大田区大森東の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

大田区大森東の土地は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約10件で、坪単価の中央値が254万円/坪（平米単価77万円/㎡）でした。成約価格の中央値は4575万円、土地面積の中央値は18.8坪で、比較的コンパクトな土地の取引が中心です。

比較対象である大田区の中央値は268万円/坪で、大森東はこれより5.2%低い水準です。大田区の町別坪単価ランキングでは24町中14位と、区内では中位に位置します。なお、直近12か月の成約は10件ですので、この数字はあくまで参考値としてご覧ください。前年同期との比較は、データの都合上算出していません。

当エリアの年次推移を見ると、2024年は203万円/坪（3件）、2025年は195万円/坪（6件）でした。2026年1〜10月は275万円/坪（8件）となっています。いずれの年も件数が少なく参考値ですが、2026年は大田区の276万円/坪とほぼ並ぶ水準です。一方、大田区の2024年は235万円/坪、2025年は235万円/坪で、2026年は276万円/坪でした。2024年・2025年は当エリアが大田区を下回っていましたが、2026年はその差がほとんどなくなっています。なお、2023年は成約がなく、中央値を出していません。

直近の動きは大田区全体の四半期推移で確認できます。2025Q3の228万円/坪（55件）から、2025Q4は252万円/坪（63件）、2026Q1は263万円/坪（64件）、2026Q2は282万円/坪（66件）、2026Q3は291万円/坪（61件）と、直近4四半期は続けて上昇しています。ただし、これは大田区全体の線であり、大森東単独の四半期の動きではありません。

直近3年の成約17件を価格帯別に見ると、5,000万円未満が9件と最も多く、坪単価の中央値は215万円/坪でした。次いで5,000万〜8,000万円が3件で242万円/坪、8,000万〜1.2億円が3件で250万円/坪です。1.2億〜2億円は2件で、件数が少ないため中央値は出していません。価格帯が上がるにつれて坪単価もやや高くなる傾向が見られます。

面積帯別では、25坪未満が10件と全体の過半を占め、坪単価の中央値は249万円/坪、成約価格の中央値は4285万円でした。25坪以上の各面積帯は1〜2件ずつと少なく、中央値は出せません。当エリアでは、25坪未満の土地が成約の中心といえます。

古家付きの土地を売る際は、土地として売るか、建物付きの戸建てとして売るかで迷う方が少なくありません。直近3年の当エリアの土地（更地・古家付き）は、土地坪単価の中央値が242万円/坪（17件）でした。比較として、大田区の戸建ての土地1坪あたりの成約価格の中央値を見ると、築10年以内が361万円/坪（260件）、築11〜20年が304万円/坪（236件）、築21〜30年が269万円/坪（165件）、築31年以上が224万円/坪（113件）、新築戸建が395万円/坪（266件）です。これらは大田区の値で代用しており、大森東単独の数字ではありません。

築年数が進むほど土地1坪あたりの成約価格は低くなり、築31年以上では224万円/坪と、当エリアの土地の242万円/坪を下回っています。ただし、これは区全体の傾向であり、解体したほうがよい、あるいは建物には価値がないと言い切れるものではありません。建物の状態や解体費用、買い手の層によって結果は変わりますので、個別の判断は査定やご相談の中で整理することをおすすめします。

大田区の町別坪単価ランキングでは、大森東は24町中14位です。区内でちょうど中ほどに位置し、区全体の中央値268万円/坪に対して、当エリアの直近12か月は254万円/坪でした。ただし、直近12か月の成約が10件と少ないため、順位は今後の成約によって動く可能性があります。ランキングは、周辺の町の水準と見比べる目安としてお使いください。

当エリアの成約は、5,000万円未満・25坪未満の土地に集中しています。直近3年の17件のうち9件が5,000万円未満、10件が25坪未満で、このクラスの土地には買い手がつきやすい傾向がうかがえます。一方、30坪以上の土地は各面積帯で1〜2件と成約が少なく、価格の目安がつかみにくい面積帯です。

また、築年数の浅い戸建てや新築戸建ては、土地1坪あたりの成約価格が土地単体より高く出ています。建物の状態によっては、土地としてだけでなく戸建てとして売る選択肢も比べる価値があります。いずれも件数が限られるため、実際の売り出し価格は個別の条件を踏まえて検討することが大切です。