大田区南馬込の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

大田区南馬込の土地の坪単価は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約17件で、中央値が223万円/坪（平米単価67万円/㎡）でした。成約価格の中央値は6400万円、土地面積の中央値は24.6坪です。

比較対象の大田区の中央値は268万円/坪で、南馬込はそれを16.8%下回っています。大田区の町別坪単価ランキングでは24町中20位にあたります。一方で、前年同期比（直近12か月とその前の12か月の比較）は+2.8%で、区内では価格水準が控えめな町でありながら、前年より動いている点が特徴です。成約件数は17件のため、一件一件の条件の違いが中央値に影響しやすい点にもご留意ください。

南馬込の坪単価（中央値）を年次で見ると、2023年が208万円/坪（3件）、2025年が194万円/坪（15件）、2026年1〜10月が228万円/坪（10件）です。2024年は成約が1件のみで中央値を出していません。2023年と2025年はいずれも大田区（231万円/坪、235万円/坪）を下回り、2026年1〜10月は南馬込228万円/坪に対し大田区276万円/坪でした。件数が少ない年が混在するため、年ごとの値は参考として見るのが適切です。

直近の動きは大田区全体の四半期推移で確認できます。2025年Q3の228万円/坪（55件）を底に、2025年Q4が252万円/坪（63件）、2026年Q1が263万円/坪（64件）、2026年Q2が282万円/坪（66件）、2026年Q3が291万円/坪（61件）と、4四半期続けて上昇しています。南馬込単独の四半期値は件数が少ないため示せませんが、区全体の水準が切り上がるなかで、南馬込も2026年に入って228万円/坪と、2025年の194万円/坪より高い値になっています。

直近3年の成約28件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が13件で最も多く、坪単価の中央値は242万円/坪でした。次いで5,000万円未満が8件（200万円/坪）、8,000万〜1.2億円と1.2億〜2億円がそれぞれ3件（211万円/坪、276万円/坪）で、2億円以上は1件です。2億円以上は件数が少なく、坪単価は出していません。

面積帯別では25坪未満が11件と最も多く、坪単価は218万円/坪、成約価格の中央値は4800万円でした。30〜40坪は7件で234万円/坪（7500万円）、40〜50坪は4件で249万円/坪（1億1,500万円）、50坪以上は5件で153万円/坪（1億1,000万円）です。50坪以上は坪単価が低めに出ており、広い土地ほど坪単価が下がる傾向がうかがえますが、40〜50坪帯と50坪以上帯は件数が10件未満の参考値です。25〜30坪は1件のため、中央値を出していません。

古家付きの土地をお持ちの方が「古家を解体して土地として売るか、そのまま売るか」を考える材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格の中央値を並べます。これは建物の坪単価ではなく、土地部分1坪あたりの成約価格を指します。南馬込の土地（更地・古家付き）は220万円/坪（28件）、中古戸建は築10年以内が363万円/坪（13件）、築11〜20年が278万円/坪（11件）、築21〜30年が237万円/坪（12件）でした。

築31年以上の中古戸建は224万円/坪（113件）、新築戸建は395万円/坪（266件）ですが、この2つは南馬込の件数が足りないため大田区の値で代用しています。築年数が浅いほど土地1坪あたりの成約価格は高く、築31年以上では土地の220万円/坪とほぼ同じ水準です。ただし、解体の費用や建物の状態、土地の形状によって結果は変わるため、解体すべきかどうかをこの数字だけで決めることはできません。個別の判断は、査定やご相談のなかで一緒に検討するのが確実です。

大田区の町別坪単価ランキングでは、南馬込は24町中20位に位置しています。区全体の中央値268万円/坪に対して南馬込の223万円/坪は16.8%低く、区内では比較的価格水準の穏やかな町といえます。

ただし、直近3年の南馬込の成約は28件にとどまり、町単位の順位は少数の成約で動きやすい点に留意が必要です。順位だけで価値を判断するのではなく、面積や価格帯、土地の条件ごとの成約水準と合わせて見ていくことが大切です。

成約データから見ると、南馬込でよく動いているのは、価格帯では5,000万〜8,000万円、面積帯では25坪未満や30〜40坪の土地です。この範囲は成約件数が比較的多く、買い手が付きやすい価格帯・面積帯と考えられます。一方、50坪以上の土地は坪単価が153万円/坪と低めに出ており、分割して売るか、そのまま売るかで見え方が変わる可能性があります。

また、築年数が浅い戸建ては土地1坪あたりの成約価格が高い一方、築31年以上の戸建てでは土地とほぼ同水準です。古家の状態によっては、建物を活かすより土地として売る選択も検討する価値があります。いずれも件数が限られるため、実際の売却価格は個別の条件を踏まえた査定で確認することをおすすめします。