新宿区山吹町のマンション相場【2026年最新】

新宿区山吹町の2026年1〜10月（成約14件）の平均成約価格は8691万円、平均平米単価は165万円/㎡（坪単価544万円）でした。成約価格は前年同期比で3.8%下がり、新宿区平均の9120万円と比べると約5%低い水準です。

ただ、平米単価で見ると印象が変わります。東京23区平均の137万円/㎡を約28万円上回っており、価格の差は「単価の差」ではなく、成約した物件の広さや構成の違いによるところが大きいと考えられます。町村別の平米単価ランキングでは新宿区49町中25位と、区内ではちょうど中位に位置します。

山吹町は、町内マンションの最寄り駅として江戸川橋駅（徒歩約4分）が28棟と圧倒的に多く、神楽坂駅（徒歩約7分）を最寄りとするのは1棟にとどまります。つまり、このエリアのマンションはほぼ江戸川橋駅の利用を前提に選ばれており、駅徒歩の近さが購入者にとって分かりやすい強みになっています。位置としては新宿区の東寄りで、神楽坂方面に隣接するエリアです。

平均築年数は2026年時点で24.3年です。2022〜2023年には築10年前後の比較的新しい物件の成約が中心でしたが、その後は築年数が上がり、築古物件も含めた幅広い成約が見られるようになってきました。新築・築浅の供給が一巡し、中古市場としての層が厚くなってきた段階といえます。

山吹町の平米単価は2021年の114万円/㎡から2026年の165万円/㎡まで、ほぼ一貫して上昇しています。特に2021年から2022年にかけては114万円から134万円へと大きく伸び、2023年に145万円、2024年に146万円と、いったん上昇ペースが落ち着く場面もありました。その後2025年に159万円、2026年に165万円と再び伸びています。新宿区平均との差を見ると、2021年は4万円差だったものが2023年には24万円差まで開き、2024年は10万円差、2025年は10万円差、2026年は6万円差と、近年は区平均が追い上げる形で差が縮まっています。

背景として、2022〜2023年の単価上昇は築10年前後の築浅物件が成約の中心だったことが押し上げ要因になったと考えられます。一方、2024年の成約価格は7014万円と前年から下がっていますが、単価は146万円と横ばいを保っており、価格の下落は広さの小さい物件の成約が増えた影響が大きいと読み取れます。2025〜2026年は築年数が19〜24年台に上がる中でも単価が伸びており、築年数の経過を単価が上回って支えている点は注目できます。2026年は10月までの途中集計である点にご留意ください。

2024年以降の平均売買価格を間取り別に見ると、山吹町は全間取りで東京23区平均と同等以上です。ワンルームは3735万円（23区3153万円、4件）、1LDKは6366万円（23区6354万円、17件）とほぼ同水準ですが、2LDKは10453万円（23区9455万円、12件）、3LDKは13670万円（23区9042万円、6件）と、ファミリー向けの間取りで23区平均を大きく上回ります。

特に3LDKは約4600万円の差があり、このエリアではファミリー層に評価されている傾向がうかがえます。ただし3LDKは6件、ワンルームは4件と件数が少ないため、参考値としてご覧ください。件数の多い1LDKは23区平均と同水準で、安定した需要がある間取りといえます。

2024年以降の築年数別平米単価では、築6〜10年が191万円/㎡（23区160万円、15件）、築16〜20年が159万円/㎡（23区135万円、13件）と、いずれも23区平均を大きく上回っています。築41年以上でも91万円/㎡と23区平均の87万円/㎡を上回っており、築古でも一定の評価を保っている点は特徴的です。

一方、築5年以内は152万円/㎡（7件）と、23区平均の185万円/㎡を下回りました。件数が7件と少なく、成約した物件の条件によって振れやすい数字ですので、参考値としてご覧ください。築10年前後から築20年前後の物件が、このエリアでは価格面で最も強みを持っています。

平米単価の上位は、1位のプレミスト新宿山吹と2位のザ・パークハウス山吹神楽坂がともに築9年・226万円/㎡で並び、3位のプレミスト山吹神楽坂が築7年・190万円/㎡と続きます。上位3件はいずれも築10年以内の比較的新しい物件で、築浅であることが単価を押し上げている共通点です。

ただし、ランキング全体を見ると5位に築31年の藤和シティホームズ神楽坂（179万円/㎡）が入っており、築年数だけでは説明できない評価を受けているマンションもあります。立地や規模、管理状態といった要素が単価に反映されていると考えられ、築年数が古くても条件次第で高い評価を受ける余地があります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、ザ・パークハウス山吹神楽坂（18件・総戸数108）で、新宿山吹アインスタワー（16件・総戸数177）、プレミスト新宿山吹（15件・総戸数78）が続きます。いずれも築9〜18年で、このエリアの中でも中心的な規模の物件です。

売出件数が多いマンションは、それだけ市場での取引が活発で流動性が高いことを意味します。一方で、同じ棟内で複数の部屋が同時期に売りに出ていると、買主が比較しやすく、価格や条件面で競合になりやすい側面もあります。同じマンションでの売り出し状況を把握したうえで、時期や価格設定を検討することが大切です。

新宿区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月と6月、最も少ないのは5月と1月でした。3月は新生活に向けた住み替え需要、6月は夏前の動きと重なって成約が集まっていると考えられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら前年12月〜1月、6月なら3〜4月に売り出しを始めるのが一つの目安です。逆に5月や1月は成約が少ない時期ですが、その時期に向けた売り出しが重なれば競合が少ない状態で検討される可能性もあります。

山吹町では、築10年前後から築20年前後の物件、そして2LDK・3LDKといったファミリー向けの間取りが、データ上は相対的に高く評価されています。区内の他エリアとの差が縮まってきている状況を踏まえると、評価されやすい条件を備えた物件であれば、売却を前向きに検討しやすい局面といえます。

時期については、前述の季節性を踏まえて春先と初夏の成約に向けて準備を進めるのが効率的です。築年数や間取りが評価のピークから外れる物件でも、築古で23区平均並みの単価を維持している例があるため、一概に不利とは限りません。まずは自分の物件が市場でどう評価されるかを確認することをおすすめします。