品川区二葉の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

品川区二葉の中古戸建ては、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約10件で、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値が488万円/坪、平米単価では148万円/㎡でした。成約価格の中央値は8040万円、土地面積の中央値は16.4坪です。なお件数が10件にとどまるため、この数字は参考値としてご覧ください。

比較対象の品川区は中央値465万円/坪で、二葉はそれを+4.9%上回っています。品川区の町別坪単価ランキングでは17町中8位で、区内ではちょうど中位に位置づけられます。前年同期比は件数の少なさから算出できていないため、この点でも断定は避け、相場感をつかむ目安としてお使いください。

二葉の年次推移を見ると、2023年は475万円/坪（3件）、2024年は485万円/坪（5件）、2025年は397万円/坪（3件）でした。2026年1〜10月は2件にとどまり、中央値は出していません。いずれの年も1桁の件数で、年ごとの上下は参考値と捉えるのが適切です。品川区全体では2023年の423万円/坪（68件）から、2024年は459万円/坪（90件）、2025年は464万円/坪（117件）、2026年1〜10月は495万円/坪（69件）と、緩やかに水準を切り上げてきました。

直近の動きは、件数の確保できる品川区の四半期推移で確認できます。2025Q1の382万円/坪から2025Q3には495万円/坪まで上がり、2025Q4は468万円/坪でした。2026Q1と2026Q2は500万円/坪で並び、2026Q3は465万円/坪となっています。二葉の水準を見る際は、区全体がこの範囲で推移していることを背景として押さえておくとよいでしょう。

価格帯別では、5,000万〜8,000万円の成約が5件で最も多く、坪単価の中央値は492万円/坪でした。1.2億〜2億円は3件で330万円/坪、8,000万〜1.2億円と2億円以上は各1件にとどまります。5,000万円未満の成約はありませんでした。

面積帯別では25坪未満が6件と最多で、坪単価の中央値は494万円/坪、成約価格の中央値は7390万円です。30〜40坪と40〜50坪は各2件ずつで、中央値を出せる件数には届いていません。25〜30坪と50坪以上は成約がなく、二葉では小ぶりな土地の戸建てが中心に動いている様子がうかがえます。ただし、いずれの帯も件数が少ないため、参考値としてご覧ください。

建物がどの程度評価されているかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べてみます。二葉の土地（更地・古家付き）は355万円/坪（13件）です。これに対し、中古戸建ては築10年以内が514万円/坪、築11〜20年が472万円/坪、築21〜30年が408万円/坪、築31年以上が311万円/坪でした。新築戸建ては543万円/坪です。これらの戸建ての値は件数の都合で、いずれも品川区の値で代用しています。

築年数が浅いほど土地坪単価が高く、築31年以上では土地の355万円/坪を下回る水準になっています。ただしこれは区全体の傾向であり、二葉の個別の物件にそのまま当てはまるわけではありません。建物を活かして売るか、土地として売るかは、建物の状態や土地の条件によって変わりますので、個別には査定・ご相談で確認することをおすすめします。

二葉は、品川区の町別坪単価ランキングで17町中8位に位置しています。上位でも下位でもない中位で、中古戸建ての中央値488万円/坪は品川区の465万円/坪を+4.9%上回る水準です。

なお、二葉の成約は直近3年で10件と、区全体の年ごとの件数（2025年は117件）に比べて少なめです。順位はこの件数を前提とした参考値となります。町別の順位は成約の入り方で変わりやすいため、売却を検討する際は順位だけで判断せず、近い条件の成約事例とあわせて見ていくのが実務的です。

二葉の中古戸建てでは、価格帯は5,000万〜8,000万円、面積は25坪未満の成約が中心でした。このあたりの価格帯と広さは、買い手がつきやすい範囲といえます。ただし件数が少ないため、傾向をつかむ目安として捉えてください。

また、新築戸建ては二葉での成約がなく、区の値では543万円/坪と、中古の築10年以内（514万円/坪）より高い水準です。新築が少ないエリアでは、築年数の浅い中古が選択肢として比較される場面も考えられます。売り出し価格は、築年数や土地の条件に近い成約事例を参照しながら検討するのが現実的です。