品川区西五反田のマンション相場【2026年最新】

品川区西五反田の2026年1〜10月のマンション成約は75件で、平均成約価格は8591万円、平均平米単価は166万円/㎡（坪単価548万円）でした。平均築年数は28.0年です。成約価格は前年同期比で13.6%下がっていますが、価格は成約した物件の広さや築年数の構成に左右されるため、市況の判断には平米単価を見るほうが適切です。

比較対象の品川区平均は成約価格9680万円で、西五反田はそれを約11%下回っています。一方、平米単価では区平均163万円/㎡に対して当エリアは166万円/㎡と、わずかに上回る水準です。東京23区平均の137万円/㎡と比べると約29万円/㎡高く、品川区の町村別平米単価ランキングでは25町中9位に位置します。

西五反田は品川区の北部にあたり、山手線の五反田駅の南側から目黒川沿いに広がるエリアです。町内のマンションの最寄り駅として最も多いのは不動前駅（徒歩約4分・86棟）で、次いで五反田駅（徒歩約4分・47棟）、大崎広小路駅（徒歩約5分・40棟）の順です。複数の駅が徒歩圏に重なるため、利用する路線や目的地に合わせて駅を選べることが、このエリアの住環境の特徴といえます。

平均築年数は2026年で28.0年と、2021年の17.0年から大きく上がっています。これは新築に近い物件の成約が減り、築年数が進んだ物件の取引が相対的に増えたことを示しています。後述のとおり築41年以上の成約が92件と多く、新しいタワー型マンションと築古の物件が同じ町内に混在しているのが現在の姿です。

平米単価は2021年の118万円/㎡から2025年の184万円/㎡まで、5年間で約1.6倍に上昇しました。2021〜2023年は118万円、121万円、129万円と緩やかな上昇でしたが、2024年に152万円、2025年に184万円と伸びが加速しています。品川区平均との差も開いており、2022年は8万円/㎡、2023年は7万円/㎡だった差が、2024年は20万円/㎡、2025年は33万円/㎡に拡大しました。この時期は区全体の上昇を上回る勢いで、西五反田の評価が高まっていたといえます。

2026年は166万円/㎡と、2025年の高値からは調整した形で、区平均163万円/㎡との差は3万円/㎡まで縮まりました。背景には築年数構成の変化が考えられます。2025年の平均築年数20.5年に対して2026年は28.0年と約7.5年進んでおり、築年数が進んだ物件の比率が高まったことが単価を押し下げた可能性があります。成約価格が前年より下がっている点も、同様に物件構成の変化と合わせて読む必要があります。

2024年以降の間取り別平均売買価格を見ると、当エリアが東京23区平均を上回っているのは1LDK、2LDK、3LDKです。1LDKは6511万円（23区6354万円）とほぼ同水準ですが、2LDKは11322万円（23区9455万円）と約2000万円高く、3LDKは15930万円（23区9042万円）と約1.8倍の開きがあります。ファミリー向けの広い間取りが、このエリアで特に高く評価されていることが分かります。

一方、ワンルームは2555万円で23区平均の3153万円を下回っています。ただし件数は17件と少なめで、築年数や専有面積の違いの影響も受けるため、参考値として見るのが妥当です。3LDKの価格差は、新しいタワー型マンションの成約が平均を押し上げている面もあると考えられます。

2024年以降の築年数別平米単価は、すべての築年数帯で東京23区平均を上回っています。築5年以内は271万円/㎡（23区185万円/㎡）、築6〜10年は222万円/㎡、築11〜15年は180万円/㎡と、築浅ほど高く、築年数が進むにつれて段階的に下がる形です。築16〜20年でも162万円/㎡、築21〜25年で158万円/㎡と、築20年を超えても150万円/㎡台を保っています。

築26〜30年は140万円/㎡、築31〜35年は123万円/㎡（件数7件）、築36〜40年は105万円/㎡（件数3件）と下がり、築41年以上は91万円/㎡でした。ただし築41年以上でも23区平均の87万円/㎡をわずかに上回っています。築36〜40年は件数が3件と少ないため参考値ですが、築古であっても立地の評価が価格を支えていることがうかがえます。

平米単価の上位は、1位プラウドタワー目黒ＭＡＲＣ（築3年・321万円/㎡）、2位アトラスタワー五反田（築2年・306万円/㎡）、3位シティタワー目黒（築9年・287万円/㎡）です。上位8棟のうち、築10年以内が5棟を占めており、タワー型の築浅物件に評価が集中していることが分かります。

ただし、5位のドレッセ目黒インプレスタワー（築22年・259万円/㎡）や6位のライオンズタワー目黒川（築13年・250万円/㎡）のように、築年数が進んでも250万円/㎡を超える棟もあります。築年数だけでなく、タワー型であることや規模、立地が単価を左右していると読み取れます。

直近3年の売出件数は、1位プラウド五反田（56件・総戸数174）、2位プラウドタワー目黒ＭＡＲＣ（52件・総戸数301）、3位アトラスタワー五反田（48件・総戸数213）の順です。上位はいずれも築3年以内と新しい大規模物件で、取引が活発な反面、同じ棟内で売り出し中の住戸が複数並ぶことも珍しくありません。

売主の立場では、買い手が価格や条件を比較しやすい環境といえます。同じ棟の他の住戸の売出価格や成約事例を事前に把握し、階数・向き・眺望などの違いをどう価格に反映するかを整理してから売り出すことが、競合に埋もれないための要点です。流動性の高さは、適正な価格設定ができれば成約につながりやすいという強みでもあります。

品川区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の258件と11月の253件で、最も少ないのは8月の171件と1月の193件でした。春と秋に成約が集まり、真夏と年明けは動きが鈍くなる傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約まで一般に2〜3か月かかることを踏まえると、3月の成約を狙うなら前年の12月〜1月、11月の成約を狙うなら8月〜9月に売り出しを始めるのが目安です。つまり、年明けの動きが鈍い時期に売り出しの準備を済ませ、春の購入検討者が増える時期に合わせて公開する流れが組み立てやすくなります。

季節面では、春先の3月と秋の11月に成約が集まるため、その2〜3か月前の売り出し開始が基本的な考え方になります。ここでは時期の結論のみ述べますが、年明けの準備期間を使って春の需要に合わせる流れが組み立てやすいでしょう。

物件の条件面では、築20年以内の物件は23区平均を大きく上回る単価で取引されており、評価が高い状態にあります。間取りでは2LDKと3LDKが相対的に強く、広めの住戸ほど東京23区との価格差が大きく出ています。築浅のタワー型マンションや広めのファミリータイプをお持ちであれば、現在の評価が高い局面にあるといえ、売却を前向きに検討しやすい状況です。一方、築年数が進んだ物件は単価の下落が緩やかであっても築浅との差が開くため、成約事例に基づく現実的な価格設定が重要になります。