品川区小山台の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

品川区小山台の中古戸建ての成約は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）で6件あり、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値は530万円/坪でした。成約価格の中央値は11840万円（1億1,840万円）、土地面積の中央値は19.8坪です。なお件数が10件に満たないため、いずれも参考値としてご覧ください。

品川区全体の中央値は481万円/坪で、小山台はそれを10.2%上回っています。品川区内の町別坪単価ランキングでは17町中5位で、区内でも上位に入るエリアといえます。ただし、これは件数の少ないデータに基づく位置づけである点に留意が必要です。

年次推移を見ると、小山台は2025年が491万円/坪（5件）、2026年1〜10月が594万円/坪（3件）で、いずれも件数は少ないものの上の水準で推移しています。2023年（1件）と2024年（2件）は件数が3件未満のため、中央値は出していません。品川区全体は2023年の423万円/坪から、2024年は459万円/坪、2025年は464万円/坪、2026年1〜10月は495万円/坪と、段階的に水準を上げてきました。

直近の動きとして、品川区の四半期推移では、2025Q1の382万円/坪（27件）から2025Q3の495万円/坪（25件）へ上昇しました。その後は2025Q4が468万円/坪、2026Q1・Q2が500万円/坪、2026Q3が465万円/坪で、500万円/坪前後の範囲で推移しています。この四半期の線は小山台単独ではなく、品川区全体のものです。

直近3年の小山台の中古戸建て成約10件を価格帯別に見ると、5,000万円未満が1件、5,000万〜8,000万円が3件、8,000万〜1.2億円が3件、1.2億〜2億円が3件でした。坪単価の中央値は、5,000万〜8,000万円帯が536万円/坪、8,000万〜1.2億円帯が510万円/坪、1.2億〜2億円帯が594万円/坪です。いずれも各帯の件数が3件以下ですので、帯ごとの差は参考程度にとどめてください。

面積帯別では、25坪未満が8件と大半を占め、坪単価の中央値は513万円/坪、成約価格の中央値は8310万円でした。25〜30坪と30〜40坪は各1件で、中央値は出していません。小山台の成約は、25坪未満のコンパクトな土地が中心といえます。

戸建ての建物がどの程度評価されているかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べます。小山台は新築・土地ともに件数が不足しているため、以下はすべて品川区の値で代用しています。土地（更地・古家付き）は365万円/坪（221件）です。中古戸建ては築10年以内が514万円/坪（93件）、築11〜20年が472万円/坪（83件）、築21〜30年が408万円/坪（61件）、築31年以上が311万円/坪（47件）で、築年数が浅いほど土地坪単価が高くなっています。新築戸建ては543万円/坪（59件）です。

この比較から、築年数によって建物の評価のされ方に差があることがうかがえます。ただし、建物の状態や間取り、メンテナンス状況によって評価は大きく変わります。解体するか建物付きで売るかは、一律には決められません。個別の物件については、査定やご相談で具体的に判断することをおすすめします。

品川区の町別坪単価ランキングでは、小山台は17町中5位に位置しています。区の中央値481万円/坪に対し、小山台は530万円/坪で、区内の上位グループに入ります。ただし、小山台の直近12か月の成約は6件と少なく、順位は今後の成約によって入れ替わる可能性があります。町ごとの相場の比較は、件数の多い町ほど安定して見られる点にご留意ください。

小山台では、直近3年の成約のうち25坪未満の土地が8件と大半を占めています。売却を考える際は、コンパクトな土地としての需要が中心であることを前提に、価格設定を検討するとよいでしょう。価格帯別では、5,000万円台後半から1.2億円台までに成約が分散しており、特定の帯に偏っていません。

また、築年数が浅いほど土地坪単価が高くなる傾向（品川区の値）から、建物の状態が価格に影響する可能性があります。お住まいの築年数や状態を踏まえ、建物付きで売るか土地として売るかを比べて判断することが、売却の軸になります。