）。築41年以上でも95万円/㎡と23区平均の87万円/㎡を上回っており（13件）、築年数が進んでも23区の同じ築年帯を上回る単価を保っている点が特徴です。

このことから、鷹番では築年数が経過していても立地の評価が価格を下支えしている様子がうかがえます。築浅と築古の単価差は約39万円/㎡ありますが、築古側も23区平均を下回らないため、築年数だけで売却を諦める必要はありません。売却価格の見立てには、同じ築年帯の近隣成約事例を確認することが有効です。

平米単価の上位は、1位のビラハイツ学芸大学（築24年・201万円/㎡）、2位のオープンレジデンシア鷹番（築7年・180万円/㎡）、3位のグラーサ学芸大学（築22年・160万円/㎡）です。上位3棟のうち2棟は築20年台、1棟は築7年と、築浅〜中堅の物件が高い単価を付けています。

ただし、5位の学芸大スカイスクレーパー（築56年・140万円/㎡）のように築古でも140万円/㎡を付けている物件もあり、築年数だけでは単価が決まらないことが分かります。立地条件や専有面積、管理状態、眺望など、棟ごとの個別要因が単価を左右していると考えられます。

直近3年の売出件数では、ビラハイツ学芸大学（9件・総戸数34）、学芸大スカイスクレーパー（8件・総戸数41）、ソフィア学芸大学（7件・総戸数37）が上位です。ビラハイツ学芸大学は総戸数34に対して9件と、入れ替わりが活発な棟といえます。

売主にとっては、売出件数が多い棟は購入検討者の目に触れやすく流動性が高い反面、同じ棟内に競合物件が並びやすい点が意味を持ちます。同じ棟で複数の売出しが重なっている場合、価格設定や内装の状態、売り出す時期によって成約までの期間に差が出やすくなります。売出中の同棟物件の動きを把握したうえで戦略を立てることが大切です。

目黒区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最多は2月（163件）、次いで6月（142件）で、最少は1月（108件）と12月（114件）でした。年明けから春にかけて成約が積み上がり、年末年始は動きが鈍くなる傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2月の成約ピークを狙うなら前年11月〜12月ごろ、6月のピークなら3月〜4月ごろに売り出しを始めるのが目安になります。年末年始は購入検討者の動きが少ない時期ですので、その前に内見対応できる状態を整えておくとスムーズです。

季節面では、成約が積み上がる2月・6月に向けて、その2〜3か月前から売り出しを始めるのが基本的な考え方です。年末年始は動きが鈍くなるため、ここを避けて準備を進めると良いでしょう。

物件の側から見ると、築21〜25年帯は単価134万円/㎡と23区平均を上回り、3LDKの広めの間取りも相対的に評価されています。こうした条件に当てはまる場合は、比較的有利に売却を進めやすいと考えられます。一方、築古や小さめの間取りの場合は、近隣の成約事例を踏まえて価格設定を丁寧に行うことが重要です。市況は変動するため、早めに査定を取って現在地を把握しておくことをおすすめします。