新宿区新小川町のマンション相場【2026年最新】

新宿区新小川町の2026年1〜10月の成約事例は11件で、平均平米単価は156万円/㎡（坪単価514万円）、平均成約価格は8861万円でした。平均成約価格は前年同期比で16.4%上昇しています。ただし件数が11件と多くはないため、あくまで直近の傾向を示す参考値としてご覧ください。

比較対象の新宿区平均は成約価格が9120万円で、新小川町はそれより約3%低い水準です。一方、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると、新小川町は約14%高い単価で取引されています。新宿区の町村別平米単価ランキングでは49町中30位で、区内では中位にあたります。区全体の水準が高いため、区内では中位でも23区の中では高単価帯に入る、というのがこのエリアの位置づけです。

新小川町は新宿区の東端に位置し、神楽坂方面や隣接する町と接するエリアです。町内のマンションの最寄り駅として最も多いのは飯田橋駅で、徒歩約7分・19棟にのぼります。次いで江戸川橋駅（徒歩約9分・5棟）、神楽坂駅（徒歩約8分・1棟）が続き、飯田橋駅を使う物件が中心の街だといえます。

平均築年数は33.2年で、新宿区全体の動向（直近の平均築年数27.1年）と比べるとやや古い物件が多い傾向です。後ほど触れるように、築40年超の大規模な既存マンションと、築20年前後の比較的新しい物件が並存していることが、この町の特徴です。取引される物件の築年数によって単価が大きく変わるため、ご自身の物件がどの層に属するかを把握しておくことが、相場を読むうえで重要になります。

平米単価の推移を見ると、新小川町は2021年の113万円/㎡から2022年に107万円/㎡、2023年に108万円/㎡と足踏みが続きました。この間、新宿区平均は110万円から121万円へ上昇しており、2023年には区との差が13万円まで開いています。2024年は新小川町114万円に対し区136万円と、差は22万円に拡大しました。その後、2025年に140万円/㎡、2026年は156万円/㎡と急速に追い上げ、区平均159万円/㎡との差は3万円まで縮まっています。

背景には、取引された物件の入れ替わりがあると考えられます。2025年の平均築年数は35.1年と、2024年の29.9年から上がっており、築年数の経過した物件が多く含まれる年でも単価が上昇しました。また2024年は成約価格5379万円に対して単価114万円/㎡と、価格に比べ単価が相対的に高く、専有面積の小さい物件の成約が中心だったことがうかがえます。成約価格は物件の広さに左右されるため、市況を読むときは単価の推移を軸にするのが適切です。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を見ると、1LDKは新小川町が7879万円で、東京23区平均の6354万円を約1500万円上回っています（9件）。3LDKも新小川町は10173万円で、23区平均9042万円より高い水準です（ただし3件のため参考値）。一方で2LDKは新小川町8938万円に対して23区平均が9455万円と、やや下回りました（15件）。

平均売買価格は専有面積の違いも反映するため、単純な優劣とは言えませんが、飯田橋駅を使える立地で、コンパクトな間取りを中心に23区平均を上回る価格がついている点は特徴的です。2LDKは件数が最も多く、取引の中心となる間取りですが、23区平均との比較では価格が伸びきっていません。物件の広さや築年数によって評価が分かれるため、同じ間取りでも個別の条件の確認が欠かせません。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、16〜20年は177万円/㎡（9件）、21〜25年は178万円/㎡（8件）と、築20年前後の物件が高い単価を維持しています。東京23区平均が135万円、123万円であるのに対し、新小川町の築浅〜中堅層は大きく上回っています。

築41年以上は106万円/㎡（19件）と単価は下がりますが、それでも23区平均の87万円/㎡を上回っています。築古であっても、飯田橋駅圏という立地の評価が下支えになっていると考えられます。取引件数が最も多いのも築41年以上の19件で、このエリアでは築古の流通が活発なことがわかります。築年数による単価差は大きいものの、築古だからといって相場を大きく下回るとは限りません。

平米単価の上位は、1位がアトラス江戸川アパートメント（築21年、202万円/㎡）、2位がフィールA飯田橋（築23年、180万円/㎡）、3位がグランスイートラヴィル（築22年、166万円/㎡）です。上位3棟はいずれも築20年前後で、築年数別の単価分析で築16〜25年が高い単価を維持していた傾向と一致します。

一方で、5位の新神楽坂ハウス（築43年、145万円/㎡）や6位の飯田橋第二パークファミリア（築46年、136万円/㎡）のように、築40年を超えても140万円/㎡前後の単価がついている物件もあります。築浅であることに加え、立地や管理状況、規模といった要素が単価に影響していると見られます。ご自身の物件がこれらと比べてどの位置にあるかを意識しておくと、価格設定の参考になります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、アトラス江戸川アパートメント（24件、総戸数233）で、2位は飯田橋第二パークファミリア（18件、総戸数184）、3位は飯田橋第1パークファミリア（16件、総戸数180）でした。総戸数の多い大規模マンションほど、売出が多い傾向にあります。

売主の立場では、売買が活発で買い手の目に触れやすい点は強みですが、同じ棟内に競合する売出住戸が並びやすい点には注意が必要です。同じマンション内で他の住戸が売り出されている場合、価格や条件を比較されるため、階数や向き、室内の状態など差別化できる点を整理しておくことが重要です。売出状況は時期によって変わるため、売り出しの直前に競合を確認しておくと判断しやすくなります。

月別の成約件数（新宿区の2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのは3月と6月（3月260件、6月234件）で、最も少ないのは5月（164件）と1月（169件）です。12月（229件）や11月（213件）も比較的多く、年度替わり前と初夏、そして年末にかけて動きが活発になる傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、成約の山から逆算して売り出し時期を考えるのが現実的です。3月の成約ピークを狙うなら前年12月〜1月、6月のピークを狙うなら3〜4月の売り出し開始が目安になります。購入希望者の動きが出始める時期に合わせて準備を進めておくと、無理のないスケジュールで売却活動に入れます。

季節性の観点では、成約が多い春先や初夏に向けて、その2〜3か月前に動き出すことが基本になります。そのうえで、物件の特性によって判断軸が変わります。築16〜25年の物件は23区平均を大きく上回る単価を維持しており、市場の評価が高い層です。築古の物件も、飯田橋駅圏という立地を背景に23区平均を上回る単価で取引されており、築年数だけで売却を諦める必要はありません。

間取りの面では、1LDKが23区平均を大きく上回る価格で成約している点が目立ちます。平米単価は直近で上昇が続いており、区平均との差も縮まっているため、現在は強気の価格で出しやすい局面といえます。ただし件数が限られる市場であるため、価格設定は近隣の成約事例と照らして慎重に決めることが大切です。