新宿区戸山のマンション相場【2026年最新】

新宿区戸山の2026年1〜10月の成約データ（6件）では、平均平米単価は100万円/㎡（坪単価330万円）、平均成約価格は6223万円でした。成約件数が6件と少ないため、あくまで参考値として捉えていただくのが適切です。

比較対象の新宿区平均は成約価格9120万円で、戸山はそれより32%低い水準です。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても下回っており、新宿区の町村別平米単価ランキングでは49町中48位に位置します。ただし、これは今回の成約に築年数が経過した物件が多く含まれていることの影響が大きく、エリア全体の評価がそのまま低いとは言い切れません。

戸山は新宿区の北西部、早稲田エリアに隣接する住宅地です。町内のマンションの最寄り駅としては早稲田駅（徒歩約5分）が12棟と最も多く、次いで若松河田駅（徒歩約5分）が5棟、西早稲田駅（徒歩約5分）が3棟となっています。いずれも徒歩5分圏内で、複数の駅を使い分けられる点が、このエリアのマンションに共通する利便性です。

2026年の平均築年数は41.8年で、2021年の21.7年から大きく上昇しています。これは新しい物件の成約が減り、築年数を重ねた物件の成約が増えたことを示しており、街としては成熟期に入った住宅地といえます。一方で、築6年のザ・パークハウス早稲田や築10年のローレルコート新宿夏目坂のように、比較的新しいマンションも町内に存在し、築年数の幅が広いエリアです。

平米単価の年別推移を見ると、戸山は2021年の97万円/㎡から2022年に84万円/㎡へ下がった後、2023年96万円/㎡、2024年114万円/㎡、2025年138万円/㎡と上昇し、2026年は100万円/㎡となっています。新宿区平均との差は2022年に33万円/㎡まで開きましたが、2025年には11万円/㎡まで縮まり、一時はほぼ並ぶ水準まで近づきました。しかし2026年は区平均159万円/㎡に対し59万円/㎡の差に再び開いています。

この振れ幅の背景には、成約する物件の中身の違いがあると考えられます。2022年は平均築年数が38.2年と高く、単価が下がっています。2025年は築27.7年で単価が138万円/㎡と上がり、2026年は築41.8年へ高まって単価が下がりました。つまり、戸山の平米単価は市況そのものよりも、その年にどの築年数帯の物件が成約したかに左右されやすいといえます。2022年のように成約価格が7356万円と高くても平米単価は84万円/㎡と低い年もあり、広い物件が成約した影響とみられます。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区と比べると、戸山では2LDKが9299万円で23区平均9455万円とほぼ同水準です。一方、1LDKは5435万円（23区6354万円）、3LDKは7566万円（23区9042万円）と、いずれも23区平均を下回っています。

相対的に評価されているのは2LDKで、戸山の場合は広めのつくりの物件が成約しているとみられ、価格が23区平均に近づいています。3LDKは件数が5件、1LDKは4件と少ないため参考値ですが、ファミリー向けの広さでは23区平均との差が大きく、築年数の高い物件の比率が影響している可能性があります。

2024年以降の築年数別平米単価を見ると、築11〜15年の物件は164万円/㎡で、東京23区平均の149万円/㎡を上回っています。築浅に近い物件であれば、戸山でも23区平均を超える評価が得られていることがわかります。

築21〜25年は117万円/㎡（23区123万円/㎡）、築41年以上は84万円/㎡（23区87万円/㎡）で、築年数が進んでも23区平均との差は数万円/㎡にとどまっています。築古の物件でも、立地の利便性を背景に、大きく評価を落とさず成約できている点は注目できます。築41年以上は8件と件数があり、このエリアで築古物件の流通が活発であることも示しています。

平米単価の上位は、1位がザ・パークハウス早稲田（築6年・236万円/㎡）、2位がシティハウス新宿戸山（築15年・182万円/㎡）、3位がローレルコート新宿夏目坂（築10年・160万円/㎡）でした。上位3棟はいずれも築15年以内で、築浅であることが高い単価に直結していることがわかります。

4位以下は築23〜37年の物件が並び、100万円/㎡前後から126万円/㎡の範囲に収まっています。戸山では、築年数の浅さが単価を押し上げる最大の要因になっているといえます。

直近3年の売出件数が多いのは、1位のコープ戸山台（10件・築58年・総戸数69）、2位の戸山ハイツ（9件・築53年・総戸数215）、3位のアートコート早稲田戸山公園（7件・築26年・総戸数29）です。

売出件数が多いマンションは、買い手にとって情報が多く検討しやすい一方、売主にとっては同じ棟内で競合する売り出しが重なりやすいという側面があります。とくに築年数の高い大規模棟では、価格や条件を比較されやすいため、同じマンション内で売り出し中の物件との差別化が成約までの期間に影響します。

新宿区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月と6月、最も少ないのは5月と1月でした。3月は260件、6月は234件で、年度の切り替えやボーナス時期に購入の動きが活発になる傾向がうかがえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。3月の成約を狙うなら前年の12月〜1月、6月の成約を狙うなら3月〜4月に売り出しを始めるのが一つの目安です。査定や価格設定の準備に1か月程度を見込むと、売却を考え始める時期はさらにその前になります。

売却時期の目安としては、前述のとおり3月と6月に成約が集まるため、その2〜3か月前に売り出しを始める計画が現実的です。ただし、戸山は成約件数が少なく、時期よりも物件ごとの条件が価格に与える影響が大きいエリアです。

判断軸としては、築11〜15年のように23区平均を上回る評価を得やすい物件や、2LDKのように23区平均に近い価格で成約している間取りは、比較的有利に進めやすいといえます。築古の物件でも、築41年以上の平米単価が23区平均との差を数万円/㎡に抑えている点から、売却を急がず、周辺の成約事例を踏まえた価格設定を行えば十分に勝機があります。