文京区水道のマンション相場【2026年最新】

文京区水道の2026年1〜10月のマンション成約は16件で、平均平米単価は156万円/㎡（坪単価517万円）、平均成約価格は8854万円でした。東京23区平均の137万円/㎡を約14%上回っており、都心の中でも相応に評価されているエリアといえます。

一方、文京区平均の成約価格10065万円と比べると当エリアは12%低く、区内の町村別平米単価ランキングでは19町中10位と、ちょうど中位に位置します。ここ数年は平米単価が着実に上向いており、成約件数が16件と限られる点は念頭に置く必要があります。

水道は文京区の南部に位置し、神田川沿いに広がるエリアです。町内のマンションの最寄り駅は江戸川橋駅が圧倒的に多く、徒歩約7分で53棟を数えます。次いで飯田橋駅（徒歩約11分・6棟）、後楽園駅（徒歩約9分・2棟）が続き、実質的には江戸川橋駅を軸にした住宅地といえます。

平均築年数は2026年で24.4年と、2021年の11.0年から大きく進みました。これは新しい物件の成約が一巡し、築20年超の物件が成約の中心に入ってきたことを示しており、エリア全体が新築供給中心の街から、成熟した中古市場の街へ移行しつつあることを映しています。

平米単価は2021年の104万円/㎡から2024年の126万円/㎡まで、ほぼ一貫して上昇しました。その間、文京区平均との差は2021年の5万円、2022年の6万円から、2023年は0（120万円で並ぶ）、2024年は3万円と、2023年に区平均へ追いつく局面がありました。しかし2025年は当エリアが124万円/㎡と微減したのに対し、区平均は143万円/㎡に伸び、差は19万円に開きます。2026年は当エリアが156万円/㎡へ大きく上昇したものの、区平均の166万円/㎡との差は10万円残っています。

2025年の動きの背景として考えられるのは物件構成の違いです。当エリアの平均築年数は2024年の17.0年から2025年は25.0年へ上がっており、築年数の進んだ物件の成約比率が高まったことが単価を押し下げた可能性があります。成約価格も2024年の6770万円から2025年は5754万円へ下がっており、単価と合わせて見ると、小さめ・築古の物件が多く成約した年だったと読み取れます。2026年の平均成約価格8854万円（前年同期比+77.7%）は、築年数が同水準でも広めの物件や築浅物件が成約に含まれたことが影響したとみられ、単価の上昇と同じ割合で相場が動いたと捉えるのは適切ではありません。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区と比べると、当エリアで相対的に評価されているのは3LDKです。3LDKは11717万円で、23区平均の9042万円を大きく上回っています（成約6件）。ファミリー向けの広めの住戸が、文京区という教育環境への関心が高い地域性とも結びついて、価格を引き上げているとみられます。

一方、ワンルームは1718万円と23区平均3153万円の半分程度で、1LDKも5774万円と23区平均6354万円を下回ります。2LDKも8088万円で、23区平均9455万円より低い水準です。ワンルームは4件と件数が少ないため参考値としてお考えください。

築年数別の平米単価（2024年以降）で23区平均を上回るのは、6-10年（157万円/㎡）、16-20年（150万円/㎡）、21-25年（148万円/㎡）、26-30年（130万円/㎡）、31-35年（97万円/㎡）の各帯です。とくに築16〜25年では23区平均を大きく超えており、築20年前後でも単価が崩れにくいエリアといえます。

反対に、5年以内（141万円/㎡・3件）と11-15年（137万円/㎡・3件）は23区平均を下回りますが、いずれも件数が3件のため参考値にとどまります。築41年以上（83万円/㎡・12件）も23区平均の87万円/㎡をわずかに下回ります。築古物件では立地よりも管理状態や修繕履歴が価格を左右しやすくなります。

平米単価の上位は、1位のフォリアージュ（築21年・185万円/㎡）、2位のザパークハウス文京江戸川橋（築10年・182万円/㎡）、3位のプレシス文京江戸川橋（築8年・176万円/㎡）です。上位8件のうち、築10年前後の江戸川橋駅周辺の物件が多くを占めています。

ただし1位のフォリアージュは築21年で、築年数が進んでも高い単価を維持している点が目を引きます。また7位のライオンズマンション後楽園は築30年でも167万円/㎡と、築年数だけでは価格が決まらないことを示しています。単価の高い物件は、築浅であることに加えて、立地や規模、管理面で評価されている傾向があります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、フォリアージュの27件（総戸数187）です。次いで東和ビルが15件（築61年・総戸数30）、パレステージ文京江戸川橋が14件（総戸数56）と続きます。

売出が多いマンションは、買い手にとって情報が多く検討しやすい反面、売主にとっては同じ棟内に競合する売り物が出やすいことを意味します。売出事例が豊富なぶん、価格の比較もされやすくなります。同じ棟で複数の住戸が並ぶ場合は、階数や向き、リフォーム状況といった差別化の要素を整理しておくことが大切です。

文京区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのは3月の185件、次いで2月の171件で、年明けから春にかけて成約が集中します。最も少ないのは8月の119件、続いて12月と10月の122件です。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2〜3月の成約ピークを狙うなら、前年の11月〜12月に売り出しを始めるのが一つの目安です。年内の買い手が動く秋口に売り出しておけば、年明けの需要期にそのまま重なります。

季節面では、2〜3月の成約ピークに間に合うよう、秋から年末にかけて売り出しを始める流れが基本です。そのうえで、物件の条件によって判断の軸は変わります。

築16〜25年帯は23区平均を上回る単価を維持しており、築年数を理由に売却を急ぐ必要はありません。間取りでは3LDKが23区平均を大きく上回って評価されており、広めの住戸を所有している場合は強気の価格設定も検討できます。一方、築41年以上は23区平均をわずかに下回るため、管理状態や修繕履歴を整理したうえで、早めに価格の目線を確認しておくと安心です。