目黒区大岡山の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

目黒区大岡山の土地は、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約12件で、坪単価の中央値が372万円/坪（平米単価113万円/㎡）でした。成約価格の中央値は8990万円、土地面積の中央値は23.4坪です。

比較対象の目黒区の中央値は425万円/坪で、大岡山はこれを12.5%下回っています。目黒区の町別坪単価ランキングでは10町中7位で、区内では中位よりやや下の位置づけです。なお、成約12件という件数は多くないため、数字は目安としてご覧ください。

年次推移を見ると、大岡山は2024年が360万円/坪（5件）、2025年が352万円/坪（4件）でした。2023年と2026年1〜10月は件数がそれぞれ1件、2件にとどまるため中央値を出していません。一方、目黒区は2023年の369万円/坪（38件）から2024年の385万円/坪（55件）、2025年の426万円/坪（96件）、2026年1〜10月の463万円/坪（52件）へと推移しています。大岡山は2024年と2025年で360万円/坪から352万円/坪とほぼ横ばいで、区全体との差が開く形になっています。ただし各年4〜5件の値なので、参考値としてお考えください。

直近の動きを見るため、城南6区全体の四半期推移も確認します。2024年Q4の283万円/坪から2026年Q2の334万円/坪まで上昇し、2026年Q3も334万円/坪で並んでいます。なお、これは大岡山単独ではなく6区全体の線で、件数が少ない大岡山の短期の動きを直接示すものではありません。

価格帯別に見ると、最も件数が多いのは8,000万〜1.2億円の4件で、坪単価の中央値は419万円/坪でした。次いで5,000万円未満が3件（304万円/坪）、2億円以上が2件、5,000万〜8,000万円が2件、1.2億〜2億円が1件です。件数の少ない価格帯は坪単価の中央値を出していません。

面積帯別では、25坪未満が9件と大半を占め、坪単価の中央値は368万円/坪、成約価格の中央値は7500万円でした。25〜40坪の成約はなく、40〜50坪が1件、50坪以上が2件です。大岡山の土地取引は、小ぶりな区画が中心であることがわかります。

古家付きの土地を売る場合、古家を解体して土地として売るか、そのまま売るかで迷われる方は多くいらっしゃいます。その判断材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べてみます。大岡山の土地（更地・古家付き）は372万円/坪（12件）です。これに対し、目黒区の値で代用した中古戸建は、築10年以内が568万円/坪、築11〜20年が515万円/坪、築21〜30年が484万円/坪、築31年以上が441万円/坪でした。新築戸建は662万円/坪です。

いずれも土地1坪あたりに直した値で、建物の坪単価ではありません。また、戸建ての各行は大岡山ではなく目黒区の値で代用している点にご注意ください。築年数が進むほど土地1坪あたりの成約価格は下がる傾向が見て取れますが、「解体すべき」「建物に価値はない」と一律に言えるものではありません。建物の状態や間取り、土地の形状によって最適な売り方は変わりますので、個別の判断は査定やご相談の場でご確認ください。

目黒区の町別坪単価ランキングでは、大岡山は10町中7位です。区の中央値425万円/坪に対して372万円/坪と、区内では比較的取得しやすい水準の町と言えます。ただし、直近3年の成約が12件と限られるため、順位は参考としてご覧ください。順位が中位より下であることは、売却条件の良し悪しを直接決めるものではなく、土地の形状や面積、接道などの個別条件のほうが価格に効く場面は少なくありません。

大岡山で売却を考える際の判断軸として、まず面積が挙げられます。成約の多くは25坪未満の区画で、この面積帯の坪単価の中央値は368万円/坪、成約価格の中央値は7500万円でした。価格帯では8,000万〜1.2億円の4件が最も多く、坪単価の中央値は419万円/坪と、町全体の372万円/坪を上回っています。

また、中古戸建や新築戸建の土地1坪あたりの成約価格は、土地の372万円/坪より高い水準でした（目黒区の値で代用）。建物が活かせる状態であれば、戸建てとして売り出す選択肢も比較できます。どちらが有利かは物件ごとに異なるため、土地としての査定と戸建てとしての査定の両方を取って比べるのが現実的です。