大田区鵜の木の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

大田区鵜の木の土地の坪単価は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の中央値で262万円/坪（平米単価79万円/㎡）でした。ただし成約は6件にとどまるため、参考値としてご覧ください。成約価格の中央値は7820万円、土地面積の中央値は39.4坪です。

比較対象の大田区の中央値は268万円/坪で、鵜の木はこれより2.2%低い水準です。大田区の町別坪単価ランキングでは24町中16位に位置します。なお前年同期比は、前の12か月の成約が少なく算出できていません。直近3年の成約件数も10件と限られるため、数字には幅を持たせて読む必要があります。

鵜の木の年次推移を見ると、成約が少なく、中央値を出せる年が限られています。2023年は成約がなく、2024年も1件のため中央値は出せません。2025年は215万円/坪（4件）、2026年1〜10月は262万円/坪（5件）です。いずれも件数が少ない参考値ですが、2025年から2026年にかけて坪単価の水準が上がっています。

大田区全体では、2023年の231万円/坪（89件）から2024年は235万円/坪（99件）、2025年も235万円/坪（232件）と横ばいで進み、2026年1〜10月は276万円/坪（192件）となりました。直近の動きは四半期推移に表れています。大田区の坪単価は2025年Q3の228万円/坪（55件）から、2025年Q4は252万円/坪、2026年Q1は263万円/坪、2026年Q2は282万円/坪、2026年Q3は291万円/坪（61件）と、四半期ごとに水準が上がってきました。鵜の木そのものの四半期推移は件数が足りず出せないため、これは大田区全体の動きです。

直近3年の鵜の木の成約10件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が4件と最も多く、5,000万〜8,000万円が3件で続きます。5,000万円未満は2件、1.2億〜2億円は1件、2億円以上はありません。坪単価の中央値は、8,000万〜1.2億円の帯が215万円/坪、5,000万〜8,000万円の帯が190万円/坪です。

面積帯別では、25坪未満が3件で坪単価305万円/坪（成約価格の中央値4950万円）、30〜40坪が3件で206万円/坪（同8080万円）、50坪以上が3件で216万円/坪（同11000万円、1億1,000万円）でした。面積が小さい土地ほど坪単価が高く出る傾向が見られますが、各帯の件数は3件以下の参考値です。

古家付きの土地をお持ちの場合、古家を解体して土地として売るか、そのまま売るかは悩ましい判断です。直近3年の鵜の木の土地（更地・古家付き）は、土地1坪あたり238万円/坪（10件）でした。これに対し、中古戸建の土地坪単価は大田区の値で、築10年以内が361万円/坪、築11〜20年が304万円/坪、築21〜30年が269万円/坪、築31年以上が224万円/坪です。新築戸建は395万円/坪でした。いずれも件数が十分な大田区の値で代用しています。

築31年以上の中古戸建の224万円/坪は、鵜の木の土地の238万円/坪と近い水準で、築年数が浅いほど単価が高くなっています。ただし、これらはあくまで大田区全体の取引の傾向です。建物の状態や接道、解体費用によって結論は変わり、解体すべきか、そのまま売るべきかは一概に言えません。個別の物件については、査定やご相談で見極めるのがよいでしょう。

大田区の町別坪単価ランキングで、鵜の木は24町中16位です。大田区の中央値268万円/坪に対し、鵜の木は262万円/坪と2.2%低く、区内では中位からやや下の水準にあります。ただし鵜の木の成約は直近12か月で6件のため、順位は参考としてご覧ください。町ごとの成約件数が少ないエリアでは、1件の取引で中央値が動きやすい点に注意が必要です。

鵜の木では、直近3年の成約10件のうち4件が8,000万〜1.2億円の価格帯で、この帯が最も動いています。面積帯では25坪未満の坪単価が305万円/坪と高く出る一方、30〜40坪は206万円/坪、50坪以上は216万円/坪でした。売却する土地の広さによって、坪単価の見え方が変わる点は押さえておきたいところです。

新築戸建の395万円/坪と土地238万円/坪の差からは、土地を仕入れて建物を建てて販売する買い手と、土地そのものを探す買い手が混在していることがうかがえます。ただし、これらは大田区全体を含むデータからの読み取りです。ご自身の土地がどちらの買い手に合うかは、広さや形、接道条件で変わるため、販売方針は査定時に個別に検討することをお勧めします。