大田区東馬込の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

大田区東馬込の中古戸建ては、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約9件で、土地坪単価の中央値が320万円/坪となっています。平米単価では97万円/㎡です。ここでの坪単価は、土地1坪あたりの成約価格を指し、建物の坪単価ではありません。

比較対象の大田区の中央値は305万円/坪で、東馬込は+4.9%の水準です。大田区の町別坪単価ランキングでは38町中16位にあたり、区内では中位から上位寄りの位置づけです。成約価格の中央値は6100万円、土地面積の中央値は17.0坪でした。ただし9件という件数は多くないため、あくまで参考値としてご覧ください。

東馬込の中古戸建ての年次推移を見ると、2024年が320万円/坪（3件）、2025年が341万円/坪（4件）でした。2023年と2026年1〜10月は件数が3件未満のため、中央値を出していません。どの年も件数が少ないので、年ごとの値は参考値の扱いです。大田区では2023年の284万円/坪から、2024年に296万円/坪、2025年に308万円/坪、2026年1〜10月に323万円/坪へと段階的に上がっています。2024年と2025年は、東馬込の値が大田区の値を上回って推移していました。

直近の動きは、大田区全体の四半期推移で確認できます。2025年Q1の287万円/坪から、2025年Q2は308万円/坪、Q3は335万円/坪、Q4は305万円/坪と上下しました。2026年はQ1が318万円/坪、Q2が329万円/坪、Q3が319万円/坪です。四半期ごとの振れはあるものの、2025年Q1の水準よりは高い位置で推移しています。東馬込単独の四半期値は件数が足りず出していないため、この動きは大田区全体の線です。

直近3年の中古戸建て9件のうち、価格帯別では5,000万〜8,000万円が7件と中心で、坪単価の中央値は320万円/坪でした。5,000万円未満は2件で、8,000万〜1.2億円以上の帯での成約はありませんでした。取引の中心は、比較的手の届きやすい価格帯に集まっています。

面積帯別では、25坪未満が8件と大半で、坪単価の中央値は344万円/坪、成約価格の中央値は5875万円でした。25〜30坪は1件のみで、それより広い面積帯の成約はありません。東馬込の中古戸建ては、コンパクトな土地の取引が主流といえます。件数が少ないため、帯ごとの比較は参考値にとどまります。

建物がどれくらい評価されているかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を築年数帯別に見てみます。以下は東馬込の件数が足りないため、いずれも大田区の値で代用しています。土地（更地・古家付き）が250万円/坪、中古戸建ては築10年以内が361万円/坪、築11〜20年が304万円/坪、築21〜30年が269万円/坪、築31年以上が224万円/坪です。新築戸建ては395万円/坪でした。

築31年以上の中古戸建ての値は、土地の値より低い水準にあります。一方で築年数が浅いほど土地坪単価は高くなる傾向があり、建物の状態が成約価格に反映されている様子がうかがえます。ただし、これは区全体の集計で、個々の物件の状態や形状で結果は変わります。「解体したほうがよい」「建物に価値がない」と一律に決められるものではないため、建物を残して売るか、更地にして売るかは、査定・ご相談の中で個別に検討することをおすすめします。

東馬込は、大田区の町別坪単価ランキングで38町中16位です。中古戸建て・新築戸建てともに同じ順位で、区内では真ん中よりやや上に位置しています。中古戸建ての320万円/坪は、大田区の305万円/坪を上回っています。

なお新築戸建ては、直近3年の成約が2件にとどまり、478万円/坪という中央値も参考値の扱いです。大田区の395万円/坪との差は+21.0%ですが、件数が少ないため、東馬込の新築相場として断定はできません。町単位のランキングは件数の影響を受けやすい点にご留意ください。

東馬込の中古戸建ては、5,000万〜8,000万円の価格帯、かつ25坪未満の土地での成約が中心でした。売却を考える際は、この価格帯と面積帯に買い手が集まりやすい点が一つの判断軸になります。広い土地をお持ちの場合は、分割して売るのか、まとめて売るのかを比較する余地があります。

また、新築戸建ては大田区で395万円/坪と、築10年以内の中古戸建て（361万円/坪）を上回る水準です。買い手は新しさや設備への評価が高い傾向がうかがえます。建物の築年数や状態によって、見せ方や売り出し方を変える価値があります。