品川区小山の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

品川区小山の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約6件で、土地坪単価の中央値が438万円/坪（平米単価132万円/㎡）でした。ここでいう坪単価は建物の坪単価ではなく、土地1坪あたりの成約価格です。成約件数が6件と少ないため、この数値は参考値としてご覧ください。

比較対象の品川区は中央値481万円/坪で、小山は区の値に対して-8.9%です。前年同期比（直近12か月とその前の12か月）では-16.1%でした。直近3年の成約件数は24件で、品川区の町別坪単価ランキングでは17町中6位に位置しています。

年次推移を見ると、小山の中古戸建ての坪単価は2023年が507万円/坪（3件）、2024年が526万円/坪（8件）、2025年が467万円/坪（12件）、2026年1〜10月が547万円/坪（3件）でした。品川区は同じ期間に423万円/坪、459万円/坪、464万円/坪、495万円/坪と段階的に上昇しています。小山は2023年から2024年にかけて区の値を上回って推移し、2025年は467万円/坪と区の464万円/坪とほぼ同水準でした。2026年は3件にとどまるため、参考値です。

直近の動きを品川区全体の四半期推移で見ると、2024Q4が411万円/坪（24件）、2025Q1が382万円/坪（27件）、2025Q2が455万円/坪（28件）、2025Q3が495万円/坪（25件）、2025Q4が468万円/坪（37件）、2026Q1と2026Q2がいずれも500万円/坪（20件、18件）、2026Q3が465万円/坪（29件）でした。小山単体では四半期の件数が少ないため、この推移は品川区全体の線である点にご留意ください。

直近3年の小山の中古戸建て24件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が11件と最も多くなっています。次いで5,000万〜8,000万円と1.2億〜2億円が各5件、5,000万円未満が3件で、2億円以上の成約はありませんでした。坪単価の中央値は、5,000万円未満が365万円/坪、5,000万〜8,000万円が519万円/坪、8,000万〜1.2億円が526万円/坪、1.2億〜2億円が545万円/坪です。価格帯が上がるほど坪単価も高くなる傾向がうかがえます。

面積帯別では25坪未満が22件と大半を占め、30〜40坪は2件、25〜30坪と40坪以上の成約はありませんでした。25坪未満の坪単価の中央値は522万円/坪、成約価格の中央値は8745万円です。小山では比較的コンパクトな土地の戸建てが中心に取引されていることがわかります。30〜40坪の2件は件数が少なく、中央値を出していません。

戸建てを売る際、建物がどの程度評価されるかは、土地の坪単価と築年数帯別の戸建ての土地坪単価を並べると見えやすくなります。直近3年の小山の土地（更地・古家付き）は466万円/坪（16件）でした。築10年以内の中古戸建は595万円/坪（10件）で、土地の値を上回っています。築年数が進んだ帯は件数の確保のため品川区の値での比較になりますが、築11〜20年が472万円/坪、築21〜30年が408万円/坪、築31年以上が311万円/坪と、築年数が古いほど低くなっています。新築戸建ては品川区の値で543万円/坪です。

この差は建物の評価が築年数とともに変わっていく様子を示しますが、築年数だけで「建物に価値がない」「解体したほうがよい」と判断できるものではありません。状態や間取り、土地の形状によって評価は変わるため、個別の物件については査定・ご相談でお伝えします。

品川区の町別の中古戸建て坪単価ランキングで、小山は17町中6位でした。区全体の中央値である481万円/坪を下回る水準ではあるものの、区内の順位としては上位に入る位置です。件数が限られる点を考えると、順位は参考としてとらえ、周辺の成約価格との比較で確認していくのが現実的です。

小山の成約は、8,000万〜1.2億円の価格帯と25坪未満の面積帯に集中しており、このゾーンの物件は取引が多い傾向にあります。一方で、5,000万円未満の価格帯は坪単価が365万円/坪と低めで、土地の広さや条件によって値付けの考え方が変わります。

新築戸建てについては、小山では直近3年の成約が1件にとどまり、坪単価445万円/坪は参考値です。新築は品川区の543万円/坪と比べると差がありますが、件数が少ないため、中古戸建て同士の成約事例を軸に価格を考えるのが現実的です。売却時には、築年数だけでなく土地の形状や接道条件も踏まえ、根拠のある価格設定をすることが判断の軸になります。