大田区鵜の木の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

大田区鵜の木の中古戸建ては、2023年10月から2026年10月までの直近3年で成約10件、土地坪単価の中央値は291万円/坪（平米単価88万円/㎡）でした。ここでの坪単価は、建物の坪単価ではなく、土地1坪あたりの成約価格を指します。成約価格の中央値は5865万円、土地面積の中央値は14.9坪です。

比較対象の大田区の中央値は305万円/坪で、鵜の木はそれより4.6%低い水準です。大田区の町別坪単価ランキングでは38町中26位と、区内ではやや下位に位置します。なお、成約件数が10件にとどまるため、この数字は参考値として受け取っていただくのが適切です。

鵜の木の年次推移を見ると、2024年は217万円/坪（4件）、2026年1〜10月は396万円/坪（3件）です。2023年と2025年は成約が3件未満のため、中央値を出していません。大田区全体では2023年の284万円/坪から、2024年296万円/坪、2025年308万円/坪、2026年1〜10月323万円/坪へと上昇しており、区全体は着実に水準を上げてきた形です。一方、鵜の木は年ごとの成約件数が1〜4件と少ないため、2024年と2026年の差をそのまま相場の変化と読むのは避けたいところです。1件の成約の内容が結果を左右しやすく、動きを断定できる状況ではありません。

直近の動きとして、大田区の中古戸建て四半期推移を見ると、2025Q3に335万円/坪を付けたあと、2025Q4は305万円/坪、2026Q1は318万円/坪、2026Q2は329万円/坪、2026Q3は319万円/坪でした。2024Q4の302万円/坪から2026Q3の319万円/坪まで、四半期ごとに上下しながらも、おおむね305万円/坪から335万円/坪の範囲で推移しています。

鵜の木の中古戸建て10件を価格帯別に見ると、5,000万円未満が3件（277万円/坪）、5,000万〜8,000万円が7件（318万円/坪）で、成約はこの2つの価格帯に集まっています。8,000万〜1.2億円以上の価格帯では、直近3年の成約は確認できませんでした。

面積帯別では25坪未満が8件（312万円/坪、成約価格の中央値5475万円）と大半を占め、30〜40坪と40〜50坪は各1件にとどまります。コンパクトな土地の戸建てが中心のエリアといえます。25坪未満以外の面積帯は件数が少ないため、坪単価の比較は参考値の域を出ません。

戸建てとして売るか、土地として売るかを考える際の材料として、土地1坪あたりの成約価格を並べます。鵜の木の土地（更地・古家付き）は238万円/坪（10件）です。中古戸建ては、大田区の値で代用した築年数帯別の数字で、築10年以内が361万円/坪、築11〜20年が304万円/坪、築21〜30年が269万円/坪、築31年以上が224万円/坪です。新築戸建ては395万円/坪でした。なお、これらは鵜の木の値ではなく大田区全体の値を使っている点にご注意ください。

築年数が浅いほど土地坪単価が高くなっており、建物の状態や築年数が成約価格に反映されている様子がうかがえます。ただし、築31年以上の224万円/坪は鵜の木の土地238万円/坪と近い水準で、「古い建物は評価されない」と単純に言い切れるものでもありません。建物の状態や間取り、土地の条件で評価は変わりますので、個別のご判断は査定・ご相談の中で行うのが確実です。

大田区の町別坪単価ランキングで、鵜の木は38町中26位です。中古戸建ての中央値291万円/坪は大田区の305万円/坪を下回り、区内では価格が抑えめな町に分類されます。新築戸建てでも順位は同じ26位ですが、成約は2件のみで、中央値417万円/坪も参考値です。順位は成約件数の少ない町ほど動きやすいため、ランキングは相場感をつかむ目安としてご覧ください。

鵜の木で売却を考える際は、まず成約が集まっている価格帯と面積帯を意識することが大切です。中古戸建ては5,000万〜8,000万円帯と25坪未満の成約が中心で、コンパクトな土地に手の届く価格で売り出す戸建てがよく動いていると読み取れます。

また、築年数帯別の土地坪単価では、築31年以上の中古戸建て（224万円/坪）と鵜の木の土地（238万円/坪）が近い水準でした。築年数が進んだ建物の場合、古家付きの土地として売るか、建物を活かして売るかで見え方が変わる可能性があります。件数の少ないエリアのため、近隣の成約事例を丁寧に見比べたうえで、売却の方針を検討されることをおすすめします。