新宿区下落合のマンション相場【2026年最新】

新宿区下落合の2026年1〜10月の成約事例（33件）を集計すると、平均成約価格は9542万円、平均平米単価は139万円/㎡（坪単価460万円）でした。成約価格は前年同期比で+13.0%となり、新宿区平均の9120万円を約5%上回っています。ただし、成約価格は物件の広さや築年数に左右されるため、市況を測る際は平米単価で見るのが適切です。

平米単価の139万円/㎡は東京23区平均の137万円/㎡とほぼ同水準です。一方、新宿区の町村別平米単価ランキングでは49町中34位で、区内では中位よりやや下に位置します。2026年の推移は、年別の動きを追う価格推移のセクションで詳しく見ていきます。

下落合は新宿区の北西部に位置し、豊島区・中野区と接するエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、目白駅（徒歩約7分・52棟）、下落合駅（徒歩約5分・43棟）、高田馬場駅（徒歩約6分・24棟）の3駅に分かれています。目白駅を最寄りとする棟が最も多く、次いで下落合駅、高田馬場駅の順です。同じ町名でも、どの駅を利用する立地かによって物件の印象や需要層が異なる点が特徴です。

2026年の成約物件の平均築年数は31.5年で、2021年の19.0年から大きく上がりました。2025年の22.3年からも9年以上伸びており、今年は築古物件の成約が相対的に多かったことがわかります。一方で、築5年以内の物件の成約も24件（2024年以降）あり、新築・築浅から築古までが混在する、世代の幅が広い市場です。

年別の平米単価を見ると、下落合は2021年の102万円/㎡から2022年に113万円/㎡へ上昇し、2023年は106万円/㎡へ一度調整しました。2024年に130万円/㎡、2025年に147万円/㎡と大きく伸び、2026年（1〜10月）は139万円/㎡となっています。新宿区平均との差を見ると、2022年は区の117万円/㎡に対し4万円差、2023年は121万円/㎡に対し15万円差まで開き、2025年は149万円/㎡に対し2万円差とほぼ並びました。2026年は区平均が159万円/㎡のため、差は20万円に広がっています。

背景として、平均築年数の変動が単価に影響している可能性があります。2023年は築26.4年と築年数が上がった年で、単価が106万円/㎡に下がっています。2024年は築17.4年と築浅物件の比重が高く、130万円/㎡へ上昇しました。2026年は築31.5年と平均築年数が最も高い年であり、単価が147万円/㎡から139万円/㎡へ下がったのも、物件の構成の違いが影響している可能性があります。ただし2026年は途中集計で件数も限られるため、推移は参考として捉えるのが妥当です。一方、成約価格は9542万円と過去最高ですが、単価は下がっているため、広い面積の物件が多く成約したことが価格を押し上げたと読み取れます。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を東京23区平均と比べると、下落合の傾向がはっきり出ています。3LDKは当エリアが13548万円に対し23区平均は9042万円で、約1.5倍の水準です。目白御留山・目白近衛町といった落ち着いた住環境のファミリー向け物件が価格を引き上げていると考えられます。一方、ワンルーム（2612万円・5件）は23区平均の3153万円を下回り、1LDK（5631万円・26件）も6354万円、2LDK（8863万円・30件）も9455万円と、23区平均を下回っています。ワンルームは件数が5件のため参考値としてご覧ください。広い間取りのファミリータイプが相対的に高く評価されるエリアと言えます。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、築5年以内は173万円/㎡（24件）で、23区平均の185万円/㎡を下回るものの、高い水準を維持しています。6-10年は172万円/㎡（13件）で23区平均の160万円/㎡を上回り、16-20年も144万円/㎡（5件）と23区平均の135万円/㎡を超えています。特に注目したいのが21-25年で、168万円/㎡（16件）と23区平均の123万円/㎡を大きく上回っています。築20年台前半でも価値が維持されやすいエリアです。

一方、26-30年は92万円/㎡（3件）と低めで、36-40年は96万円/㎡（3件）と23区平均の85万円/㎡を上回るものの、件数が少ないため参考値です。41年以上は83万円/㎡（26件）で、23区平均の87万円/㎡を下回っています。築年数が進むほど単価は下がる傾向ですが、築30年未満であれば相応の評価が得られているのが特徴です。

平米単価の上位は、1位がパークナード目白御留山（築7年・242万円/㎡）、2位がリリーゼ目白近衛町（築6年・225万円/㎡）、3位がバウス目白御留山（築6年・220万円/㎡）でした。上位3件はいずれも築10年以内の築浅物件で、単価は200万円/㎡を超えています。さらに4位以降も、ドレッセ目白近衛町プレゼンス（築19年・215万円/㎡）、オープンレジデンシア目白avenue（築9年・201万円/㎡）など、目白駅周辺の物件が並んでいます。築19年のドレッセ目白近衛町プレゼンスや築25年のグランツオーベル目白近衛町（190万円/㎡）が上位に入っている点も見逃せません。築年数が経っていても、立地や管理状態によっては高い単価を保つことができるといえます。

直近3年の売出件数が多いマンションは、1位が高田馬場住宅（30件・築57年・総戸数361）、2位がプラウド高田馬場（26件・築5年・総戸数135）、3位がトキワパレス（13件・築52年・総戸数185）でした。総戸数が多い物件ほど売り出しが出やすく、買主の目に触れる機会も多いため、流動性が高い傾向にあります。

ただし売主にとっては、同じ棟内で競合する売り出しが多いことも意味します。プラウド高田馬場のように築浅で売出件数が多い物件では、同じ棟の他の部屋の価格動向を踏まえた価格設定が重要です。築50年超の高田馬場住宅やトキワパレスのように、築年数が進んだ大規模物件でも売り出しが活発な点は、一定の需要があることを示しています。

新宿区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのは3月と6月（260件・234件）、次いで12月（229件）、9月（216件）、11月（213件）です。反対に、少ないのは5月（164件）と1月（169件）でした。年度替わりの住み替え需要に向けた春と、夏のボーナス期前後に成約が集まっていることがわかります。

売り出しから成約までは、一般に2〜3か月ほどかかります。3月の成約ピークに合わせるなら、前年12月〜1月に売り出しを開始するのが目安です。6月の成約を狙うなら、3月〜4月に売り出すとよいでしょう。年明けの1月は成約が少ないため、その時期に売り出しの準備を整え、春の需要が動き出すタイミングに合わせるのが現実的です。

季節の面では、新宿区全体で春先（3月）と夏前（6月）に成約が集まる傾向があります。この時期の成約を狙うなら、その2〜3か月前から売り出しを始めるのが一つの目安です。

物件の面では、築30年未満で、特に築5〜10年の築浅や築21-25年のように23区平均を上回る単価を維持している築年数帯は、有利な条件で売却しやすい傾向にあります。間取りでは、3LDKなどファミリー向けが23区平均を大きく上回る評価を受けています。一方、築40年を超える物件は単価が23区平均を下回る傾向があるため、周辺の成約事例を踏まえた価格設定がより重要になります。市況は変動するため、現時点の相場を把握したうえで、早めに査定を受けておくことをおすすめします。