品川区荏原の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

品川区荏原の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約8件で、土地坪単価の中央値が559万円/坪でした。これは土地1坪あたりの成約価格を示す指標で、建物の坪単価ではありません。成約価格の中央値は10295万円（1億295万円）、土地面積の中央値は19.7坪です。ただし成約が8件にとどまるため、あくまで参考値としてご覧ください。

比較対象の品川区は中央値481万円/坪で、荏原は区の値より16.2%高い水準です。前年同期比は+33.1%となりました。品川区の町別坪単価ランキングでは17町中7位に位置します。区内では中位から上位寄りの水準といえますが、件数が少ないため、ひとつの数字だけで断定することは避けたいところです。

中古戸建ての年次推移を見ると、荏原は2024年が484万円/坪（4件）、2025年が359万円/坪（9件）、2026年1〜10月が642万円/坪（4件）でした。2023年は成約が2件で中央値を出していません。品川区は2023年の423万円/坪から、2024年に459万円/坪、2025年に464万円/坪、2026年1〜10月に495万円/坪と、段階的に水準を上げています。荏原は年ごとの件数が4〜9件と少なく、品川区のように滑らかな推移ではなく、年による振れが大きく出ている点が特徴です。2025年は区の値を下回り、2026年は区の値を上回る形になりました。いずれも参考値としてお読みください。

直近の動きは、品川区全体の四半期推移で確認できます。2025年1〜3月の382万円/坪を底に、2025年4〜6月は455万円/坪、2025年7〜9月は495万円/坪と上昇しました。その後は2025年10〜12月が468万円/坪、2026年1〜3月と4〜6月はいずれも500万円/坪、2026年7〜9月が465万円/坪です。荏原単独の四半期値は件数が少なく出していませんが、品川区全体では、500万円/坪前後での推移が続いています。

直近3年の中古戸建ての成約19件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が7件で最も多く、坪単価の中央値は519万円/坪でした。次いで5,000万〜8,000万円が6件（441万円/坪）、1.2億〜2億円が4件（479万円/坪）です。5,000万円未満と2億円以上はそれぞれ1件で、中央値は出していません。面積帯別では、25坪未満が14件と大半を占め、502万円/坪、成約価格の中央値は8540万円でした。30〜40坪は3件で、坪単価は359万円/坪、成約価格は12800万円（1億2,800万円）です。ただし3件のみの参考値であり、面積帯による単価の差を断定する材料にはなりません。荏原では、25坪未満のコンパクトな土地の成約が中心といえます。

戸建てを売るときは、建物がどれくらい評価されるかが気になるところです。その目安として、直近3年の品川区の成約を、土地1坪あたりの成約価格の中央値で比べてみます。なお、荏原単独では件数が足りないため、以下はすべて品川区の値で代用しています。土地（更地・古家付き）は365万円/坪（221件）でした。中古戸建ては、築10年以内が514万円/坪（93件）、築11〜20年が472万円/坪（83件）、築21〜30年が408万円/坪（61件）、築31年以上が311万円/坪（47件）で、築年数が浅いほど高い傾向があります。新築戸建ては543万円/坪（59件）です。

築年数が古くなるほど土地坪単価は下がり、築31年以上では土地（更地・古家付き）を下回る結果でした。ただし、これは区全体の傾向です。建物の状態や間取り、土地の条件によって評価は変わるため、解体すべきか、そのまま売るべきかの判断は一概にはいえません。個別の物件については、査定やご相談の中で丁寧に確認することをおすすめします。

品川区の町別坪単価ランキングでは、荏原は17町中7位でした。中古戸建ては559万円/坪、新築戸建ては537万円/坪で、いずれも7位です。区の値は中古が481万円/坪、新築が543万円/坪で、中古では荏原のほうが16.2%高く、新築では1.1%低い水準です。新築は成約6件、中古は直近12か月で8件と、いずれも件数が限られる点にご留意ください。区内の中位より上に位置する町ではありますが、順位はデータの積み上がりによって入れ替わる可能性があります。

売却を考えるうえでの判断軸として、まず価格帯と面積帯があります。荏原の中古戸建ては、直近3年の成約19件のうち14件が25坪未満で、8,000万〜1.2億円の価格帯に最も多く集まっています。このあたりが、買い手に選ばれやすい中心的な条件と考えられます。

もう一つは、新築との関係です。荏原の新築戸建ては、直近3年の成約6件すべてが25坪未満で、うち4件が5,000万〜8,000万円の価格帯でした。中古の売却を考える際は、新築が売れている価格帯との差を意識しておくと、買い手の目線を想像しやすくなります。件数が少ないため、最終的な価格設定は個別の査定で詰めていくのが確実です。