文京区本駒込のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の文京区本駒込における中古マンションの成約は28件で、平均成約価格は8693万円、平均平米単価は151万円/㎡（坪単価500万円）でした。成約価格は前年同期比で+43.6%と大きく伸びています。ただし成約価格は物件の広さや築年数の構成に左右されるため、市況の強弱は平米単価で見るのが適切です。

比較対象の文京区平均と並べると、本駒込の平均成約価格は10065万円に対して約14%低い水準です。一方で東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると約10%高く、坪単価でも452万円に対して500万円と上回っています。文京区内の平米単価ランキングでは19町中12位で、区内では中位から下位寄りの町ですが、23区全体で見れば相応に評価されているエリアといえます。推移の詳細は後述します。

本駒込は文京区の北端に位置し、豊島区・北区方面に接するエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、駒込駅（徒歩約7分・79棟）が最も多く、次いで本駒込駅（徒歩約5分・62棟）、千石駅（徒歩約5分・31棟）の順です。複数の駅が利用できるため、通勤先や路線の好みに合わせて選ばれやすい立地といえます。

平均築年数は26.3年で、築浅物件と築古物件が混在する構成です。後述する築年数別のデータでも、築5年以内から築41年以上まで幅広い物件が成約しており、新しいマンションが供給されつつも、築40年を超える古い棟が依然として多く流通している成熟した住宅地という姿が見えてきます。

本駒込の平米単価は、2021年の104万円/㎡から2023年の110万円/㎡まで緩やかに上昇し、2024年に126万円/㎡へ一段上がりました。2025年は124万円/㎡と小幅に調整したものの、2026年（1〜10月の途中集計）は151万円/㎡と大きく切り上がっています。文京区平均との差を見ると、2021年は109万円/㎡に対し5万円差、2024年は129万円/㎡に対し3万円差と接近していましたが、2025年は143万円/㎡に対し19万円差、2026年は166万円/㎡に対し15万円差と再び開いています。区全体の伸びが当エリアを上回っている形です。

2026年の伸びの背景として、成約物件の構成が影響している可能性があります。2025年は平均築年数が26.5年と築古寄りで、平米単価が一時的に弱含んだ要因になったと考えられます。2026年は築年数がほぼ同水準の26.3年でありながら単価が上昇しているため、築年数以外の要因（築浅の大規模・高単価物件の成約や、広めの住戸の成約など）が平均を押し上げた可能性もあります。件数が28件と限られる点から、単年の数値は参考値として捉えるのが安心です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、本駒込で相対的に評価されているのは3LDKです。3LDKは12149万円で、23区平均の9042万円を大きく上回っています。ファミリー向けの広めの住戸に、このエリアの需要が集まっていることがうかがえます。

2LDKは9224万円で23区平均の9455万円とほぼ同水準です。1LDKは5024万円で23区平均の6354万円を下回り、ワンルームも1677万円と23区平均の3153万円の半分程度にとどまります。ただしワンルームは3件のみのため参考値として見る必要があります。1LDKは37件、2LDKは40件、3LDKは22件と一定の件数があり、ファミリー向けの住戸ほど価格面で強みを発揮しやすいエリアだといえます。

2024年以降の築年数別平米単価では、築5年以内が195万円/㎡、6〜10年が169万円/㎡、11〜15年が160万円/㎡と、新しいほど高い単価で成約しています。いずれの築年帯も、築31〜35年を除いて、東京23区平均を上回るか同水準を維持しています。築16〜20年も142万円/㎡で23区平均の135万円/㎡を上回っています。

築26〜30年は110万円/㎡で23区平均の111万円/㎡とほぼ同じ、築31〜35年は92万円/㎡（23区91万円/㎡）ですが、築36〜40年は96万円/㎡（同85万円/㎡）と、築古の帯でも23区平均を上回る場面があります。築41年以上は31件と成約数が最も多く、90万円/㎡で23区平均の87万円/㎡と同水準以上を保っています。築年数が進んでも、立地や管理状態によって一定の評価が得られるエリアです。

平米単価の上位は、1位パークホームズ文京本駒込（築2年・251万円/㎡）、2位ブランズ六義園アヴェニュー（築11年・243万円/㎡）、3位シティハウス文京本駒込（築15年・228万円/㎡）です。上位8件を見ると、築22年のアデニウム文京本駒込（201万円/㎡）まで、すべて築浅から築20年前後の比較的新しい物件が並んでいます。

共通するのは、築年数が浅めで200万円/㎡を超える水準を維持していることです。町全体の平均151万円/㎡を大きく上回る物件が複数あり、同じ本駒込でも棟ごとの評価に大きな開きがあります。ご自身のマンションがどの水準にあるかは、築年数や管理状況を踏まえた個別の査定で確認するのが確実です。

直近3年の売出件数が多いのは、1位クレール駒込（11件・築43年・総戸数91）、2位グランスイート文京本駒込（10件・築21年・総戸数65）、3位プレサンス本駒込アカデミア（9件・築18年・総戸数87）です。売出が多い棟は、買い手にとって情報が多く検討しやすい分、流動性が高い物件といえます。

一方で売主の立場では、同じ棟内に競合する売り出し住戸が複数出やすい点に注意が必要です。販売中の住戸との価格や条件の違いを把握し、階数・向き・室内状態などで差別化することが、スムーズな成約につながります。

文京区全体の成約件数を2023〜2025年の合計で見ると、最多は3月の185件、次いで2月の171件で、最少は8月と12月の119件・122件前後でした。春先に向けて購入希望者の動きが活発になり、夏場と年末は取引が落ち着く傾向がうかがえます。

売り出しから成約まで一般に2〜3か月かかることを踏まえると、2〜3月の成約ピークに合わせるには、前年の11月から12月、遅くとも1月上旬には売り出しを始めておくのが一つの目安です。年末年始は内見が少なくなる時期ですが、早めに市場に出しておくことで春の需要期にしっかり乗せやすくなります。

季節面では、2〜3月の成約ピークに向けて前年の晩秋から冬の初めに売り出しを始めるのが基本的な方針です。8月と12月は成約が少ない傾向があるため、その時期に売り出しが重なる場合は期間に余裕を持たせるとよいでしょう。

物件の特性という観点では、3LDKなどのファミリー向け住戸や、築20年以内で高い単価を維持している物件は、本駒込では相対的に評価されやすい傾向があります。築古の物件でも23区平均並みの単価を保っているため、築年数だけで売却を諦める必要はありません。平米単価が2026年に大きく上昇している今は、市場環境としても検討に適したタイミングといえます。