品川区荏原のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の品川区荏原における中古マンションの成約は22件で、平均成約価格は8190万円、平均平米単価は146万円/㎡（坪単価484万円）でした。成約価格は前年同期比で+4.7%となっています。

東京23区平均の137万円/㎡（坪単価452万円）と比べると、荏原の平米単価は約9万円/㎡高い水準です。一方、品川区平均の成約価格9680万円に対しては15%低く、区内では町村別平米単価ランキング25町中17位に位置します。区全体の単価が高いことを踏まえると、荏原は区内では手の届きやすい価格帯でありながら、23区全体で見れば決して低くないエリアといえます。2021年の100万円/㎡から現在までの上昇については、後述の推移分析で詳しく見ていきます。

荏原は品川区の南部に位置し、町内のマンションの最寄り駅は武蔵小山駅（徒歩約7分・40棟）が最も多く、続いて戸越銀座駅（徒歩約6分・27棟）、西小山駅（徒歩約7分・23棟）となっています。いずれも徒歩圏が6〜7分程度に収まっており、複数の駅を使い分けられる立地のマンションが多いのが特徴です。中でも武蔵小山駅を最寄りとする棟数が突出しており、売却時も「武蔵小山エリアのマンション」として評価されやすい構造です。

平均築年数は28.3年で、築20〜30年前後の物件が中心の成熟した住宅地といえます。新築の供給が限られる分、成約の主役は中古市場で流通する築古〜築中期の物件です。品川区内では中心部と比べて落ち着いた住環境の住宅地という位置づけで、実需層の需要が厚いことが、後述する築年数別の単価の底堅さにつながっています。

荏原の平米単価は2021年の100万円/㎡から、2022年110万円、2023年104万円、2024年113万円と、2024年までは緩やかな動きでした。大きく動いたのは2025年で、136万円/㎡へと前年から約23万円上昇し、2026年は146万円/㎡とさらに伸びています。品川区平均も108万円から163万円へ上昇していますが、荏原との差は2021年の8万円、2023年の18万円、2024年の19万円、2026年の17万円と推移しており、区の上昇に荏原も追随している形です。

成約価格と平米単価の動きがずれている年にも注目できます。2022年は成約価格が6086万円と高い一方で単価は110万円にとどまっており、広めの物件の成約が価格を押し上げた可能性があります。逆に2023年は平均築年数が29.1年と前年の22.6年から大きく上がっており、築年数の高い物件の成約が増えたことが単価を押し下げた要因とも読み取れます。単価の上昇は築年数が26〜28年に達している中で実現しているため、築年数だけで価格が決まらない需要の強さがうかがえます。

2024年以降の荏原の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、ワンルームは2183万円（23区3153万円）、1LDKは5603万円（同6354万円）、2LDKは8503万円（同9455万円）と、いずれも23区平均を下回ります。一方、3LDKは9999万円と、23区平均の9042万円を上回っています。

ファミリー向けの3LDKが23区平均を超えている点は、荏原が実需のファミリー層に評価されているエリアであることを示しています。成約件数は1LDKが30件、2LDKが20件、3LDKが16件で、ワンルームは3件にとどまるため、ワンルームの価格は参考値として見てください。

2024年以降の築年数別平米単価では、築6〜10年が166万円/㎡、築5年以内が155万円/㎡と上位です。築5年以内は件数が3件と少ないため参考値ですが、築浅の評価は高いといえます。注目したいのは築16年以降で、築16〜20年が147万円/㎡（23区135万円）、築21〜25年が137万円/㎡（同123万円）、築26〜30年が132万円/㎡（同111万円）、築31〜35年が116万円/㎡（同91万円）、築36〜40年が124万円/㎡（同85万円）と、築古ほど23区平均との差が開いています。

築41年以上でも97万円/㎡で23区平均の87万円/㎡を上回っており、築年数が進んでも価格が落ちにくいエリアです。築21〜25年は29件と最も成約が多く、この年代が荏原の流通の中心です。築浅の評価に加えて、築古物件にも価格の下支えがあることは、売却を検討する所有者にとって心強い材料です。

平米単価の上位は、1位のインプレストコア武蔵小山（築8年・200万円/㎡）、2位のミオカステーロ武蔵小山（築23年・191万円/㎡）、3位のグランシティユーロレジデンス品川の杜（築22年・191万円/㎡）です。上位8件のうち5件が武蔵小山の名を冠したマンションで、駅名を冠した物件への評価の高さがうかがえます。

また、築8年の1位だけでなく、築22〜23年の物件が191万円/㎡で並んでいる点が特徴です。築39年の東急ドエルアルス武蔵小山も174万円/㎡と、築年数が経過しても単価が維持されている物件が上位に入っています。立地・管理・規模といった個別の強みがあれば、築年数を超えて評価されることを示しています。

直近3年の売出件数が多いのは、アデニウム武蔵小山（12件・総戸数110）とシティインデックス武蔵小山（12件・総戸数46）、アゼリアハイライズ（11件・総戸数95）です。総戸数が多いマンションは売出が出やすい一方、シティインデックス武蔵小山のように総戸数46で12件と、戸数に対して売出が多い物件もあります。

売主にとっては、売出が多い棟は買い手にとって比較検討がしやすく流動性が高いというメリットがある反面、同じ棟内に競合する売り出しが並びやすいという側面もあります。同じ棟で売り出し中の部屋の価格・階数・間取りを把握し、差別化を意識した価格設定をすることが重要です。

品川区全体の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（258件）と11月（253件）で、次いで9月（243件）が続きます。反対に最少は8月（171件）、次いで1月（193件）となっています。春の住み替え需要と秋の転勤・年末前の動きが、成約を押し上げていると考えられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約ピークを狙うなら前年12月〜1月、11月のピークを狙うなら8〜9月頃に売り出しを始めるのが一つの目安です。ただし8月は成約自体が少ない時期のため、夏の売り出しは内覧が少ない前提で、価格設定や準備を早めに整えておくことが大切です。

季節の面では、品川区は3月と11月に成約が集まるため、その時期に内覧のピークを合わせるのが基本です。8月と1月は動きが鈍い傾向があるため、この時期を避けて準備を進めると効率的です。

物件の面では、築21〜30年の物件が荏原の流通の中心で、23区平均を10〜20万円/㎡ほど上回って評価されています。築31年以上の物件も23区平均との差が大きく、築年数を理由に売却を諦める必要はありません。間取りでは3LDKが23区平均を上回る評価を得ており、ファミリー向けの物件は強気の価格設定も検討できます。一方、ワンルームや1LDKは23区平均を下回るため、周辺の成約事例に基づいた現実的な価格設定が成約への近道です。2025年から2026年にかけて単価が大きく伸びている今は、売却を前向きに検討しやすいタイミングといえます。