新宿区大久保のマンション相場【2026年最新】

新宿区大久保の2026年1〜10月の成約は24件で、平均成約価格は8015万円、平均平米単価は140万円/㎡（坪単価464万円）でした。成約価格は前年同期比で11.7%上昇しています。東京23区平均の137万円/㎡（坪単価452万円）はわずかに上回る水準です。

一方、新宿区平均の成約価格9120万円と比べると当エリアは約12%低く、新宿区内の町村別平米単価ランキングでは49町中33位です。区全体では高単価の町が多いため、区内では中位よりやや下に位置します。なお、成約価格は物件の広さに左右されるため、相場の水準は平米単価で見るのが適切です。

大久保は新宿区の北西部に位置し、新宿の中心部に近い住宅地です。町内のマンションの最寄り駅としては東新宿駅が最も多く、徒歩約3分で55棟を数えます。次いで西早稲田駅（徒歩約5分・23棟）、新大久保駅（徒歩約5分・15棟）が続き、複数の駅を使い分けられる点が特徴です。

平均築年数は2026年の成約で32.8年と、区平均の27.1年より古い物件が多く取引されています。2021年の27.4年からも年々上がっており、築古の物件が中心に動く成熟した市場といえます。その一方で、築10年前後の大規模物件が高い単価で取引されており、新旧で価格帯が大きく分かれる街です。

当エリアの平米単価は2021年の97万円/㎡から2023年には129万円/㎡まで上昇しました。この時期は新宿区平均（121万円/㎡）を上回っていました。しかし2024年は125万円/㎡と調整し、区平均の136万円/㎡との間に差が開きます。2025年は129万円/㎡、2026年は140万円/㎡と回復していますが、区平均は149万円/㎡、159万円/㎡と伸びており、差は2021年の13万円/㎡から2026年には19万円/㎡へ広がりました。

背景として、平均築年数が2023年の22.1年から2024年は29.4年、2026年は32.8年へと上がっている点が挙げられます。築古の成約が増えたことで平均単価が抑えられた可能性があります。また、2025年は平米単価が129万円/㎡と上昇した年でも成約価格は6893万円と下がっており、比較的コンパクトな物件の成約が多かったとも読み取れます。単価と成約価格が必ずしも同じ方向に動かないのは、こうした物件の広さの違いによるものです。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、3LDKが当エリアでは11356万円と23区平均の9042万円を大きく上回っています。ファミリー向けの広めの物件が評価されやすいエリアといえます。ただし、築浅の大規模物件が平均を押し上げている可能性があります。

2LDKは9289万円で23区平均の9455万円とほぼ同水準、1LDKは5976万円で23区平均の6354万円をやや下回ります。ワンルームは2258万円と23区平均の3153万円より低く、件数も4件と少ないため参考値として見るのが妥当です。

築年数別の平米単価（2024年以降）では、築6〜10年が192万円/㎡、築11〜15年が225万円/㎡と、23区平均の160万円/㎡、149万円/㎡を大きく上回っています。築浅〜築中期の物件は、このエリアで強い評価を受けているといえます。

一方、築16〜20年は129万円/㎡で23区平均の135万円/㎡をわずかに下回り、築36〜40年（84万円/㎡）、築41年以上（88万円/㎡）は23区平均とほぼ同水準です。築16〜20年は3件と少ないため参考値ですが、築古でも極端に単価が落ちるわけではなく、築41年以上が43件と最も多く取引されている点が特徴です。

平米単価の上位は、1位がスカイフォレストレジデンス（築12年・237万円/㎡）、2位がウエリス新宿早稲田の森（築8年・214万円/㎡）、3位がアクサス東新宿アジールコート（築10年・156万円/㎡）です。上位3棟はいずれも築12年以内の比較的新しい物件で、築年数の浅さが高い単価につながっていることがうかがえます。

4位以降は築17〜27年の物件が並び、単価は130万円/㎡台から150万円/㎡台です。築年数が進むにつれて単価が下がる傾向はありますが、築26年や27年の物件でも135万円/㎡前後を維持しており、立地や管理状態が評価されていると考えられます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、スカイフォレストレジデンスの44件で、総戸数361戸の大規模物件です。2位のウエリス新宿早稲田の森が21件、3位のトーア早稲田マンションが15件と続きます。上位2棟は単価ランキングでも上位で、人気が高く流動性も高い物件です。

売主にとって、売出件数が多い棟は買主の目に触れやすく取引が活発である反面、同じ棟内に競合物件が並びやすい面もあります。同じ棟で複数の売り出しが重なる場合は、価格設定や室内の状態、売り出しの時期で差をつけることが重要です。

新宿区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月と6月で、最も少ないのは5月と1月です。3月は260件と突出して多く、新生活に向けた需要が集まる時期と考えられます。6月も234件と、春から続く購入需要が成約につながっています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。3月の成約を狙うなら前年12月〜1月、6月の成約を狙うなら3月〜4月に売り出しを始めるのが目安です。成約が少ない1月や5月は、その前の時期に売り出しを済ませておくと、需要の多い時期を逃さずに済みます。

季節性の面では、需要が高まる春と初夏の成約を見込んで、前年末から春先にかけて売り出す計画が立てやすい時期です。築年数や間取りの面では、築15年程度までの物件や3LDKなどファミリー向けの物件は、23区平均を上回る評価を受けており、売却に向いた条件といえます。

築古の物件でも、築41年以上で43件と最も多く成約しており、一定の需要があります。ただし単価は23区平均並みのため、価格を競争力のある水準に設定し、状態の良さを伝えることが大切です。金利や経済環境の変化に左右される面もありますが、まずは自分の物件がどの築年数帯・間取りに当たるかを確認することが、売り時の判断の第一歩になります。