新宿区市谷薬王寺町のマンション相場【2026年最新】

新宿区市谷薬王寺町の2026年1〜10月のマンション成約は12件で、平均平米単価は145万円/㎡（坪単価480万円）、平均成約価格は7582万円でした。東京23区平均の137万円/㎡を上回っており、区内の山手エリアに比べて手の届きやすい価格帯でありながら、単価では23区全体の水準を超えています。

一方で、新宿区平均の成約価格9120万円と比べると当エリアは17%低くなっています。区内の町村別平米単価ランキングでは49町中32位で、区内では中位よりやや下の位置づけです。ただし成約件数が12件と多くない集計のため、年内の動きは参考値としてご覧ください。前年同期比で成約価格が+115.1%と大きく伸びていますが、これは成約した物件の広さや築年数の構成が変わった影響が大きいと考えられます。

市谷薬王寺町は、新宿区の東側、市ヶ谷方面と牛込エリアのあいだに位置する住宅地です。町内のマンションの最寄り駅は牛込柳町駅が最も多く、徒歩約5分で33棟が該当します。次いで曙橋駅が徒歩約6分で9棟、若松河田駅が徒歩約8分で1棟と続きます。複数の駅が徒歩圏に入るため、通勤先に合わせて使い分けやすい立地です。

平均築年数は29.8年で、新築・築浅から築古までが混在する成熟した住宅地といえます。売出件数ランキングには築50年以上の古い棟と築10年台の比較的新しい棟が並んでおり、世代の異なるマンションが同じ町内で併存しているのが特徴です。築年数によって価格帯が大きく分かれるため、ご自身の物件がどの層に属するかを把握することが売却戦略の出発点になります。

平米単価の推移を見ると、当エリアは2021年の107万円/㎡から2026年の145万円/㎡まで、一貫して右肩上がりです。注目したいのは新宿区との差の変化です。2021年は区110万円に対し当エリア107万円とほぼ同水準でしたが、2024年には区136万円に対し当エリア120万円と16万円の開きとなりました。その後2025年は区149万円に対し131万円で18万円差、2026年は区159万円に対し145万円で14万円差と、差はやや縮小しています。

成約価格と平米単価の関係にも特徴があります。2022年の成約価格6578万円から2024年の5915万円へ下がる局面でも、平米単価は116万円から120万円へ上昇しています。これは、同じ期間に狭めの物件の成約が増えて総額が下がっても、単価自体は崩れていなかったことを示唆しています。また2025年は平均築年数が22.6年から30.3年へ大きく上がりながら、単価は131万円と上昇しました。築古物件の割合が増えても単価が下がっていないことから、エリア全体の需要は底堅いと読み取れます。2026年は成約価格が7582万円と大きく伸びていますが、3LDKなど広めの物件の成約が含まれた影響が考えられます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアで相対的に評価されているのは3LDKです。3LDKは当エリア12204万円に対し23区平均9042万円と大きく上回っており、ファミリー向けの広めの住戸が高い価格で成約しています。ただし件数は5件のため、参考値としてご覧ください。

1LDKは当エリア5794万円に対し23区6354万円、2LDKは当エリア7854万円に対し23区9455万円と、いずれも23区平均を下回ります。ワンルームも当エリア1648万円に対し23区3153万円で、件数が4件と少ないため断定は避けますが、築古の小規模住戸が多い影響が考えられます。コンパクトな間取りは価格が抑えられやすい一方で、築浅の物件ほど単価は高くなる傾向があります。

築年数別の平米単価を見ると、当エリアは築浅から築20年台まで23区平均を上回って推移しています。築6〜10年は171万円/㎡（23区160万円）、築11〜15年は154万円/㎡（同149万円）、築21〜25年は143万円/㎡（同123万円）です。特に築21〜25年は23区平均を20万円も上回っており、築年数が進んでも価値が維持されやすい立地であることがうかがえます。ただし築21〜25年は4件と少ないため、参考値としてご覧ください。

築31〜35年は99万円/㎡、築36〜40年は75万円/㎡と単価が下がり、築36〜40年は23区平均85万円を下回ります。一方で築41年以上は92万円/㎡と23区平均87万円を上回り、築36〜40年よりもむしろ高くなっています。築古でも立地や管理状態、リノベーション余地などが評価される物件があることがわかります。

平米単価の上位は、クリオ市谷薬王寺（築1年・240万円/㎡）、ザヒルズ市谷薬王寺（築11年・200万円/㎡）、パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア（築16年・196万円/㎡）の順です。上位3棟はいずれも築16年以内で、築年数の浅さが単価を押し上げていることがわかります。

4位以下も築15〜25年の物件が並んでおり、築20年台でも166万円/㎡（ステージグランデ市谷薬王寺）と当エリアの平均を超える単価が付いています。上位に入る物件は、築浅であることに加えて、町名に「市谷薬王寺」を冠した比較的新しい分譲マンションが中心です。ご自身の物件が築年数や規模の面でこれらに近い場合は、上位の事例を価格設定の参考にできます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、ザヒルズ市谷薬王寺の11件です。次いでパークリュクス市谷薬王寺の8件、パークホームズ市谷薬王寺セントガレリアの7件と続きます。上位3棟はいずれも築浅から築15年程度の物件で、買い手の関心が高く、売買が活発に行われている棟だといえます。

売主の立場から見ると、売出件数が多い棟は流動性が高く売りやすい一方で、同じ棟内に競合する売り出し住戸が出やすいという面があります。同じマンション内で価格が比較されやすいため、階数や向き、室内の状態の違いを丁寧に伝え、競合との差別化を図ることが大切です。また、築50年以上の古い棟も売出件数の上位に入っており、築古でも一定の取引があることがわかります。

新宿区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月と6月、最も少ないのは5月と1月でした。3月は新生活を前にした需要が集まる時期、6月は夏前に購入を決めたい層の動きが表れる時期といえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら前年の12月から1月に、6月の成約を狙うなら3月から4月に売り出しを始めるのが目安です。1月は成約が少ない月ですが、そこで売り出しを開始し、需要が高まる春に向けて内見を重ねる進め方も考えられます。

売り出しのタイミングとしては、前述のとおり春と初夏の成約が多い傾向を踏まえ、その2〜3か月前から準備を始めると動きやすくなります。当エリアの平米単価は2021年以降一貫して上昇しており、需要が堅調な局面にあると見ることもできます。

物件の特徴によって、向いている売却の考え方も変わります。築6〜25年の築浅から中堅の物件は23区平均を上回る単価で評価されており、現状の相場を活かしやすい層です。築36〜40年は単価が23区平均を下回るため、リフォームの有無や管理状態を整理してから売り出すと評価されやすくなります。また、3LDKなど広めの間取りは総額が高くなる分、買い手が限られるため、売り出し期間に余裕を持った計画が望ましいでしょう。