大田区大森西の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

大田区大森西の中古戸建ての坪単価（土地1坪あたりの成約価格）は、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の中央値で333万円/坪、成約は19件でした。比較対象の大田区は305万円/坪で、当エリアはそれを9.2%上回っています。成約価格の中央値は5400万円、土地面積の中央値は15.7坪で、コンパクトな敷地の戸建てが中心のエリアです。

大田区の町別坪単価ランキングでは38町中11位で、区内では上位に入る水準です。新築戸建てに目を向けると、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の坪単価の中央値は471万円/坪（成約8件）で、大田区の416万円/坪を13.2%上回りました。新築の順位も38町中11位で、中古・新築ともに区内の中では高めに評価されているといえます。なお、ここでの坪単価は建物ではなく、土地1坪あたりの成約価格です。

中古戸建ての年次推移を見ると、当エリアは2023年が264万円/坪（4件）、2024年が345万円/坪（7件）、2025年が333万円/坪（7件）、2026年1〜10月が336万円/坪（4件）でした。2024年に大きく上がったあと、2025年以降は333万円/坪から336万円/坪の範囲で横ばいに近い動きです。大田区は2023年の284万円/坪から2026年1〜10月の323万円/坪まで段階的に上がっており、2023年は当エリアが区を下回っていたものの、2024年以降は上回る形になっています。ただし当エリアの年ごとの件数は4〜7件と少なく、いずれも参考値として見る必要があります。

直近の動きは、大田区の四半期推移で確認できます。2025Q1の287万円/坪（81件）から2025Q3の335万円/坪（70件）まで上がったあと、2025Q4は305万円/坪（59件）に下がりました。その後は2026Q1が318万円/坪（76件）、2026Q2が329万円/坪（66件）、2026Q3が319万円/坪（61件）と、305万円/坪から335万円/坪の範囲で推移しています。新築戸建ては、城南6区全体の線で2025Q1の376万円/坪から2026Q1の432万円/坪まで上がり、2026Q3は387万円/坪でした。これらは大田区や城南6区全体の動きであり、大森西単独の四半期の値ではない点にご留意ください。

直近3年の中古戸建ては、価格帯別で5,000万〜8,000万円が13件と最も多く、坪単価の中央値は373万円/坪でした。5,000万円未満は6件で238万円/坪と、価格帯によって坪単価に大きな開きがあります。8,000万〜1.2億円以上の帯では成約がありませんでした。面積帯別では25坪未満が18件と大半を占め、坪単価の中央値は339万円/坪、成約価格の中央値は5400万円です。25〜30坪は1件のみで中央値は出せず、ほぼ25坪未満の小ぶりな土地での取引といえます。新築戸建てでも傾向は近く、25坪未満が11件、5,000万〜8,000万円が8件で、坪単価はそれぞれ465万円/坪、454万円/坪でした。

建物がどの程度評価されているかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べてみます。直近3年の土地（更地・古家付き）は、大森西で231万円/坪（16件）でした。一方、中古戸建ては築年数帯別に見ると、築10年以内が361万円/坪（260件）、築11〜20年が304万円/坪（236件）、築21〜30年が269万円/坪（165件）、築31年以上が224万円/坪（113件）です。これら4つの中古戸建ての数字は、大森西だけでは件数が足りないため大田区の値で代用しています。新築戸建ては大森西で465万円/坪（11件）でした。

築31年以上の中古戸建ての224万円/坪は、大森西の土地の231万円/坪と近い水準です。一方、築年数が浅いほど土地坪単価は高くなる傾向が読み取れます。ただし、築年数だけで建物の評価が決まるわけではなく、間取りや維持状態、土地の形状などで結果は変わります。「古いから解体したほうがよい」と一律に判断せず、個別の物件については査定・相談で確かめることをおすすめします。

大森西は、大田区の町別坪単価ランキングで38町中11位です。中古戸建ての333万円/坪は、区の中央値である305万円/坪を上回っています。新築戸建ても同じく11位で、471万円/坪と区の416万円/坪を上回る水準でした。区内で上位に位置しており、中古・新築ともに安定した評価を得ているエリアといえます。ただし、中古の直近3年の成約は19件、新築の直近12か月は8件と母数が限られるため、順位は目安としてご覧ください。

成約の中心は、25坪未満の土地で5,000万〜8,000万円の価格帯です。この価格帯は中古で13件、新築で8件と最も動いており、買い手の予算感がこのあたりに集まっていると考えられます。売却を検討する際は、この価格帯に収まる価格設定かどうかが判断軸のひとつになります。

また、新築は465万円/坪、築10年以内の中古は大田区の値で361万円/坪と、築年数が浅いほど土地坪単価が高く出る傾向があります。築年数が経った建物は、土地として売るか戸建てとして売るかで見え方が変わるため、比較して検討する価値があります。なお、5,000万円未満の中古は6件で238万円/坪と、価格帯によって坪単価の開きが大きいため、物件の条件ごとに相場を見極めることが大切です。