大田区上池台の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

大田区上池台の土地相場は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約17件で、坪単価の中央値が233万円/坪（平米単価70万円/㎡）です。成約価格の中央値は9300万円、土地面積の中央値は32.4坪となっています。

比較対象の大田区の中央値は268万円/坪で、当エリアは区より13.1%低い水準です。大田区の町別坪単価ランキングでは24町中18位で、区内では相対的に手の届きやすい価格帯に位置づけられます。前年同期比は+2.6%と、直近12か月とその前の12か月を比べると小幅な上昇です。

年次の推移を見ると、上池台は2023年に181万円/坪（5件）、2024年に236万円/坪（6件）、2025年に225万円/坪（9件）、2026年1〜10月は251万円/坪（13件）です。大田区は同じ期間に231万円/坪、235万円/坪、235万円/坪、276万円/坪と推移しています。2024年は上池台が236万円/坪、区が235万円/坪とほぼ並びましたが、2023年と2025年、2026年は区を下回っています。ただし上池台は各年の件数が5〜13件と少ないため、年ごとの値は参考値として見るのが適切です。

直近の動きは、大田区全体の四半期推移で確認できます（上池台単独では四半期ごとの件数が少なく、中央値を出していません）。大田区の坪単価の中央値は、2025Q3の228万円/坪（55件）から2025Q4に252万円/坪（63件）、2026Q1に263万円/坪（64件）、2026Q2に282万円/坪（66件）、2026Q3に291万円/坪（61件）と、4四半期続けて上がっています。上池台の2026年1〜10月の251万円/坪も、この区全体の流れの中で見ておく必要があります。

直近3年の成約28件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が9件で最も多く、坪単価の中央値は229万円/坪です。8,000万〜1.2億円と1.2億〜2億円がそれぞれ6件で、坪単価の中央値は232万円/坪と270万円/坪です。5,000万円未満は5件で200万円/坪、2億円以上は2件のため坪単価は出していません。

面積帯別では、25〜30坪が9件で最も多く、坪単価は227万円/坪、成約価格の中央値は6610万円です。25坪未満（6件）は254万円/坪、50坪以上（6件）は246万円/坪、30〜40坪（4件）は324万円/坪、40〜50坪（3件）は225万円/坪です。面積帯ごとの件数は3〜9件と少なく、30〜40坪の324万円/坪などは参考値として受け止めてください。

古家付きの土地をお持ちの方が「解体して土地として売るか、建物付きのまま売るか」を考える材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格の中央値を並べます。土地（更地・古家付き）は233万円/坪（上池台・28件）です。中古戸建は、築10年以内が361万円/坪、築11〜20年が276万円/坪（上池台・15件）、築21〜30年が269万円/坪、築31年以上が224万円/坪、新築戸建が395万円/坪です。築11〜20年を除く行は、件数が足りないため大田区の値で代用しています。

ここでの中古戸建・新築戸建の数字は、土地1坪あたりに換算した成約価格で、建物の坪単価ではありません。築31年以上の中古戸建の224万円/坪は、土地の233万円/坪と近い水準です。ただし、これは区全体の傾向を含む値であり、個別の物件で解体すべきか、そのまま売るべきかは、建物の状態や敷地条件によって変わります。判断は査定・ご相談の中で一緒に整理するのがおすすめです。

大田区の町別坪単価ランキングで、上池台は24町中18位です。当エリアの中央値は233万円/坪で、区の268万円/坪を下回りますが、直近3年の成約は28件あり、売買が成立しているエリアです。区内で相場が高い町と比べると単価は控えめで、そのぶん総額を抑えて土地を探す方にも検討されやすい価格帯といえます。

成約の多い価格帯は5,000万〜8,000万円、面積帯は25〜30坪で、この規模の土地は買い手の目に留まりやすい価格帯・広さです。一方、8,000万〜1.2億円や1.2億〜2億円の価格帯でも各6件の成約があり、1.2億〜2億円は270万円/坪と、他の価格帯より高めです。区画の広さや分け方によって、買い手の想定が変わることを意識するとよいでしょう。

また、築31年以上の中古戸建の土地1坪あたりの成約価格は、土地の相場に近い水準でした。古家の状態によっては、建物付きのまま売る選択肢も十分に検討できます。条件や売り方によって成約価格が変わりうるため、複数の売り方で見積もりを比べてみることをおすすめします。