品川区旗の台の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

品川区旗の台の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約7件で、土地坪単価の中央値が325万円/坪（平米単価98万円/㎡）でした。ここでの坪単価は、建物ではなく土地1坪あたりの成約価格を指します。成約価格の中央値は9280万円、土地面積の中央値は25.5坪です。成約件数が7件と限られるため、数字は参考値としてご覧ください。

比較対象の品川区は481万円/坪で、旗の台はこれを32.4%下回っています。品川区の町別坪単価ランキングでは17町中16位で、区内では坪単価が控えめな部類に入ります。前年同期比は-19.6%ですが、件数が少なく、この変動率は1件ごとの成約内容に左右されやすい点にご注意ください。

旗の台の中古戸建て坪単価の年次推移は、2023年が385万円/坪（4件）、2024年が368万円/坪（4件）、2025年が406万円/坪（9件）、2026年1〜10月が306万円/坪（5件）でした。年ごとの件数が4〜9件と少なく、一貫した上昇や下落というより、年によって上下する形です。同じ期間の品川区は423万円/坪（68件）、459万円/坪（90件）、464万円/坪（117件）、495万円/坪（69件）と、区全体では年を追って水準が上がっています。2023年には385万円/坪と423万円/坪だった旗の台と区の差が、2026年1〜10月には306万円/坪と495万円/坪に広がっており、区全体の上昇に旗の台は追随していません。ただし旗の台側は各年の件数が少ないため、この開きも参考値として受け止める必要があります。

直近の動きは、品川区全体の四半期推移で確認できます。2024Q4の411万円/坪から2025Q1の382万円/坪へ下がったあと、2025Q2に455万円/坪、2025Q3に495万円/坪と上昇し、2025Q4は468万円/坪、2026Q1と2026Q2は500万円/坪、2026Q3は465万円/坪でした。区全体ではこの範囲で推移しています。旗の台単独の四半期値は件数が少なく出していないため、この区全体の線を目安にしてください。

直近3年の旗の台の中古戸建て成約18件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が9件で最も多く、次いで5,000万〜8,000万円が5件、1.2億〜2億円が3件、5,000万円未満が1件でした。坪単価の中央値は、5,000万〜8,000万円が401万円/坪、8,000万〜1.2億円が387万円/坪、1.2億〜2億円が339万円/坪です。価格帯が上がるにつれて坪単価が下がる傾向が見られますが、各帯の件数は少なく参考値です。

面積帯別では、25坪未満が12件と全体の大半を占め、坪単価は394万円/坪、成約価格は8115万円でした。25〜30坪は3件で426万円/坪、成約価格は1億1,700万円です。30〜40坪が1件、40〜50坪が2件と、広めの土地は成約が少なく、坪単価も出せていません。旗の台では25坪未満のコンパクトな土地の戸建てが中心に取引されていると読み取れます。

戸建ての所有者にとって、建物がどれくらい評価されるかは気になる点です。その材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格を並べます。旗の台の土地（更地・古家付き）は344万円/坪（21件）でした。中古戸建ては、区の値で代用すると、築10年以内が514万円/坪、築11〜20年が472万円/坪、築21〜30年が408万円/坪、築31年以上が311万円/坪です。いずれも品川区の値で、旗の台そのものの数字ではありません。築年数が浅いほど土地坪単価が高く、築31年以上では土地の344万円/坪と近い水準になるという形です。

新築戸建ては、区の値で543万円/坪です。築年数が浅い戸建てほど評価が高い傾向は読み取れますが、建物の状態や間取り、メンテナンスの有無で評価は個別に変わります。「建物には価値がない」「解体したほうがよい」と一律には言えないため、ご自宅がどちらに近いかは査定・ご相談で確認することをおすすめします。

品川区の町別坪単価ランキングでは、旗の台は中古戸建て・新築戸建てのいずれも17町中16位でした。区全体の中古戸建て481万円/坪、新築戸建て543万円/坪に対し、旗の台は中古325万円/坪、新築529万円/坪です。中古は区の値を32.4%下回る一方、新築は区との差が-2.6%にとどまります。新築の成約は直近3年で8件と少なく、この比較も参考値ですが、中古と新築で区との差の大きさが異なる点は、売却を考えるうえで押さえておきたい特徴です。

旗の台で戸建てを売る際の判断軸は、データから3つ挙げられます。1つ目は、成約の中心が25坪未満・8,000万〜1.2億円の帯にあることです。この規模・価格帯は買い手の動きが読みやすい一方、広い土地や高めの価格帯は成約が少なく、時間がかかる可能性があります。2つ目は、新築と中古の坪単価差です。旗の台の新築は529万円/坪、中古は325万円/坪で、買い手は築年数による差をはっきり意識していると考えられます。

3つ目は、成約件数が少ないエリアであることです。中古戸建ては直近12か月で7件、直近3年でも18件のため、同じ町内の近い条件の事例が見つかりにくく、区全体の動向を参考にしながら価格を組み立てることになります。個別の物件の評価は、土地の形や接道、建物の状態によって変わるため、複数の視点での査定をご活用ください。