品川区大井の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

品川区大井の中古戸建ての坪単価（土地1坪あたりの成約価格）の中央値は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月・成約10件）で458万円/坪です。成約価格の中央値は7540万円、土地面積の中央値は16.2坪で、小ぶりな敷地が中心のエリアといえます。なお、ここでの坪単価は建物の坪単価ではなく、土地1坪あたりに換算した成約価格です。

比較対象の品川区は481万円/坪で、大井はそれを4.8%下回っています。品川区の町別坪単価ランキングでは17町中15位と、区内では価格が控えめな位置づけです。ただし直近12か月の件数は10件と多くないため、この数字は目安としてご覧ください。

年次推移を見ると、大井の中古戸建ては2023年が387万円/坪（9件）、2024年が389万円/坪（7件）、2025年が366万円/坪（12件）と、3年間はほぼ横ばいの動きでした。一方、品川区は同じ期間に423万円/坪、459万円/坪、464万円/坪と上昇しており、2025年までは大井と区全体との差が開いていました。

ところが2026年1〜10月は大井が495万円/坪（9件）、品川区も495万円/坪（69件）と並んでいます。大井は件数が1桁の年が多く、1件の成約が中央値を動かしやすい点には注意が必要です。品川区全体の四半期推移では、2025Q1の382万円/坪から2025Q3の495万円/坪へ上昇したあと、2026Q1と2026Q2は500万円/坪、直近の2026Q3は465万円/坪（29件）でした。

直近3年の中古戸建て31件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が14件で最も多く、次いで8,000万〜1.2億円が12件、5,000万円未満が5件でした。坪単価の中央値は、5,000万円未満が323万円/坪、5,000万〜8,000万円が388万円/坪、8,000万〜1.2億円が507万円/坪と、価格帯が上がるほど高くなっています。面積帯別では25坪未満が28件と大半を占め、坪単価の中央値は401万円/坪、成約価格の中央値は6740万円でした。30坪以上の成約は3件にとどまり、中央値を出せる件数には届いていません。

戸建てを売る際に建物がどれだけ評価されるかは、土地として売った場合の坪単価との差が一つの目安になります。大井では、直近3年の土地（更地・古家付き）が381万円/坪（24件）、築10年以内の中古戸建てが498万円/坪（12件）でした。築年数が上がるほど評価は下がる傾向があり、品川区の値では築11〜20年が472万円/坪、築21〜30年が408万円/坪、築31年以上が311万円/坪です（大井では件数が足りないため区の値で代用しています）。新築戸建ては品川区の値で543万円/坪です。

築年数が進んだ建物ほど土地の坪単価との差は小さくなりますが、建物の状態や間取りによって評価は変わります。「解体したほうが得か」「そのまま売れるか」は一律には決まらないため、個別の判断は査定・ご相談の中で確認することをおすすめします。

品川区の町別坪単価ランキングで、大井は17町中15位です。中古戸建て・新築戸建てのどちらでも同じ15位で、区内では比較的手の届きやすい価格帯のエリアといえます。新築戸建ては直近3年で品川区の543万円/坪に対し大井は393万円/坪（7件）と27.6%低い水準ですが、件数が少なく参考値として捉えてください。順位が下位であることは、売却が難しいという意味ではなく、価格水準の位置づけを示すものです。

大井では25坪未満の中古戸建てが直近3年31件中28件を占めており、買い手の中心はコンパクトな敷地の物件を探す層と考えられます。価格帯では5,000万〜8,000万円と8,000万〜1.2億円で成約の大半を占めていて、この範囲に収まる価格設定が検討しやすい水準です。また、築10年以内の中古戸建て（498万円/坪）と土地（381万円/坪）の差を見ると、建物の状態が良い場合は評価の上乗せが期待できます。ご自宅の築年数や状態に応じて、戸建てとして売るか土地として売るかを比べてみる価値があります。