文京区大塚のマンション相場【2026年最新】

文京区大塚の2026年1〜10月の成約データ（30件）では、平均平米単価は152万円/㎡（坪単価504万円）、平均成約価格は9318万円でした。東京23区平均の137万円/㎡と比べると約11%高く、都心部の中でも評価の高いエリアといえます。

一方、文京区全体の平均（166万円/㎡、成約価格10065万円）と比べると、平米単価で約8%、成約価格で約7%下回っています。文京区の町村別平米単価ランキングでは19町中11位で、区内ではちょうど中位に位置します。単価は2021年の99万円/㎡から一貫して上昇しており、直近の伸びも続いています。

大塚は文京区の北西部に位置し、町内のマンションの最寄り駅は茗荷谷駅（徒歩約6分・56棟）、新大塚駅（徒歩約5分・40棟）、護国寺駅（徒歩約5分・25棟）の3駅に分かれます。最も棟数が多いのは茗荷谷駅で、人気マンションランキングの上位にも茗荷谷の名を冠した物件が目立ちます。駅ごとに複数路線へのアクセスを選べることが、エリア全体の資産性を支えている点です。

平均築年数は29.3年で、築浅物件と築古物件が混在する成熟した住宅地です。売出件数の上位にも築42年・築47年・築55年といった築古の大規模物件から築6年〜11年の築浅物件まで並んでおり、世代の異なるマンションが共存していることがうかがえます。同じ大塚でも、棟ごとの築年数や最寄り駅によって評価が大きく分かれるエリアといえます。

大塚の平米単価は、2021年の99万円/㎡から2022年に116万円/㎡へ大きく上昇した後、2023年は116万円/㎡で横ばいとなりました。2024年に124万円/㎡、2025年に133万円/㎡、2026年（1〜10月）に152万円/㎡と、再び上昇を続けています。文京区との差を見ると、2022年は区118万円/㎡に対し当エリア116万円/㎡とほぼ並んでいましたが、2025年には143万円/㎡対133万円/㎡、2026年は166万円/㎡対152万円/㎡と、差は10〜14万円/㎡に開いています。区全体の上昇ペースに対して、大塚はやや緩やかに追随している形です。

背景として、当エリアの平均築年数が2023年の20.9年から2024年の27.9年、2026年の29.3年へと上がっている点は見逃せません。築年数が進んだ物件の成約が増えるなかでも単価が上昇していることは、築年数を補って余りある需要があることを示します。また2026年は成約価格が前年比で約1000万円上がる一方、単価の伸びは19万円/㎡で、成約価格の伸びには物件の広さの違いも含まれていると考えられます。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、当エリアで相対的に評価が高いのはファミリー向けの広い間取りです。3LDKは12777万円で23区平均の9042万円を約41%上回り、2LDKも10271万円と23区平均の9455万円を上回ります（件数はそれぞれ33件、15件）。

一方、1LDKは5325万円で23区平均の6354万円を下回り、ワンルームは1592万円と23区平均3153万円の約半分です（ワンルームは5件のため参考値）。大塚では、コンパクトな間取りよりも、ファミリー層が購入する広めの間取りに強みがあることがわかります。

築年数別の平米単価を見ると、すべての築年帯で東京23区平均と同等かそれ以上の水準を保っています。築6〜10年は180万円/㎡（23区平均160万円/㎡）、築11〜15年は173万円/㎡（同149万円/㎡）と築浅で高く、築21〜25年でも146万円/㎡（同123万円/㎡）と堅調です。

特に目立つのは築26〜30年で、156万円/㎡と23区平均（111万円/㎡）を約45万円/㎡上回っています。築31〜35年は112万円/㎡（同91万円/㎡、4件で参考値）と一段下がり、築41年以上は87万円/㎡で23区平均と同水準です。築30年前後までは単価が維持されやすく、築40年を超えると差が縮まる傾向です。

平米単価の上位は、1位がアトラスタワー茗荷谷（築15年・318万円/㎡）、2位がシェフルール文京茗荷谷（築7年・258万円/㎡）、3位がクレヴィア茗荷谷　文京の丘（築6年・242万円/㎡）です。上位8物件のうち、茗荷谷の名を冠した物件が多数を占めています。

上位は築6〜15年の築浅物件が中心ですが、5位の茗荷谷パークホームズ（築27年・226万円/㎡）のように築年数が進んでも高い単価を維持している物件もあります。立地や管理状態、棟の評価によって築年数だけでは説明できない差が生まれます。

直近3年の売出件数は、1位がマンション小石川台（13件・築42年・総戸数141）、2位がサンウッド文京開運坂上（11件・築24年・総戸数89）、3位がアールヴェール文京大塚公園（9件・築27年・総戸数80）です。総戸数の多い大規模マンションは売出件数も多くなりやすく、市場での流動性が高い反面、同じ棟内に競合する売出が重なりやすくなります。

こうした物件にお住まいの場合は、同じ棟の売出状況を確認し、価格や売り出し時期で差をつける戦略が重要です。一方、総戸数が少なめの棟は売出が少ない分、希少性が価格に反映されやすい面があります。

文京区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最多は3月（185件）、次いで2月（171件）で、新生活に向けた需要が集中する時期に取引が活発になります。最少は8月（119件）と12月・10月（いずれも122件）で、夏季と年末は動きが鈍くなります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約ピークを狙うなら、前年11月〜年内の売り出し開始が目安になります。2月の成約を狙う場合は11月頃までに売り出しを始めておくと、購入希望者の動きが増える時期にしっかり間に合います。

季節面では、2〜3月の成約ピークに向けて前年秋から準備を進めるのが基本です。売却の準備から売り出しまでには、査定、価格設定、内見対応の準備などで1〜2か月ほどかかるため、早めの相談が選択肢を広げます。

物件の特性としては、築30年前後までは平米単価が23区平均を上回って推移しているため、築浅〜築30年程度の物件は有利な条件で売却しやすい状況です。間取りでは2LDK・3LDKのファミリー向けが相対的に高く評価されています。ただし築40年以上の物件は23区平均並みに近づくため、管理状況や修繕履歴を整理して価値を伝える工夫が欠かせません。