品川区南品川の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

品川区南品川の中古戸建ての坪単価（土地1坪あたりの成約価格）は、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約12件の中央値で457万円/坪でした。平米単価では138万円/㎡にあたります。成約価格の中央値は7385万円、土地面積の中央値は16.3坪で、小ぶりな敷地の戸建てが中心のエリアです。

比較対象の品川区の中央値は465万円/坪で、南品川はこれより1.7%低い水準です。品川区の町別坪単価ランキングでは17町中10位に位置し、区内では中位にあたります。なお成約件数は12件と多くないため、あくまで参考値としてご覧ください。

南品川の年次推移を見ると、2023年は成約2件のため中央値を出せていません。2024年は410万円/坪（6件）、2025年は533万円/坪（5件）で、品川区の459万円/坪、464万円/坪と並べると、2024年は区を下回り、2025年は区を上回る形でした。2026年1〜10月は成約1件のみで、中央値は出していません。いずれの年も件数が少ないため、年ごとの数字は参考値として見るのが適切です。

直近の動きは、品川区全体の四半期推移で確認できます。品川区の中古戸建ては、2025Q1の382万円/坪（27件）から2025Q3の495万円/坪（25件）へと上がり、2026Q1と2026Q2はともに500万円/坪、2026Q3は465万円/坪（29件）でした。区全体では高い水準での推移となっており、南品川の成約を考える際の背景として押さえておきたい動きです。

直近3年の南品川の中古戸建ては、価格帯では5,000万〜8,000万円が9件と大半を占め、坪単価の中央値は451万円/坪でした。5,000万円未満、8,000万〜1.2億円、1.2億〜2億円はそれぞれ1件ずつで、価格帯ごとの坪単価は出せていません。

面積帯では25坪未満が11件と大半で、坪単価の中央値は463万円/坪、成約価格の中央値は7480万円でした。25〜30坪は1件で、30坪以上の成約はありません。このエリアでは、25坪未満のコンパクトな土地に建つ戸建てが、5,000万〜8,000万円台で動いている様子がうかがえます。

戸建てを売るときは、建物がどれくらい評価されるかが気になるところです。その目安として、土地1坪あたりの成約価格を築年数帯別に並べます。南品川は件数が少ないため、いずれも品川区の値で代用しています。土地（更地・古家付き）は365万円/坪（221件）、中古戸建ては築10年以内が514万円/坪（93件）、築11〜20年が472万円/坪（83件）、築21〜30年が408万円/坪（61件）、築31年以上が311万円/坪（47件）、新築戸建ては543万円/坪（59件）でした。

築年数が新しい戸建てほど土地坪単価は高く、築31年以上では土地の取引より低い値になっています。ただし、これは区全体の傾向です。建物の状態や間取り、手入れの履歴によって評価は変わりますので、土地として売るか、戸建てとして売るかは、個別の査定でご相談ください。

品川区の町別坪単価ランキングでは、南品川は17町中10位でした。区内の中位で、区全体の中央値465万円/坪に対して、南品川は457万円/坪と近い水準です。

新築戸建ては、南品川で直近3年に1件の成約があり、坪単価の中央値は718万円/坪でした。品川区の543万円/坪と比べると高い数字ですが、1件のみのため参考値にとどまります。新築の成約が少ないエリアでは、中古戸建てとの比較材料も限られる点に留意が必要です。

南品川では、直近3年の成約の大半が5,000万〜8,000万円台、25坪未満の戸建てでした。同じような規模の物件を売るなら、この価格帯と面積帯が実際によく動いているゾーンといえます。売り出し価格を決める際は、まずこの帯を基準に考えるのが現実的です。

築年数による差も判断軸になります。品川区では、築10年以内の中古戸建て514万円/坪から、築31年以上の311万円/坪まで、築年数が進むほど土地坪単価は下がります。築年数が古い物件は、建物付きで売るのか、土地として売るのかで見え方が変わりますので、両方の想定を比べてから方針を決めるのがよいでしょう。