品川区二葉の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

品川区二葉の土地の坪単価は、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約13件で中央値355万円/坪（平米単価107万円/㎡）でした。成約価格の中央値は9000万円、土地面積の中央値は16.7坪で、比較的コンパクトな土地が中心のエリアといえます。

比較対象の品川区は中央値365万円/坪で、二葉はこれを2.7%下回っています。ただし二葉の件数は13件にとどまるため、この差は参考値としてご覧ください。品川区の町別坪単価ランキングでは9町中4位で、区内では中位から上位寄りの位置づけです。

二葉の年次推移を見ると、2023年は成約が0件で中央値を出せず、2024年は308万円/坪（4件）、2025年は376万円/坪（6件）、2026年1〜10月は355万円/坪（3件）でした。いずれの年も件数が少ないため、年ごとの値は参考値として受け止めるのが適切です。一方、品川区全体では2023年331万円/坪（35件）、2024年342万円/坪（52件）、2025年360万円/坪（87件）、2026年1〜10月421万円/坪（72件）と、年を追って中央値が上がる形になっています。

二葉は2025年に376万円/坪と品川区の360万円/坪を上回りましたが、2024年は308万円/坪で区の342万円/坪を下回り、2026年1〜10月は355万円/坪で区の421万円/坪を下回りました。年によって区との上下関係が入れ替わっており、一定の方向の差とは言えません。直近の動きとして、品川区全体の四半期の中央値は2025年Q3の350万円/坪から2025年Q4に366万円/坪、2026年Q1に381万円/坪、2026年Q2に423万円/坪、2026年Q3に464万円/坪へと推移しています。これは二葉単独ではなく品川区全体の線である点にご注意ください。

価格帯別に見ると、5,000万円未満が5件（坪単価の中央値257万円/坪）、8,000万〜1.2億円が5件（同392万円/坪）と、この2つの帯に成約が集まっています。5,000万〜8,000万円は1件、1.2億〜2億円は2件で、坪単価の中央値は件数が少ないため出していません。

面積帯別では、25坪未満が8件で坪単価の中央値は334万円/坪、成約価格の中央値は4120万円でした。25〜30坪は3件で360万円/坪、成約価格の中央値は9920万円、30〜40坪は2件でした。40坪以上の成約はありません。25坪未満が全体の半数以上を占めており、二葉では小ぶりな区画の取引が中心です。ただし各区分の件数は少なく、いずれも参考値として見るのが妥当です。

古家付きの土地を売る際、古家を解体して土地として売るか、そのまま売るかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べてみます。二葉の土地（更地・古家付き）は355万円/坪（13件）です。これに対し、中古戸建は築10年以内が514万円/坪、築11〜20年が472万円/坪、築21〜30年が408万円/坪、築31年以上が311万円/坪、新築戸建が543万円/坪でした。

なお、戸建ての各値は二葉単独では件数が足りず、品川区の値で代用しています。築年数が浅いほど土地1坪あたりの成約価格が高く、築31年以上は311万円/坪と、二葉の土地の355万円/坪を下回る形です。ただし、これは建物の価値を示す数字ではなく、あくまで区全体の傾向です。個々の物件の建物の状態や土地の条件によって最適な売り方は変わりますので、解体するかどうかは査定やご相談の中で一緒に検討するのが確実です。

品川区の町別坪単価ランキングでは、二葉は9町中4位に位置しています。区の中央値365万円/坪に対して二葉は355万円/坪とわずかに下回りますが、順位としては上位に近い位置です。二葉の件数は直近3年で13件と多くないため、順位や差の見え方は今後の成約で変わり得る点にご留意ください。

二葉の成約は、25坪未満の小ぶりな区画と、5,000万円未満および8,000万〜1.2億円の価格帯に集まっています。売却を考える際は、ご所有の土地がこれらの帯のどこに当たるかを把握しておくと、価格の見通しを立てやすくなります。

また、二葉の件数は多くないため、周辺の品川区全体の動きも併せて見ておくことが大切です。新築戸建や築浅の中古戸建は土地1坪あたりの成約価格が高めに出ており、建物を活かすか土地として売るかで買い手の層が変わる可能性があります。この判断はデータだけでなく、土地の形状や接道、建物の状態を踏まえる必要があるため、個別の査定で確認するのがおすすめです。