品川区小山の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

品川区小山の土地は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約9件で、坪単価の中央値が467万円/坪（平米単価141万円/㎡）でした。成約価格の中央値は1億3,150万円、土地面積の中央値は28.1坪です。件数が10件未満のため、あくまで参考値としてご覧ください。

比較対象の品川区は中央値409万円/坪で、小山はこれを14.2%上回っています。品川区の町別坪単価ランキングでは9町中1位に位置しており、区内でも高い水準で取引されているエリアといえます。直近3年の成約件数は16件で、件数自体は多くないため、個別の土地ごとの条件差が価格に表れやすい点にも留意が必要です。

年次の推移を見ると、小山の坪単価の中央値は2023年が366万円/坪（6件）、2024年が419万円/坪（3件）、2025年が468万円/坪（5件）と上昇してきました。2026年1〜10月は467万円/坪（7件）で、2025年とほぼ同じ水準です。つまり2023年から2025年にかけて水準を切り上げ、直近は横ばいという形です。いずれの年も件数が少ないため、参考値として捉えてください。

品川区全体は2023年331万円/坪（35件）、2024年342万円/坪（52件）、2025年360万円/坪（87件）、2026年1〜10月は421万円/坪（72件）でした。小山との差は2023年こそ小さかったものの、2025年にかけて開き、2026年は品川区側が421万円/坪まで上昇したことで縮まっています。直近の動きは品川区全体の四半期推移で確認でき、2025年Q3の350万円/坪から2026年Q1の381万円/坪、Q2の423万円/坪、Q3の464万円/坪へと上がっています。これは小山単体ではなく品川区全体の線である点にご注意ください。

直近3年の成約16件を価格帯別に見ると、1.2億〜2億円が10件と最も多く、次いで8,000万〜1.2億円が3件、5,000万〜8,000万円が2件、2億円以上が1件でした。5,000万円未満の成約はありません。坪単価の中央値は、1.2億〜2億円の帯で468万円/坪、8,000万〜1.2億円の帯で419万円/坪でした。

面積帯別では、25坪未満が6件で503万円/坪（成約価格の中央値9,130万円）、30〜40坪が5件で468万円/坪（同1億5,100万円）でした。25〜30坪は2件、40〜50坪は2件、50坪以上は1件と少なく、中央値は出していません。比較できる2つの帯では、面積が小さいほど坪単価が高くなる傾向が見えますが、いずれも件数が少ないため参考値としてご覧ください。

古家付きの土地をお持ちの方は、古家を解体して土地として売るか、そのまま売るかで迷われることが多いと思います。判断の材料として、直近3年の「土地1坪あたりの成約価格」を比べると、小山の土地（更地・古家付き）は466万円/坪（16件）でした。これは建物の坪単価ではなく、あくまで土地部分の1坪あたりの価格です。

戸建ての側は、小山の中古戸建（築10年以内）が595万円/坪（10件）でした。築11年以降と新築は件数の関係で品川区の値で代用しており、築11〜20年が472万円/坪（83件）、築21〜30年が408万円/坪（61件）、築31年以上が311万円/坪（47件）、新築戸建が543万円/坪（59件）です。築年数が進むほど土地1坪あたりの価格が下がる傾向が見て取れます。もっとも、解体の要否や建物の状態は物件ごとに異なり、一概に「解体すべき」「建物に価値がない」とはいえません。個別の判断は、査定やご相談のなかで具体的に検討するのが確実です。

品川区の町別坪単価ランキングでは、小山は9町中1位でした。区の中央値409万円/坪に対し、小山は467万円/坪と14.2%高い水準です。ただし、小山の直近12か月の成約は9件、直近3年でも16件と、取引の母数は大きくありません。順位は参考値として受け止め、実際の売却では近隣の個別事例とあわせて見ていくことが大切です。

データから見える判断軸の一つは、価格帯と面積帯です。直近3年では1.2億〜2億円の帯で成約が最も多く、面積帯では25坪未満と30〜40坪に成約が集まっています。売却する土地の規模や価格帯が、こうしたよく動くゾーンに重なるかどうかは、売り出し価格を考える手がかりになります。

また、新築戸建の土地1坪あたりの成約価格は543万円/坪（品川区の値）、小山の中古戸建（築10年以内）は595万円/坪で、土地の466万円/坪より高い水準です。買い手が戸建てとして購入するケースでは、建物の有無や状態によって見られ方が変わる可能性があります。土地として出すか、建物付きで出すかは、実際の物件の状況を見たうえで比較するのが望ましいです。