品川区東大井の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

品川区東大井の土地の坪単価は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約8件で中央値366万円/坪（平米単価111万円/㎡）です。成約価格の中央値は7180万円、土地面積の中央値は26.7坪となっています。件数が10件未満のため、この数字は参考値としてご覧ください。

品川区全体の中央値は409万円/坪で、東大井はこれより10.5%低い水準です。品川区の町別坪単価ランキングでは9町中9位にあたります。一方、前年同期比（直近12か月とその前の12か月）では+21.2%となっています。

年次の推移を見ると、東大井は2023年が297万円/坪（3件）、2025年が348万円/坪（6件）、2026年1〜10月が295万円/坪（5件）です。2024年は2件にとどまり、中央値を出していません。いずれの年も件数が少ないため、年ごとの値は参考値です。同じ期間の品川区は、331万円/坪、342万円/坪、360万円/坪、421万円/坪と推移しており、区全体の坪単価が年を追って高くなる中で、東大井は295万円/坪から348万円/坪の範囲で動いています。比較対象との差は、2023年の297万円/坪と331万円/坪から、2026年1〜10月の295万円/坪と421万円/坪へと開いています。

直近の動きとして、品川区全体の四半期推移では、2025Q1の379万円/坪から2025Q3の350万円/坪へ一時下がったあと、2025Q4は366万円/坪、2026Q1は381万円/坪、2026Q2は423万円/坪、2026Q3は464万円/坪と推移しています。これは東大井単独ではなく品川区全体の線で、直近の件数は18件から30件の範囲です。

直近3年の東大井の成約14件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が6件と最も多く、坪単価の中央値は298万円/坪です。次いで5,000万円未満が3件で360万円/坪、2億円以上が3件で529万円/坪となっています。8,000万〜1.2億円と1.2億〜2億円はそれぞれ1件で、中央値は出していません。面積帯別では25坪未満が7件で302万円/坪（成約価格の中央値は5350万円）、25〜30坪が3件で312万円/坪（同9020万円）と、小ぶりな土地の成約が中心です。30坪以上は件数が少なく、坪単価の中央値は出していません。

古家付きの土地をお持ちの方が、古家を解体して土地として売るか、そのまま売るかを考える材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格の中央値を並べます。東大井の土地（更地・古家付き）は307万円/坪（14件）です。比較の相手は品川区の値で、中古戸建は築10年以内が514万円/坪（93件）、築11〜20年が472万円/坪（83件）、築21〜30年が408万円/坪（61件）、築31年以上が311万円/坪（47件）、新築戸建は543万円/坪（59件）です。

これらは東大井ではなく品川区全体の値を代用していますので、あくまで目安です。築31年以上の中古戸建は311万円/坪で、東大井の土地の307万円/坪と近い水準にあります。ただし、解体すべきかどうかは建物の状態や土地の条件によって変わります。個別の判断は、査定やご相談の中で一緒に整理するのがおすすめです。

品川区の町別坪単価ランキングでは、東大井は9町中9位です。区の中央値409万円/坪に対し、東大井の直近12か月の中央値は366万円/坪で、10.5%低い水準にあります。ただし、東大井の直近12か月の成約は8件と少なく、ランキング上の位置づけも参考値として捉えるのが適切です。町ごとの価格差は、道路付きや形状、面積などの条件の違いも反映しますので、個別の土地の価格は査定でご確認ください。

直近3年の東大井の成約では、5,000万〜8,000万円の価格帯が6件、25坪未満の面積帯が7件と、最も動いているゾーンです。この帯の坪単価の中央値は、5,000万〜8,000万円で298万円/坪、25坪未満で302万円/坪となっています。売却を考える土地がこの価格帯や面積帯に近いかどうかは、一つの判断軸になります。

また、築31年以上の中古戸建の土地坪単価は区の値で311万円/坪、新築戸建は543万円/坪と差があります。新築を求める買い手と、土地として購入する買い手とで見ている価格の水準が異なる、という点も押さえておきたいところです。