新宿区神楽坂のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に成約した神楽坂のマンション9件の平均平米単価は162万円/㎡（坪単価536万円）、平均成約価格は8902万円でした。平均成約価格は前年同期比で24.9%上昇しています。ただし9件という件数は多くないため、あくまで参考値として捉えてください。

比較対象の新宿区平均の成約価格は9120万円で、神楽坂は2%ほど下回ります。一方で東京23区平均の平米単価137万円/㎡に対しては約25万円/㎡高く、都心の中でも評価の高いエリアといえます。新宿区の町村別平米単価ランキングでは49町中26位で、区内では中位に位置します。

神楽坂エリアの町内マンションは、飯田橋駅（徒歩約4分・5棟）、神楽坂駅（徒歩約1分・5棟）、牛込神楽坂駅（徒歩約5分・4棟）を最寄りとする物件が中心です。3つの駅がいずれも徒歩圏にあるため、複数路線を使い分けられる点が、このエリアのマンションの特徴です。新宿区の東寄りに位置し、区内でも都心部へのアクセスに優れた立地といえます。

2026年の平均築年数は21.6年で、新宿区平均の27.1年より若い傾向です。人気ランキングの上位には築3年から築25年の物件が並び、築浅から中堅の物件が単価を牽引しています。一方で築40年を超える小規模なビルタイプの物件も存在し、街の中に新しい物件と古い物件が混在しているのが実情です。

神楽坂の平米単価は、2021年の109万円/㎡から2023年には139万円/㎡へと上昇し、この時点では新宿区平均の121万円/㎡を18万円/㎡上回っていました。ところが2024年は115万円/㎡と調整し、区平均136万円/㎡を下回って差が逆転しています。2025年も132万円/㎡と区平均149万円/㎡を下回りましたが、2026年は162万円/㎡へ大きく伸び、区平均159万円/㎡を再び上回りました。

この振れ幅の背景には、成約物件の構成の違いがあると考えられます。たとえば2025年は平均築年数が26.4年と高く、平均成約価格は7081万円、単価は132万円/㎡でした。対して2026年は築21.6年と若返り、単価も大きく上がっています。年間の成約件数が限られるエリアでは、築年数や広さの異なる物件がどれだけ成約したかによって平均値が動きやすいため、単年の数字だけで判断せず、複数年の流れで見ることが大切です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を見ると、神楽坂の1LDKは8598万円で、東京23区平均の6354万円を大きく上回っています。3LDKも10433万円と、23区平均の9042万円より高い水準です。一方で2LDKは8013万円と、23区平均の9455万円を下回りました。

このことから、神楽坂では1LDKと3LDKが相対的に評価されているように見えます。ただし各間取りの件数は4件から8件にとどまり、特に1LDKと2LDKは4件ずつの参考値です。この価格差は、物件の広さや築年数の違いの影響を受けている可能性があり、断定は避けるべきです。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、築21〜25年の物件は神楽坂が124万円/㎡で、東京23区平均の123万円/㎡とほぼ同水準でした。件数は19件あり、このエリアで最も取引が活発な築年数帯です。築41年以上は88万円/㎡で23区平均の87万円/㎡と同程度ですが、件数は3件にとどまるため参考値となります。

築古の物件でも23区平均と遜色ない単価を維持している点は、神楽坂の立地の強みを示しています。ただし築年数が進むほど、管理状態や修繕履歴が価格に与える影響は大きくなります。

平米単価の上位には、1位のオープンレジデンシア神楽坂ファースト（築3年・251万円/㎡）、2位のディヴレ神楽坂（築15年・216万円/㎡）、3位のパークリュクス神楽坂（築14年・195万円/㎡）が並びます。上位3件はいずれも築15年以内で、築年数の浅さが単価の高さと結びついていることがわかります。

一方、4位のホームズ飯田橋は築25年で178万円/㎡と、築年数が進んでも高い単価を保っています。5位以下では築年数が進むにつれて単価が下がる傾向が見られ、築42年のラインビルド神楽坂は108万円/㎡でした。築年数と単価の関係は、神楽坂でもはっきり表れています。

直近3年の売出件数が最も多いのは神楽坂アインスタワーで35件、総戸数281戸の大規模マンションです。2位はオープンレジデンシア神楽坂ファーストの7件、3位はホームズ飯田橋の5件でした。売出件数の多さは、それだけ市場に出回りやすく、流動性が高いことを意味します。

売主の立場では、同じマンションの別住戸が同時期に売り出されている場合、価格や条件を比較されやすい点に注意が必要です。特に神楽坂アインスタワーのように売出件数が多い物件では、競合住戸の動向を踏まえた価格設定と売り出し時期の調整が重要になります。

新宿区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月と6月、最も少ないのは5月と1月でした。3月は260件、6月は234件、12月も229件と、年度末や年末に向けて成約が集まる傾向がうかがえます。

マンションは売り出しから成約まで一般に2〜3か月かかります。成約が増える3月を狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが目安です。6月の成約を狙う場合は、3月から4月ごろの売り出しが一つの選択肢になります。

季節性の面では、成約が集まる3月と6月に向けて、その2〜3か月前に動き出すのが基本的な考え方です。ただし、季節だけで売却の成否が決まるわけではありません。神楽坂のデータからは、築浅から築25年程度までの物件が単価を維持しやすく、立地を評価される傾向がうかがえます。

そのため、築20年台前半で管理状態が良好な物件や、1LDKや3LDKといった評価の高い間取りの物件は、現在の市況を活かしやすい条件です。2026年は平米単価が162万円/㎡と高い水準にあるため、こうした条件に当てはまる方は、売却を具体的に検討する時期に入っているといえるでしょう。