新宿区上落合のマンション相場【2026年最新】

新宿区上落合の2026年1〜10月のマンション成約は12件で、平均成約価格は5132万円、平均平米単価は108万円/㎡（坪単価357万円）でした。平均成約価格は前年同期比で+5.6%となっています。ただし成約価格は物件の広さや間取りに左右されるため、市況の強弱は平米単価で見るのが適切です。

新宿区平均の成約価格9120万円と比べると当エリアは約44%低く、東京23区平均の137万円/㎡に対しても平米単価は下回っています。新宿区の町村別平米単価ランキングでは49町中46位で、区内では価格が落ち着いたエリアに位置づけられます。一方、平米単価は2021年の81万円/㎡から108万円/㎡へと着実に上昇しており、水準は低めでも流れは上向きです。なお2026年は12件の集計のため、参考値としてご覧ください。

上落合は新宿区の北西部に位置し、中野区や西武新宿線・JR中央線沿線の街と接するエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、中井駅（徒歩約5分・34棟）が最も多く、次いで下落合駅（徒歩約4分・27棟）、落合駅（徒歩約3分・14棟）の順です。複数の駅を徒歩圏に使える立地で、物件ごとにどの駅を軸に訴求するかが変わる点が特徴です。

平均築年数は34.1年で、新宿区平均の27.1年より約7年古く、すでに成熟した住宅地といえます。築年数の進んだ分譲マンションが多いことが、区平均との価格差の一因になっていると考えられます。一方で築20年台の比較的新しい物件も流通しており、築年数による価格差が出やすい構造です。

平米単価の推移を見ると、当エリアは2021年の81万円/㎡から2022年に91万円/㎡へ上昇し、2023年は85万円/㎡と一度調整しました。その後は2024年に99万円/㎡、2025年に102万円/㎡、2026年に108万円/㎡と3年連続で上昇しています。新宿区平均は同期間に110万円/㎡から159万円/㎡へ伸びており、区平均との差は2021年の29万円/㎡から2026年は51万円/㎡へ広がりました。上昇しているものの、区全体の伸びのほうが大きかったことになります。

2022年は成約価格が5694万円と高く、平米単価の91万円/㎡と比べて価格が突出しています。これは広めの物件の成約が混ざった影響と考えられます。また2023年は平均築年数が37.6年と古い物件の成約が中心だったため、単価が85万円/㎡に下がったとみられます。単純な市況の変化だけでなく、成約物件の築年数や広さの構成が年ごとの数字に影響している点に注意が必要です。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、ワンルームは1723万円（23区3153万円）、1LDKは4985万円（同6354万円）、2LDKは6631万円（同9455万円）と、当エリアは23区平均を下回ります。一方で3LDKは9440万円と23区平均の9042万円を上回っており、ファミリー向けの広い間取りが相対的に評価されているエリアです。

3LDKの成約は6件と多くないため参考値ですが、広さのある住戸に需要があることがうかがえます。なおワンルームは3件にとどまるため、断定は避けるべき数字です。

築年数別の平米単価では、築21〜25年が135万円/㎡（23区123万円/㎡）、築26〜30年が116万円/㎡（同111万円/㎡）、築31〜35年が111万円/㎡（同91万円/㎡）と、築35年までは東京23区平均を上回っています。築31〜35年でも23区平均を大きく超えており、築年数が進んでも価格が維持されやすい点は当エリアの強みです。

一方、築36〜40年は73万円/㎡（同85万円/㎡）、築41年以上は76万円/㎡（同87万円/㎡）で、23区平均を下回ります。築35年を超えると単価が大きく下がる傾向があり、築年数の節目が価格に影響するといえます。築36〜40年は5件と少ないため参考値です。

平米単価の上位は、1位の落合ハイム（築24年・151万円/㎡）、同じく151万円/㎡の落合シティタワー（築27年）、3位のグランドメゾン落合（築34年・139万円/㎡）です。上位の多くは築20年台で、築年数の浅さが単価に直結していることがわかります。

その中でグランドメゾン落合は築34年でありながら139万円/㎡を維持しており、築年数だけでなく管理状態や立地、規模も評価に影響していると考えられます。築年数が進んだ物件でも、条件次第で当エリア平均の108万円/㎡を大きく上回る可能性があります。

売出件数が多いのは、1位の落合パークファミリア（16件・築48年・総戸数264）、2位の落合ハイム（11件・築24年・総戸数200）、3位のマートルコート下落合（10件・築32年・総戸数32）です。総戸数の多い大規模マンションは売り出しが出やすく、買い手にとっても選択肢が多い物件です。

売主にとっては、流動性が高く売却しやすい一方で、同じ棟内に競合となる売り出しが並びやすい点が課題です。同じマンションで複数の住戸が売り出されている場合は、価格や条件の差で比較されるため、売り出し価格の設定や内覧時の見せ方が成約までの期間を左右します。

新宿区全体の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最多は3月と6月（3月260件、6月234件）で、最少は5月（164件）と1月（169件）でした。年度替わりに向けた3月と、夏前の6月に成約が集中する傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら12月〜1月、6月の成約を狙うなら3月〜4月ごろの売り出し開始が目安です。1月の成約が少ない時期に売り出しを始めても、動きが出るのは春以降になりやすい点は見込んでおきましょう。

売却時期の結論としては、成約が増える3月と6月に合わせて、その2〜3か月前から売り出す準備を進めるのが現実的です。上落合の平米単価は2023年の調整後に3年連続で上昇しており、直近は価格水準が上向いている局面です。

物件の条件でいえば、築35年までの物件は23区平均を上回る単価で成約している実績があり、売却を前向きに検討しやすい層です。築36年以上の物件は単価が下がりやすいため、築年数の節目を迎える前に動くか、築年数を踏まえた価格設定を行うかが判断の軸になります。間取りでは3LDKなどファミリー向けの広い住戸が相対的に評価されています。