新宿区新宿のマンション相場【2026年最新】

新宿区新宿の2026年1〜10月のマンション成約は43件で、平均成約価格は5613万円、平均平米単価は129万円/㎡（坪単価428万円）でした。成約価格は前年同期比で13.0%上昇しており、直近の動きは堅調といえます。

比較対象の新宿区平均と並べると、平均成約価格は9120万円で、当エリアは38%低い水準です。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても、当エリアは8万円/㎡ほど下回っています。新宿区内の町村別平米単価ランキングでは49町中39位に位置します。ただし、成約価格の差には物件の広さや築年数の違いも含まれるため、価格水準の評価は平米単価で見るのが適切です。

新宿は新宿区の中でも繁華街に近いエリアで、町内のマンションの最寄り駅としては新宿御苑前駅（徒歩約4分・91棟）、東新宿駅（徒歩約4分・68棟）、新宿三丁目駅（徒歩約3分・58棟）が多く挙がります。いずれも徒歩圏に複数の路線が使える立地が揃っており、都心へのアクセスを重視する購入層に評価されやすい環境です。

成約物件の平均築年数は36.9年と、年々上昇しています。2021年の31.4年から見ても、築年数の進んだ物件が成約の中心を占める街であることがわかります。築古のストックが厚く、中古マンション市場として成熟したエリアといえます。一方で、後述のとおり築浅の高単価物件も混在しており、築年数によって評価が大きく分かれる街でもあります。

平米単価は2021年の94万円/㎡から、2022年107万円/㎡、2023年100万円/㎡と小幅な調整を挟み、2024年に118万円/㎡、2025年に123万円/㎡、2026年（1〜10月）には129万円/㎡へ上昇しました。2023年の落ち込みは1年で解消し、その後は3年連続で上昇しています。一方、新宿区平均は2021年の110万円/㎡から2026年の159万円/㎡へ49万円/㎡伸びており、当エリアの伸び幅（35万円/㎡）を上回っています。その結果、両者の差は2021年の16万円/㎡から2026年は30万円/㎡へ開きました。

背景には、成約物件の構成の違いが考えられます。当エリアの平均築年数は2024年の30.1年から2026年の36.9年へと高くなっており、築年数の進んだ物件の成約比率が上がったことが、単価の伸びを抑えた可能性があります。また、2025年は成約価格が5117万円と前年より下がる一方、平米単価は118万円/㎡から123万円/㎡へ上がっており、比較的コンパクトな物件の成約が増えると、成約価格だけでは相場の動きを読み誤りやすい点にも注意が必要です。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、ワンルームは2834万円（23区3153万円）、1LDKは5926万円（同6354万円）、2LDKは7262万円（同9455万円）と、小〜中規模の間取りは23区平均を下回ります。一方、3LDKは10364万円（同9042万円）、4LDKは12590万円（同8880万円）と、広めの間取りでは23区平均を上回っています。

件数は1LDKが41件、ワンルームが30件、2LDKが22件と、コンパクトな間取りが取引の中心です。3LDKは10件、4LDKは3件と少なく、特に4LDKは参考値として見るのが妥当です。広い間取りが高く評価される傾向は見られますが、取引数が限られるため、売却時は同じ棟や近隣の直近成約事例を個別に確認することが重要です。

2024年以降の築年数別平米単価では、築5年以内が181万円/㎡（23区平均185万円/㎡）、築6〜10年が179万円/㎡（同160万円/㎡）と、築浅は23区平均と同水準かそれ以上です。築21〜25年が150万円/㎡（同123万円/㎡）、築26〜30年が142万円/㎡（同111万円/㎡）と、中堅の築年数帯でも23区平均を大きく上回っています。

築36〜40年は107万円/㎡（同85万円/㎡）、築41年以上は100万円/㎡（同87万円/㎡）で、築古でも23区平均を上回る水準を維持しています。築41年以上は74件と取引の中心で、築年数が進んでも一定の需要があることがわかります。反対に、築11〜15年（138万円/㎡）、築16〜20年（122万円/㎡）は23区平均を下回り、件数も4件・3件と少ないため参考値の域を出ません。

平米単価の上位は、1位がザパークハウス新宿御苑（築9年・261万円/㎡）、2位がヒルズ新宿御苑（築24年・232万円/㎡）、3位がピアース新宿三丁目（築3年・197万円/㎡）です。上位8件までを見ると、築10年以内の物件が5件を占め、築浅の物件が高単価を牽引している様子がうかがえます。

一方で、2位のヒルズ新宿御苑（築24年）や4位のフォーチュンコート新宿御苑前（築28年・191万円/㎡）のように、築20年を超えても高い単価を保つ物件もあります。築年数だけでなく、立地や物件のグレードが評価を左右していると考えられます。エリア平均の129万円/㎡を大きく上回る物件が存在することは、個別の物件特性次第で価格に大きな開きが出ることを示しています。

直近3年の売出件数が多いマンションは、1位が戸山マンション（17件・築56年・総戸数110）、2位がアクシア新宿御苑（16件・築28年・総戸数127）、3位がピアース新宿三丁目（15件・築3年・総戸数61）でした。総戸数が多い大規模物件は売出件数も多くなりやすい一方、築3年で総戸数61戸のピアース新宿三丁目が15件売り出されている点は目を引きます。

売出件数が多い棟は、買い手にとって比較対象が多く、売却を検討する側から見ると同じ棟内に競合が多いことを意味します。流動性が高い分、価格や状態の差がそのまま成約のしやすさに表れます。同じ棟で複数の売出があるときは、価格設定や売り出しのタイミングを慎重に検討することが大切です。

新宿区における2023〜2025年の月別成約件数の合計では、3月が260件と最多で、次いで6月が234件、12月が229件でした。反対に最少は5月の164件、次いで1月の169件です。年度替わりの転居需要が重なる3月に成約が集中する傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙う場合は前年12月から1月ごろの売り出し開始が目安になります。6月の成約を見込むなら3〜4月に市場へ出すイメージです。成約が少ない5月や1月に合わせて売り出すと、買い手の動きが鈍い時期に当たりやすい点は意識しておくとよいでしょう。

季節面では3月の成約が最多となるため、年末から年明けにかけて売り出しを始める流れが基本になります。築年数や間取りの面では、築21〜30年の中堅帯や築41年以上の築古帯が23区平均を上回る単価を維持しており、築年数が進んだ物件でも売却を検討する余地があります。

間取りでは、3LDK・4LDKといった広めの住戸が23区平均を上回る価格で成約している点が判断材料になります。一方、ワンルームや1LDKは23区平均をやや下回るため、同じ棟や近隣の直近成約事例をよく確認してから価格設定を行うのが賢明です。直近の平米単価は上昇基調にあるため、市場が動いている今のうちに査定を取り、比較検討を始めることをおすすめします。