大田区南馬込の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

大田区南馬込の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約13件で、土地坪単価の中央値が291万円/坪でした。この坪単価は建物の坪単価ではなく、土地1坪あたりの成約価格を示したものです。成約価格の中央値は8400万円、土地面積の中央値は24.7坪で、コンパクトな敷地の戸建てが中心になっています。

比較対象の大田区の中央値は318万円/坪で、南馬込はそれより8.5%低い水準です。大田区の町別坪単価ランキングでは38町中32位に位置します。ただし直近12か月の件数は13件にとどまるため、この値は参考値として捉えてください。一方で前年同期比は+18.3%と、直近12か月とその前の12か月を比べると上昇しています。

年次推移を見ると、南馬込の中古戸建ては2023年が287万円/坪（4件）、2024年が271万円/坪（15件）、2025年が232万円/坪（17件）と下がり、2026年1〜10月は298万円/坪（12件）まで戻っています。一方の大田区は、2023年の284万円/坪（81件）から2024年に296万円/坪（250件）、2025年に308万円/坪（280件）、2026年1〜10月に323万円/坪（207件）と、年を追って上がってきました。2023年は南馬込が287万円/坪、大田区が284万円/坪とほぼ並んでいましたが、2025年は232万円/坪と308万円/坪まで開いています。2026年は298万円/坪と323万円/坪で、差は縮まっています。なお2023年は4件と件数が少ないため、参考値です。

直近の動きは、大田区全体の四半期推移で見るのが確かです。2025Q1が287万円/坪（81件）、2025Q3が335万円/坪（70件）、2025Q4が305万円/坪（59件）、2026Q2が329万円/坪（66件）、2026Q3が319万円/坪（61件）と、四半期ごとに上下しながら推移しています。南馬込単独の四半期の値は件数が少なく、出していません。

直近3年の南馬込の中古戸建て成約46件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が22件と最も多く、次いで8,000万〜1.2億円が18件、5,000万円未満が6件でした。1.2億〜2億円と2億円以上の成約はありません。坪単価の中央値は5,000万円未満が209万円/坪、5,000万〜8,000万円が289万円/坪、8,000万〜1.2億円が228万円/坪です。面積帯別では25坪未満が28件と全体の過半を占め、坪単価は279万円/坪、成約価格の中央値は6280万円でした。25〜30坪は7件で305万円/坪、40〜50坪は5件で216万円/坪、50坪以上は4件で140万円/坪と、広くなるほど坪単価が下がる傾向がうかがえます。30〜40坪は2件と少なく、中央値は出していません。

建物がどの程度評価されているかを考えるため、土地として売る場合と、築年数別の戸建てとして売る場合の土地坪単価を並べます。直近3年の南馬込では、土地（更地・古家付き）が220万円/坪（28件）でした。中古戸建ては築10年以内が363万円/坪（13件）、築11〜20年が278万円/坪（11件）、築21〜30年が237万円/坪（12件）で、築年数が進むほど土地坪単価が土地の220万円/坪に近づきます。築31年以上は南馬込の件数が足りないため大田区の値で代用しており、224万円/坪（113件）です。

築21〜30年で237万円/坪、築31年以上で224万円/坪と、土地の220万円/坪との差はわずかです。築年数が古い建物は価格への上乗せが小さくなっていることが読み取れます。ただし、建物の状態や間取り、メンテナンスの履歴によって評価は変わります。解体するか、そのまま売るかは個別の判断が必要ですので、査定や相談でご確認ください。

大田区の町別坪単価ランキングで、南馬込は38町中32位です。中古戸建ての291万円/坪は区の中央値318万円/坪を下回っており、区内では相場が控えめな町に位置します。新築戸建てでも同じ32位ですが、直近3年の成約は3件、坪単価の中央値は293万円/坪と、大田区の395万円/坪より低くなっています。新築は件数が少なく参考値です。ランキングは町ごとの件数に左右されるため、順位だけで売却価格を判断するのは避け、近い条件の成約事例とあわせて見ることが大切です。

直近3年の成約は5,000万〜8,000万円（22件）と8,000万〜1.2億円（18件）の価格帯に集まっており、この価格帯が最も動いています。面積では25坪未満が28件と多く、25〜30坪は坪単価が305万円/坪と高めです。まず近い規模の成約を基準に、売り出し価格を考えるのが現実的です。

新築の成約は直近3年で3件と少なく、8,000万〜1.2億円の帯にあります。新築の土地坪単価が大田区で395万円/坪であるのに対し、南馬込の中古戸建ては築年数が進むほど土地の220万円/坪に近づきます。築年数や建物の状態を踏まえた価格設定が判断軸になります。