大田区池上の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

大田区池上の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約7件で、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値が319万円/坪でした。平米単価では96万円/㎡にあたります。成約価格の中央値は6480万円、土地面積の中央値は24.7坪で、比較的コンパクトな土地が中心の取引です。なお7件は件数が多くないため、参考値としてご覧ください。

比較対象の大田区の中央値は318万円/坪で、池上は区の水準に対して+0.3%とほぼ並んでいます。町別の坪単価ランキングでは、大田区38町中22位に位置します。一方で新築戸建ては、直近12か月の成約5件で中央値が432万円/坪、大田区の416万円/坪に対して+3.8%でした。こちらも件数が少ない参考値ですが、中古と新築では水準に開きがあります。

池上の中古戸建ての年次推移を見ると、2023年が281万円/坪（4件）、2024年が296万円/坪（11件）、2025年が306万円/坪（8件）と、年を追って緩やかに上がってきました。2026年は1〜10月の6件で291万円/坪となっています。いずれの年も件数が少ないため、あくまで参考値としての見方になります。直近12か月とその前の12か月を比べた前年同期比は+17.3%ですが、これも7件ベースの参考値です。

大田区全体の線と並べると、2023年は池上281万円/坪に対し区284万円/坪、2024年は池上296万円/坪、区296万円/坪、2025年は池上306万円/坪に対し区308万円/坪と、ほぼ同水準で推移してきました。2026年1〜10月は池上291万円/坪に対し、区は323万円/坪と開きが見えます。大田区全体の四半期の動きでは、2025Q1の287万円/坪から2025Q3の335万円/坪まで上がり、2025Q4は305万円/坪、2026Q1は318万円/坪、2026Q2は329万円/坪、2026Q3は319万円/坪と、300万円/坪台を保っています。

直近3年の池上の中古戸建て25件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が13件で最も多く、坪単価の中央値は327万円/坪でした。次いで5,000万円未満が6件で241万円/坪、8,000万〜1.2億円が6件で300万円/坪です。1.2億円以上の成約はありませんでした。面積帯別では25坪未満が14件と過半を占め、坪単価は326万円/坪、成約価格は5475万円です。25〜30坪（3件）は256万円/坪、30〜40坪（8件）は246万円/坪と、土地が広くなるほど坪単価は下がり、総額は6990万円、8515万円と上がっていく傾向が出ています。

建物がどのくらい評価されているかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を築年数帯ごとに見てみます。直近3年で、土地（更地・古家付き）は池上の15件で280万円/坪でした。中古戸建ては築10年以内が361万円/坪、築11〜20年が304万円/坪、築21〜30年が260万円/坪、築31年以上が224万円/坪で、新築戸建は424万円/坪です。築10年以内、築11〜20年、築31年以上は大田区の値で代用しており、築21〜30年（10件）と新築は池上の値です。

築年数が新しいほど土地坪単価は高く、築31年以上では土地（更地・古家付き）を下回る水準になっています。ただし区の値を使った行も含まれ、同じ築年数でも建物の状態や間取りで評価は変わるため、解体するかどうかなどの個別の判断は、査定や相談で確認するのが確実です。

大田区の町別坪単価ランキングで、池上は38町中22位です。中古戸建て・新築戸建てともに同じ順位で、区の中では中位に位置します。中古の池上は319万円/坪、区は318万円/坪と、区全体の水準とほぼ同じです。上位の町との違いは、価格そのものより、成約件数が池上では直近3年で中古25件、新築10件にとどまる点にもあります。件数が限られるため、1件1件の成約内容が中央値に与える影響は小さくありません。

池上で売却を考えるとき、まず目安になるのは、成約が集まる価格帯と面積帯です。中古では5,000万〜8,000万円、25坪未満の成約が最も多く、買い手がつきやすい価格の範囲と考えられます。一方、30坪を超える土地は坪単価が下がり、総額が8,000万円台に近づくため、価格設定の組み立て方が重要になります。

新築戸建ては432万円/坪（直近12か月・5件）と、中古の319万円/坪との差が見られます。新築の土地面積は14.9坪と小さく、コンパクトな土地を新築に建て替えて売る形が一定数あることがうかがえます。築年数や建物の状態によって、土地として売るか戸建てとして売るかで見え方が変わるため、複数の売り方を比べて検討すると判断しやすくなります。