大田区池上の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

大田区池上の土地は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約8件で、坪単価の中央値が315万円/坪（平米単価95万円/㎡）となりました。成約価格の中央値は7940万円、土地面積の中央値は24.2坪です。件数は8件のため、参考値としてご覧ください。

比較対象の大田区全体の中央値は268万円/坪で、池上はこれを上回っています。前年同期比は池上が+18.0%、大田区が+17.5%で、ほぼ同じ水準の伸びです。大田区の町別坪単価ランキングでは24町中7位に位置します。

年次の推移を見ると、池上は2023年が0件で中央値を出せず、2024年が272万円/坪（3件）、2025年が254万円/坪（5件）、2026年1〜10月が319万円/坪（7件）です。一方の大田区は2023年231万円/坪、2024年235万円/坪、2025年235万円/坪、2026年1〜10月276万円/坪となっています。池上は年ごとの件数が少なく、1件ごとの影響を受けやすい点に注意が必要です。

直近の動きは、件数の多い大田区全体の四半期推移で確認できます。2025Q3の228万円/坪から、2025Q4が252万円/坪、2026Q1が263万円/坪、2026Q2が282万円/坪、2026Q3が291万円/坪と、各四半期とも前の四半期を上回っています。これは池上単独ではなく大田区全体の線である点にご留意ください。

直近3年の成約15件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が7件で最も多く、坪単価の中央値は280万円/坪です。次いで5,000万〜8,000万円が5件で322万円/坪、1.2億〜2億円が2件、5,000万円未満が1件でした。面積帯別では25坪未満が5件で322万円/坪、25〜30坪が4件で312万円/坪、30〜40坪が3件で254万円/坪、50坪以上が3件で262万円/坪です。いずれも件数が少ない参考値ですが、25坪未満や25〜30坪の面積帯のほうが、30〜40坪や50坪以上より坪単価が高い傾向がうかがえます。

古家付きの土地を売る際は、土地として売るか、建物を活かして売るかが論点になります。直近3年の池上の土地は280万円/坪（15件）です。これに対し、土地1坪あたりの成約価格の中央値は、築21〜30年の中古戸建が260万円/坪（池上・10件）、築10年以内が361万円/坪、築11〜20年が304万円/坪、築31年以上が224万円/坪（いずれも大田区の値で代用）です。新築戸建は424万円/坪（池上・10件）です。

この数字は土地部分の単価で比べたもので、解体費用や建物の状態で結論は変わります。解体すべきか、そのまま売るべきかを一律に決めることはできません。個別の判断は、物件を確認したうえでの査定・相談でご確認ください。

大田区の町別坪単価ランキングでは、池上は24町中7位です。区全体の中央値268万円/坪を、池上の直近12か月の315万円/坪が上回ることとも整合しています。ただし池上の直近12か月の成約は8件と少ないため、順位は参考値としてお考えください。

池上のデータから言える判断軸は、まず価格帯と面積帯です。直近3年では8,000万〜1.2億円の帯に最も成約が集まり、面積帯では25坪未満と25〜30坪の坪単価が高くなっています。お持ちの土地がこの範囲に近いかどうかが、買い手の層を考える一つの目安になります。

もう一つは建物の扱いです。新築戸建の土地坪単価が424万円/坪と、土地の280万円/坪を大きく上回っています。土地として売る場合も、新築用地として検討する買い手を意識した価格設定が選択肢になります。ただし件数が限られるため、具体的な売り出し価格は個別の査定で詰める必要があります。