中央区新川のマンション相場【2026年最新】

中央区新川の2026年1〜10月の成約は31件で、平均成約価格は9,975万円、平均平米単価は175万円/㎡（坪単価577万円）でした。成約価格は前年同期比で26.2%上昇しています。東京23区平均の137万円/㎡と比べると約28%高い水準で、都心エリアらしい価格帯にあります。

一方、中央区平均の成約価格11,805万円に対して当エリアは16%低く、区内の町村別平米単価ランキングでは29町中21位です。区全体が高水準にあるため、区内では中位から下位に位置しています。ただし後述のとおり、平米単価の上昇ペースは区内でも見劣りしません。

新川は中央区の東寄り、隅田川に近いエリアで、日本橋・八重洲方面や茅場町・八丁堀の業務地区に隣接する位置にあります。町内のマンションの最寄り駅は八丁堀駅（徒歩約4分・64棟）が最も多く、次いで茅場町駅（徒歩約6分・22棟）、水天宮前駅（徒歩約9分・2棟）の順です。八丁堀駅を最寄りとする棟が圧倒的に多く、駅近の物件が中心の街といえます。

平均築年数は23.6年で、2021年の15.5年から上昇しています。これは近年の成約に築年数の進んだ物件が増えたことを示しており、新築・築浅物件が中心の街から、中古流通の厚みが増した成熟期のエリアへ移りつつあると読み取れます。築浅の大型タワーと築古物件が同じ町内に混在している点も新川の特徴です。

平米単価の推移を見ると、2021年の111万円/㎡から2026年の175万円/㎡まで、5年間で約1.6倍に上昇しています。中央区平均は114万円から194万円への上昇で、2021年には3万円だった差が2026年には19万円まで開きました。特に2024年以降は区平均が158万円、181万円、194万円と伸びる中、新川は135万円、151万円、175万円と、上昇はしているものの区との差は縮まっていません。

成約価格と平米単価の動きがずれている年もあります。2024年は成約価格が7,370万円と前年の8,296万円から下がった一方、平米単価は128万円から135万円へ上昇しました。これは広い物件より専有面積の小さい物件の成約が多かったことが背景と考えられ、市況の判断には成約価格ではなく平米単価を見ることが有効です。2025年の築25.1年から2026年の23.6年にかけて築年数がやや下がったことも、足元の単価上昇を後押ししている可能性があります。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、新川で相対的に評価されているのは広めの間取りです。3LDKは14,080万円で23区平均の9,042万円を約5,000万円上回り、2LDKも10,774万円と23区平均の9,455万円より高くなっています。1LDKは6,853万円で23区平均6,354万円をやや上回っています。

一方、ワンルームは2,339万円で23区平均の3,153万円を下回ります。件数もワンルーム17件、1LDK26件、2LDK37件、3LDK13件と間取りごとに差があり、3LDKは件数が比較的少ないため参考値として見るのが妥当です。ファミリー向けの2LDK以上が価格を押し上げている構造といえます。

2024年以降の築年数別平米単価を見ると、築6〜10年が210万円/㎡で最も高く、23区平均の160万円/㎡を大きく上回っています。築11〜15年も187万円/㎡と、23区平均の149万円/㎡に対して高い水準です。築5年以内は183万円/㎡で23区平均とほぼ同水準ですが、件数が6件と少ないため参考値です。

注目したいのは築21〜25年の148万円/㎡や築26〜30年の173万円/㎡で、いずれも23区平均（123万円、111万円）を大きく上回っています。築26〜30年は4件と少ないため断定はできませんが、築古でも立地の評価が単価を支えている傾向がうかがえます。一方、築41年以上は86万円/㎡で23区平均の87万円/㎡とほぼ同水準で、25件と件数も多く、築年数が進んだ物件では立地による上乗せが小さくなっています。

平米単価の上位は、1位のブリリアザタワー東京八重洲アベニュー（築9年・314万円/㎡）、2位のクレヴィア東京八丁堀新川ザレジデンス（築7年・236万円/㎡）、3位の東京日本橋シティタワー（築27年・229万円/㎡）です。上位8棟のうち多くが築15年以内の比較的新しい物件で、築浅の大規模・タワー型が高単価を牽引している様子がわかります。

一方で3位の東京日本橋シティタワーは築27年ながら229万円/㎡を維持しており、築年数だけでなく立地や規模、管理状態が単価を左右することを示しています。ご自身のマンションが上位に入る物件と近い条件であれば、強気の価格設定も検討の余地があります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、ブリリアザタワー東京八重洲アベニューの42件（総戸数387）で、2位のピアース東京インプレイス（21件）の約2倍です。3位のクレヴィア東京八丁堀新川ザレジデンス（18件）と合わせ、上位は総戸数の多い物件が占めています。

売出件数が多い物件は、買い手から見て選択肢が豊富で流動性が高い反面、同じ棟内に競合する売り物件が並びやすいという側面があります。こうした棟で売却する場合は、階数・向き・専有面積が近い他の売り出しと比較されることを前提に、価格設定や販売開始のタイミングを慎重に検討することが重要です。

中央区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（299件）と5月（269件）で、2月（230件）や4月（252件）も高水準です。反対に最も少ないのは12月（136件）で、次いで8月（150件）、11月（156件）となっています。春先に成約が集中する傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月前後の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月初旬には売り出しを開始しておきたいところです。年内に査定と販売準備を済ませ、買い手の動きが活発になる1〜2月に内覧を重ねられる状態にしておくと、春の需要を取りこぼしにくくなります。

季節面では春の成約ピークに合わせた準備が有効ですが、それ以上に重視したいのは物件の条件です。新川では築6〜15年の物件が単価を高く維持しており、間取りでは2LDK・3LDKといったファミリー向けが23区平均を大きく上回って評価されています。こうした条件に当てはまる物件は、現在の市況で有利に売却できる可能性が高いと考えられます。

築古で専有面積が小さい物件は、築年数が進むほど単価の伸びが鈍る傾向があります。売却を迷っている場合も、現時点での査定額を把握しておくことが判断の助けになります。市況は変動しますので、売却するかどうかにかかわらず、早めに相場を確認しておくことをおすすめします。