品川区南大井の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

品川区南大井の中古戸建ては、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約6件で、土地坪単価の中央値が297万円/坪でした。土地1坪あたりの成約価格を示す数字で、建物の坪単価ではありません。成約価格の中央値は5655万円、土地面積の中央値は18.8坪です。件数が10件未満のため、参考値としてご覧ください。

比較対象の品川区の中央値は465万円/坪で、南大井は区より36.1%低い水準です。品川区の町別坪単価ランキングでは17町中17位でした。新築戸建ては成約5件で569万円/坪、成約価格の中央値は8498万円です。品川区の543万円/坪より4.8%高い結果ですが、こちらも5件の参考値で、区内順位は中古と同じ17町中17位です。

年次推移を見ると、南大井の中古戸建ては2023年が399万円/坪（4件）、2024年が249万円/坪（3件）でした。2025年と2026年は各1件にとどまり、中央値を出せていません。一方、品川区は2023年の423万円/坪（68件）から、2024年は459万円/坪（90件）、2025年は464万円/坪（117件）、2026年1〜10月は495万円/坪（69件）と、段階的に上がっています。南大井の年ごとの値は件数が少なく、動きの方向を断定できる水準ではありません。

直近の動きは、品川区の中古戸建ての四半期推移で見られます。2025Q1は382万円/坪（27件）でしたが、2025Q3に495万円/坪（25件）となり、2026Q1と2026Q2は500万円/坪でした。2026Q3は465万円/坪（29件）です。南大井単独の四半期の値は件数が足りないため、区の動きを参考にする形になります。

中古戸建ての価格帯別では、5,000万円未満が3件（289万円/坪）、5,000万〜8,000万円が3件（305万円/坪）と、成約は5,000万円台までに集まっています。8,000万円以上の成約は直近3年ではありませんでした。面積帯別では25坪未満が5件で、坪単価の中央値は305万円/坪、成約価格の中央値は4980万円です。30〜40坪が1件あるほかは、25坪未満以外の成約はほぼ見られません。新築戸建ては、5,000万〜8,000万円が2件、8,000万〜1.2億円が3件（459万円/坪）で、面積は25坪未満が4件（578万円/坪）と、コンパクトな土地の成約が中心です。

建物がどれくらい評価されているかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べます。南大井の土地（更地・古家付き）は直近3年で10件、314万円/坪でした。築年数別の中古戸建ては、南大井の件数が足りないため品川区の値で見ると、築10年以内が514万円/坪（93件）、築11〜20年が472万円/坪（83件）、築21〜30年が408万円/坪（61件）、築31年以上が311万円/坪（47件）です。新築戸建ては543万円/坪（59件）でした。

築年数が古くなるほど坪単価は下がり、築31年以上では南大井の土地の314万円/坪に近い水準になっています。ただし、これは区の値での比較で、建物が評価されるかどうかは、個々の物件の状態や間取りなどで変わります。「解体したほうがよい」「建物の価値はない」と一律には言えないため、土地として売るか戸建てとして売るかは、査定やご相談で個別に見極めることをおすすめします。

品川区の町別坪単価ランキングでは、南大井は中古・新築ともに17町中17位でした。区全体の中古戸建て465万円/坪と比べると低い位置づけで、同じ品川区内でも町によって単価に開きがあることがわかります。ただし、南大井の成約は中古6件、新築5件と少なく、順位も参考値の域を出ません。町名だけで判断せず、道路条件や土地の形、面積などを踏まえて、個別に相場を確認することが大切です。

南大井では、中古戸建ては5,000万円台まで、面積は25坪未満の成約が中心でした。購入層が手を出しやすい価格帯と広さに需要が集まっていると読み取れます。売り出し価格を考えるときは、この価格帯・面積帯に収まるかどうかが一つの判断軸になります。

新築戸建てが8,000万〜1.2億円の帯でも成約している点も、見逃せないポイントです。新築と中古の価格差が大きいため、築年数や建物の状態が価格にどう反映されるかを丁寧に見ていく必要があります。件数が限られたエリアなので、区全体の値と南大井の個別の事例を併せて確認し、物件ごとに価格を検討するのが現実的です。